Сначала самое главное.
Если вам предлагают что-то купить «намного дешевле рынка», я могу сыграть для вас роль оракула. Смело предскажу, что будет потом. И, поверьте, не ошибусь. А будет одно из двух. Либо предлагающая сторона попросит какие-то деньги вперед, на «технические расходы», и этих денег вы больше никогда не увидите, либо стоимость того, что вам предлагают, еще ниже той, за которую вам это предлагают купить. Если она, конечно, существует как положительное число. Хотя может быть и то и другое вместе, но это уже высший класс.
Да, вы правильно поняли. Это очень древний прием мошенников. Заманивать в инвестиции с целью спекуляции. Желающие углубиться в тему могут погуглить о том, как «по сходной цене» продавали Биг Бэн или Эйфелеву башню. Информации будет много. Прием древний, но действует во все времена с одинаковой силой. Причем попадаются в него не только глупые люди.
Безусловно, в сфере недвижимости, как, вероятно, и везде, есть и закрытые распродажи и секретные предложения по «ценам для своих», но, проведя множество лет в этой сфере, могу с уверенностью сказать, что вы об этих предложениях никогда не узнаете. Никто их «по секрету всему свету» вам не расскажет. Именно потому, что они секретные, а вы «не свой». Если «свой» - тогда, конечно, другое дело. Но тогда эти предложения и «распродажи» не являются для вас, собственно, секретом, вы понимаете, кто и почему вам эти предложения делает, и вы хорошо понимаете, что тут нет никакого элемента везения или хватания удачи за хвост. Просто перераспределение ресурсов среди своих. Или взаимовыгодный обмен. Или следствие вашего положения в какой-то иерархии.
Тем не менее, есть самые обычные люди, без всякого вроде бы положения, которые спекулируют недвижимостью и делают это вполне успешно. Каков тут механизм?
Во-первых, часто это только на первый взгляд самые обычные люди. Часто в основе этой успешности лежит банальный инсайд, к которому человек получил доступ. В силу личных связей или служебного положения. Во-вторых, это хорошее знание рынка.
Первый пункт, думаю, понятен. Еще классик эзотерики Гурджиев рассказывал своим ученикам, как он в молодости зарабатывал на себе жизнь. По роду службы он знал о том, через какие города пройдет новая проектируемая железная дорога. Он приезжал в эти города и предлагал их градоначальникам и уважаемым гражданам заплатить, или попросту дать взятку за то, что бы железная дорога прошла именно через их славный город.
В городах тогда было много людей, заинтересованных в таком развитии событий. И они с готовностью выкладывали деньги за то, что и так должно произойти.
О прошлом Гурджиева много противоречивых сведений. Но, если все было, как говорил он сам, то в молодости он действительно некоторое время был бедным наемным служащим. Но, если бы у человека на таком месте был доступ не только к проекту прокладки железной дороги, а но еще и к финансовым ресурсам, он мог бы скупать в тех городах недвижимость. А, зная подробности проекта, ту недвижимость, которая будет, например, на привокзальной площади. Братья Мак-Дональдс тогда еще были никому неизвестными детьми, но способы использовать такую недвижимость с большой прибылью были.
В общем, хороший и надежный способ, но в РФ сейчас мало войти в узкий круг людей, владеющих такими инсайдами. Нужно еще и очень хорошо знать расклад сил.
Человеку, почерпнувшего знания о том, как формируется и кроится рынок серьезных или даже средней руки девелоперских проектов из телевизора и интернета, может показаться, что во всех больших городах, например, в Москве, есть какая-то система, какой-то орган, который распределяет эти вещи и несет ответственность за это перед другим вышестоящим органом. То есть все процессы в этой области устроены в виде такой пирамиды, наверху которой есть конкретный человек или структура, и, если вы учли мнение этой высшей влиятельной инстанции, больше думать не о чем.
В общем, это не так. По моим наблюдениям, если какие-то пирамиды влияния тут и есть, то их обычно несколько. Они могут объединяться и договариваться, а могут устраивать войны и поглощать друг друга самым недружественным образом, вплоть до силовых разборок и арестов.
В небольших городах, конечно, все немного проще, и, так сказать, пирамидальность, выражена более ярко, но, даже там сферы влияния могут меняться. И это надо иметь в виду.
Я знаю довольно старый дом в центре Москвы, в котором еще с советских времен имеет квартиру семья одного их тех людей, которых у нас принято называть олигархами. Я в свое время предлагал найти на нее покупателей или перевести в нежилой фонд (она на первом этаже, и окна выходят в достаточно проходное место), но хозяева отказывались. Аргументы выглядели веско, как железобетонная плита. Довольно простые расчеты показывали, что этот дом в центральном округе Москвы на днях должны снести.
Почему именно его? Рядом с ним - какие-то гаражи, полустихийный рынок, стоянка машин. Снеся этот пятиэтажный и малонаселенный дом и ликвидировав все, что вокруг, мы получали супердорогой участок под застройку. Расселив всего сорок квартир (в доме два подъезда) мы можем создать объект, стоимостью миллиарды рублей.
Вот только этот дом - а я наблюдаю его с середины 90-х годов прошлого века – почему-то еще не расселен. Стоит, как стоял. Только вместо гаражей - платная полулегальная стоянка. В чем засада?
Это становится ясно, если учесть хотя бы два аспекта таких вещей. Во-первых, такие инвестконтракты, точнее, контроль за их появлением, это ресурс, за него идет борьба. Это борьба должна придти к какому-то результату. Момент, когда такой результат появится, предугадать сложно, и его часто просто никто не знает. А, если объект находится, так сказать, на границе контролируемых площадей, это может длиться десятилетиями.
И второй аспект, контроль за этой потенциально суперприбыльной площадкой сам по себе является ценностью. Не его реализация в виде, например, офисно-торгового или жилого комплекса, то есть сама потенциальная возможность извлечения прибыли – это ценность. В тех сферах, где возникает консенсус по таким площадкам, это является таким же предметом мены, торга или оплаты чего-либо, и, так сказать, тратить эту «валюту», возводя конкретный объект, не всегда выгодно.
Другой пример. Он из недавнего прошлого, но принцип работает и сейчас.
Небольшой город ближнего Подмосковья. В нем несколько строительных площадок. На них строит большая всем известная компания (скажем ПИК), и несколько компаний средней руки. Внимание, вопрос! При условии роста цен на новостройки в этом городе, в какой объект вложиться спекулянту?
Большинство людей ответит: в объект, который строит ПИК. Даже, зная о многочисленных перекредитовках этой группы. Вроде логично, такие большие компании являются социально значимыми, и их обычно предпочитают не банкротить. Но, увы, сей ответ будет неправильным.
Почему? Потому что одна из компаний средней руки почему-то строит довольно большой комплекс и в очень неплохом месте города. Что само по себе подозрительно. Смотрим детали, и выясняем, что бенефициаром компании (это часто не скрывается) является местный депутат, глава комитета по строительству этого города.
Ну, и что? ПИК сильнее. У нее выше административный ресурс, - возразят мне.
В целом по стране, да, выше. Но не в этом небольшом подмосковном городе, - ответит вам любой разбирающийся в процессах человек, если он проанализировал темпы получения разрешительной документации и строительных работ компаний, работающих в этом городе.
Я не называю фамилию депутата – владельца бизнеса - и конкретное место, но, в данном примере, ПИК строил дома 5 лет, а компания неизвестного депутата построила их за год.
Впрочем, инвестору, в интересах которого я работал, это не помогло. На дворе был 2014 год, рубль по сравнению с главными валютами, упал примерно в два раза, и прибыли, если считать в этих валютах, он не получил, но, благодаря правильному выбору, хотя бы не застрял на пять с лишним лет.
Но, о рынке новостроек и вообще о строительстве в РФ мы еще поговорим. В том числе и о банкротствах застройщиков, кого банкротят, кого спасают, от чего зависит судьба объекта после банкротства и так далее. Это большая тема. Обсудим.
Написанные выше могобукоф написаны для того, что бы вы пришли к пониманию, что инсайт, осведомленность и общие соображения не всегда может быть основой для безупречных спекуляций. Хотя иногда и могут.
Дальше о спекуляциях на аукционах.
