Стоит ли заемщику рефинансироваться сегодня или подождать более низкой ставки
На фоне снижения ипотечных ставок растет интерес покупателей квартир прошлых лет к рефинансированию. Сервис «Нмаркет.ПРО: Ипотека» предлагает риелторам бесплатно рефинансировать клиентов, чтобы увеличить их лояльность в дальнейшем. Спросили у банковских экспертов, что даст рефинанс заемщику, и почему стоит перекредитоваться уже сейчас.
Заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что в первые пару месяцев 2020 года банки захлестнула волна рефинансирование ипотеки. По прогнозам экспертов, до конца года сделки с рефинансированием могут составить 15% от всех ипотечных займов. Правительство всячески стимулирует заемщиков переводить свои кредиты под более низкие ставки. Для удобства этого процесса, ипотеку планируют перевести в цифровой формат. Соответствующий проект уже разрабатывают на самом высоком уровне.
По сведениям «Дом.РФ» средние ставки рефинансирования в основных 15 банках по стране опустились до 8,8%. При этом средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между этими показателями составила 2%. Именно при подобных цифрах число заемщиков, желающих провести рефинансирование, обычно становится рекордным.
Эксперты ведущих банков советуют обращаться к рефинансированию, если процедура снизит ставку по ипотеке не менее чем на 1–1,5%. При этом до конца срока кредита должно оставаться больше 12 месяцев. Если заемщик уже выплатил более половины суммы кредита, рефинансироваться не имеет смысла.
Эксперты за рефинанс
«Сейчас ставки на рефинансирование достаточно интересные, можно смело рефинансировать ранее взятый кредит. Выгода же зависит от той процентной ставки, которая была в изначальном договоре», — объясняет Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов банка “Санкт-Петербург”. — На текущий момент, как бы это ни казалось странным, многие люди продолжают платить ипотеку по высоким ставкам 2014–15 годов. Очевидно, не только ставка, но и комфорт взаимодействия с банком определяют рефинансируется ли клиент, или продолжит платить в рамках действующего договора».
«Выгода от рефинансирования напрямую зависит от того, когда и по какой ставке, на какой срок и заемщику был выдан ипотечный кредит и какова его сумма, — уверена исполнительный директор, управляющая филиалом “Банк УРАЛСИБ” в Санкт-Петербурге Татьяна Савина. — Например, разница в ставке в 2% при кредите 3 млн рублей на 15 лет может позволить сэкономить на выплатах порядка 600 тыс. рублей. Каждая конкретная ситуация по рефинансированию рассматривается индивидуально. Безусловно, тем заемщикам, которые брали ипотеку 6–8 лет назад по ставкам 14–15 %, имеет смысл её рефинансировать. Кроме того, мы работаем с действующими программами государственной поддержки (материнский капитал, льготная ипотека для семей с детьми, военная ипотека) и всегда идем навстречу нашим клиентам, стараемся подобрать максимально комфортные условия для них».
Наталья Никитина, начальник Управления партнерских программ
«Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге отмечает, что иногда рефинансирование бывает невыгодно. «Все зависит от того, какая действующая ставка сейчас у клиента, и какой остаток долга», — обращает внимание спикер. При этом эксперт предлагает не ждать еще большего снижения ставок и рефинансироваться уже сегодня «Сейчас ставки очень низкие, не думаю, что нас ждет в ближайшем будущем еще большее снижение. Тем более, клиент всегда может рефинансироваться вновь», — считает Наталья Никитина.
Екатерина Синельникова предлагает не подстраиваться под минимальное движение ставок, а вычислять общую выгоду заемщика от рефинансирования. «Нужно считать, смотреть как изменится структура платежей, когда была оформлена страховка и т.п. Заниматься рефинансированием стоит ровно тогда, когда образовалось время, и есть экономическая целесообразность. А ставки могут двигаться в любую из сторон. Выжидать это движение — может оказаться себе дороже», — полагает эксперт.
Изменять ли своему банку
Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка предлагает для начала попросить у своего банка лучшую ставку. Особенно, если с момента кредитования она упала на дваа и более процента. «Если заемщика по какой-то причине не устраивает текущий банк-кредитор или ставка по договору выше текущей рыночной, рекомендуем сначала обратиться в банк с заявлением об улучшении условий кредитования и снижении ставки. При отказе — заниматься вопросом рефинансирования в других банках», — считает спикер.
При этом так называемое внутреннее рефинансирование для банков не выгодно. Давая действующему клиенту меньшую ставку, банк теряет в доходах. Тогда как каждый заемщик, который пришел рефинансироваться от конкурентов, считается новым клиентом и улучшает банковскую статистику. Поэтому ставки по программам рефинансирования для своих всегда не такие выгодные, как для клиентов других банков.
Крупнейшие игроки рынка, такие как ВТБ и Сбербанк, до сих пор тянут с созданием программы внутреннего рефинансирования. Однако, по словам руководителя «Нмаркет.ПРО: Ипотека» Игоря Пинаева, в ближайшие несколько месяцев и им придется предложить своим клиентам лучшую ставку.
Для клиента внутреннее рефинансирование удобнее тем, что не нужно заново собирать документы, оплачивать оценку квартиры, заказывать справки. Для рефинанса в другом банке необходим тот же пакет документов, что и при подаче заявки на ипотеку с нуля.
Перемены к лучшему
Бывает, что за время ипотеки вырастает цена купленной квартиры, а также доход заемщика. Все эти факторы также повлияют на условия рефинанса. «Когда Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит, всегда проводится предварительный анализ платежеспособности клиента. Поэтому рост доходов заемщика, как правило, положительно сказывается на решении о рефинансировании действующего кредита», — рассказывает Татьяна Савина.
Однако если с момента вступления в ипотеку клиент успел испортить кредитную историю, этот факт может помешать ему успешно рефинансироваться. «Оценивать процесс рассмотрения заявки на рефинансирование нужно в комплексе. Например, если по любому из кредитов у клиента есть или были просрочки платежей, ему могут отказать в рефинансировании», — говорит Екатерина Синельникова.
Важную роль играет цена квартиры, которая за время ипотеки могла серьезно вырасти. «Остаток кредита не должен быть меньше 20% от стоимости объекта, и так почти во всех банках», — напоминает Наталья Никитина.
Единая платформа для рефинанса
Власти хотят создать единую онлайн-платформу для того, чтобы объединить на ней всех участников процесса рефинансирования — новый и старый банки-кредиторы, оценщиков, коммунальщиков.
Екатерина Синельникова относится к инициативе скептически. «В процессе рефинансирования и сегодня нет никаких особенных сложностей. Вряд ли такая система может что-то упростить, она лишь потребует очередных интеграционных решений от участников рынка, а значит дополнительных расходов на разработку и поддержку этой платформы», — считает эксперт банка «Санкт-Петербург».
Татьяна Савина полагает, что подобный портал может быть полезен при соблюдении баланса интересов. «В случае создания единой онлайн-платформы, где смогут «встретиться» все участники сделки, важно, чтобы были учтены потребности всех сторон. В таком случае она сможет стать удобным инструментом, как для банков, так и для заемщиков», — уверена спикер.
Наталья Никитина не верит, что подобный проект могут реализовать в скором времени. «Это, конечно, упростит все процессы рефинансирования. Но я не думаю, что это ждет нас в ближайшем будущем», — предполагает представитель «Абсолют Банка».
Рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Еще один шаг от государства навстречу заемщикам — упросить рефинансирование ипотеки для семей, которые гасили кредит материнским капиталом. Им могут разрешить выделять доли в собственности на квартиру детям после того, как они полностью погасят кредит. Сегодня перекредитоваться такие семьи могут только с разрешения органов опеки.
По мнению Екатерины Синельниковой, минимальное требование к государству — дать возможность «переносить» обязательство по выделению доли на новый кредит при рефинансировании.
По словам Натальи Никитиной, «Абсолют Банк» готов рефинансировать такой кредит и сегодня: «Мы можем рефинансировать кредит с маткапиталом, если заемщик предоставит согласие органов опеки. Мы эти документы успешно получаем, такие сделки в нашем банке уже проводили».
Как выбрать банк для рефинансирования
Иван Лонкин при выборе банка для рефинанса рекомендует оценивать не только процентную ставку, но и общую экосистему, которую предлагают клиенту. «В выборе банка для рефинансирования рекомендуем смотреть не только на ставку, но и на возможные комиссии, стоимость полиса в аккредитованных страховых компаниях, сервис и удобство расположения. Кроме того — на способность банка к переговорам в трудной жизненной ситуации. О последнем пункте можно судить по отзывах на различных сайтах», — делится Иван.
По словам Игоря Пинаева, «Нмаркет.ПРО: Ипотека» сотрудничает с 25 банками. Благодаря этому брокеры компании находят лучшие условия рефинансирования для любого клиента. «Мы предлагаем риелторам услугу рефинансирования ипотеки бесплатно. Они могут использовать ее как инструмент лояльности для своих клиентов и стимул для повторных покупок. Это приятный заход к клиенту с желанием помочь, от которого он не откажется. Все опытные агенты понимают, что в первую очередь на них работает бренд, репутация, рекомендации, а не реклама в интернете», — объясняет Игорь Пинаев.
