Как риелтору выбрать правильного ипотечного брокера и насколько упадет ставка по ипотеке в 2020.
Игорь Пинаев, руководитель «Нмаркет.ПРО: Ипотека» о нацпроектах, рефинансировании и маткапитале за первого ребенка.
- Материнский капитал решили выдавать за первого ребенка, а за второго увеличить. Кроме того, — упростить его получение и использование. Как это скажется на рынке ипотеки и новостроек? Побегут ли молодые родители вкладывать маткапитал в квартиры?
- Безусловно, побегут. При этом, история с маткапиталом довольно скользкая. Я скептически отношусь к такому инструменту. Молодые родители будут вкладывать деньги в квадратные метры, а не в будущее ребенка, например, его образование. Что маткапитал, кстати, тоже предполагает. Люди любят халяву, особенно от государства, это нормально. Эти деньги, десятки миллиардов рублей, придут на рынок недвижимости.
Бум ипотеки — единственное спасение рынка недвижимости сегодня. Во всем мире главный его двигатель — растущие доходы населения и новые рабочие места. Но этого наше государство дать не может, поэтому удешевляет ипотеку. Странно, если у нас главным стимулом размножаться будут деньги от властей. Поддерживать рождение второго ребенка таким способом вполне логично и правильно, на мой взгляд. Но в случае с первым ребенком родителями будут становиться люди, которые захотят в моменте решить свои финансовые проблемы. В основном, это малообеспеченные граждане, которые не в состоянии самостоятельно заработать на жилье.
А в целом маткапитал, как инструмент — довольно крутая мера, мало в каких странах есть что-то подобное. Его главная задача — остановить падение рождаемости. Плюс — экономический стимул поддержать рынок стройки и выполнить цели нацпроекта.
- Приведет ли эта меру к тому, что увеличится количество выданных кредитов, но и просрочка по ним тоже возрастет?
- Здесь не такая прямая связь. Возьмем, к примеру, Москву, где уровень доходов в среднем 60–70 тысяч рублей. И сравним с теми 20 миллионами людей в регионах, которые получают зарплату ниже прожиточного минимума. Если сопоставить их расходы и размер маткапитала, получаются какие-то безумные величины. Человек может почувствовать себя олигархом. Он за раз получит 80–100 своих ежемесячных зарплат. А для москвича сумма в 466 тысяч не будет достаточным стимулом к рождению ребенка. Он на эти деньги максимум сможет поснимать квартиру десять месяцев, даже на садик не хватит. В результате мы получаем стимул для страны — плодить нищету.
Такие семьи будут использовать свой маткапитал как первый взнос. А что дальше? Если у тебя зарплата 20 тысяч рублей, ребенок и жена в декрете, чем ты будешь платить ипотеку? Маткапитал должен стимулировать людей подумать о будущем. Но мы привыкли жить одним днем.
Государство протягивает руку помощи, по сути это программа для бедных. В некоторых регионах однушку можно купить за миллион рублей, то есть фактически ты получаешь в подарок полквартиры. А если детей несколько, то и все жилье целиком.
Пока в цифрах ситуация с просрочкой по стране довольно комфортная — меньше 1%. Не зря об этом открыто говорит ЦБ. Для сравнения, у американцев даже с их доступными ставками и длинными деньгами — 4%. Но истинную картину мы увидим, когда темпы роста ипотеки хотя бы остановятся. Последнее время ипотечные портфели увеличивались на 20–30% в год и просрочка примерно на столько же. Ее просто никто не замечал. Портфели стабилизируются, а просрочка продолжит расти в среднем на 25%. Плюс на рынок выйдут «токсичные» клиенты, в том числе — с маткапиталом за первый взнос.
Кроме того, любой банкир знает, что есть просрочка первого года и последующих лет. В первый год заемщики в большинстве своем обслуживают кредит нормально. А потом женятся, разводятся, рожают детей, теряют работу, и начинаются проблемы. Есть временной лаг в 2–3 года, после него эти факторы наваливаются оптом. Социально незащищенные категории граждан, которые берут ипотеку, благодаря халяве от государства, спустя этот срок, возможно, станут последним гвоздиком в крышку гроба рынка недвижимости.
- Все ли банки сейчас готовы принимать маткапитал в качестве первого взноса за ипотеку?
- Почти все. Если банк не будет этого делать, клиенты с маткапиталом уйдут к другим. Но такая ситуация характеризует рынок не с лучшей стороны. Ипотека для банка — всегда принятие риска. Если заемщик принес свои 20% на первый взнос, он ставит их на кон, разделяет с банком риски. А когда человек вкладывает полученные от государства деньги — не свои, которые он сам не смог накопить, он ничем не рискует, ни за что не отвечает. Банк в его лице получает человека, который, возможно, и платить будет так себе.
- Сколько заемщиков, по вашим прикидкам, уже берут ипотеку с использованием маткапитала, и как вырастет это количество за 2020 год?
- По моим ощущениям, каждый десятый клиент сейчас приходит с сертификатом на маткапитал. Думаю, к концу года будет каждый пятый. Количество таких заемщиков увеличится очень существенно.
85% рынка ипотеки сейчас принадлежит госбанкам, в частности Сбербанку и ВТБ. А где госбанки, там «длинные» дешевые деньги от государства. Мы выдаем их в ипотеку, первый взнос — тоже от государства. Средства на строительства жилых домов через проектное финансирование кто дает? Госбанки. В капитал застройщиков кто входит? Госбанки. Например, крупнейший застройщик ПИК на 40% принадлежит ВТБ. Чтобы контролировать денежные потоки в рамках проектного финансирования, госбанки войдут в капитал крупнейших застройщиков. И получим мы одну большую госкорпорацию. Непонятно, где вообще в этой цепочке бизнес.
У нас сейчас планируется строительство дополнительных квадратных метров. Но ведь никакого плана в этой сфере вообще не должно быть. Ее должен регулировать баланс спроса и предложения. Рынок строится, исходя из желания людей покупать и жить. А в стране создается искусственный спрос на запланированные квартиры. Сейчас возводят 80 миллионов квадратных метров в год, а хотят — 130. Для кого эти дополнительные 50 миллионов? Разве растут доходы людей, у них появляется возможность переезжать в новые квартиры? Эти меры приведут только к удорожанию жилья.
- Центробанк предлагает ввести ипотечные каникулы для призывников. Как вы относитесь к такой мере? Не приведет ли она к тому, что слишком молодые и необеспеченные люди будут влезать в кредиты на жилье, которые им не по карману?
- Технологии помощи заемщикам в тяжелый период найдут своего клиента, но не сейчас. Острой боли пока нет. Отсрочка в шесть месяцев, на мой взгляд, никого не спасет. Проще продать квартиру и избавиться от обязательств. Мне кажется, не будет большого потока призывников, которые решат взять ипотечные каникулы.
История с ипотечными каникулами выглядит так, будто Центробанк к чему-то готовится, обкатывает механизмы. Когда придет день расплаты за все, что сейчас навыдавали, наступит время использовать инструменты поддержки вроде ипотечных каникул. Вот случится в 2021–22 году кризис, и эту тему можно будет масштабировать. Например, организовать ипотечные каникулы на год или два для определенных категорий людей. Пока же для рынка никаких последствий эта мера иметь не будет.
- «Огромная волна рефинансирования ипотеки наблюдается в России, в настоящее время выдача таких кредитов идёт по ставке примерно 8,7%», — заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. Подтверждаете ли вы эту тенденцию? Хорошо ли это для ипотечного рынка?
- Огромная волна — это слегка преувеличено. Но 10% точно есть. В первом квартале 2020 заемщики, которые год назад брали ипотеку по ставке 10,5–11%, идут и перекладывают ее в другой банк под 8–9%. И это хорошо. Сегодня каждый второй кредит выдается «Сбербанком» и каждый четвертый — ВТБ. При этом Сбер заморозил внутреннее рефинансирование, его клиенты не могут улучшить свою ставку по ипотеке. Но даже его консервативные заемщики понимают, что можно пойти в другой банк и получить там 8% вместо 11. Думаю, в конце второго квартала –начале третьего госбанки все-таки запустят внутреннее рефинансирование. В противном случае мы получим массовый исход клиентов из Сбербанка. Жадность победит страх.
Для отчетов ЦБ о ростах объема ипотеки рефинансирование — классная история. Рефинансированный кредит банк считает за новый. По итогам этого года, как мне кажется, ситуация выйдет на уровень 2018-го. Порядка 15% сделок по ипотеке будут связаны с рефинансированием. Ну а если «синий» и «зеленый» банки все же не сделают внутреннее рефинансирование (во что я не верю), эта цифра может достичь 30%.
- Может ли «Нмаркет.ПРО: Ипотека» помочь риелторам клиентов с рефинансированием?
- Да, мы предлагаем риелторам услугу рефинансирование ипотеки бесплатно. Они могут использовать ее как инструмент лояльности для своих клиентов и стимул для повторных покупок. Это приятный заход к клиенту с желанием помочь, от которого он не откажется. Все опытные агенты понимают, что в первую очередь на них работает бренд, репутация, рекомендации, а не реклама в интернете. Некоторые наши партнеры-риелторы предлагают клиентам услугу рефинансирования за деньги, оставляют оплату себе, а мы проводим всю процедуру бесплатно. Такой вариант тоже возможен. Достаточно оставить заявку у нас на сервисе или на сайте Нмаркет.ПРО.
Сейчас в «Нмаркет.ПРО: Ипотека» 15% процентов сделок — это рефинанс. Предыдущую волну рефинансирования мы наблюдали в конце 2018 года. В 2020 по мере снижения ставок нарастает новая.
- Средняя сумма ипотечного займа в России с 1,9 млн рублей в 2017 году и 2,1 млн рублей в 2018 году увеличилась до 2,2 млн рублей в 2019. Значит ли это, что рынок взбодрился, или на лицо лишь следствие программ поддержки от государства и снижения ставок?
- Средний займ увеличился, потому что выросли цены на недвижимость. Доходов больше у людей не стало, недостающую сумму нужно брать в ипотеку. При этом мы наблюдаем тенденцию увеличения среднего срока ипотечного кредита. За последние пару лет он вырос почти на три года. Это означает, что заемщики вынуждены растягивать кредит, чтобы уменьшить ежемесячные платежи.
Даже с учетом того, что ставки снижаются, у людей нет уверенности в завтрашнем дне. Например, в Америке в ипотеку берут дома 150–200 квадратов, потому что ставки позволяют это сделать. Заемщик в первую очередь обслуживает основной долг, а не процентные расходы. Кроме того, доходы населения постоянно растут. Человек планирует, сейчас тяжело, но через два-три года начну больше зарабатывать, станет легче.
В России ситуация обратная — со временем может стать только хуже. Люди живут одним днем, думают, как собрать ребенка в школу, как ЖКХ оплатить, колбасу в магазине подешле выбирают (если вообще покупают). И я тоже не знаю, что будет через полгода. А вы знаете?
- Средняя ставка по ипотеке в Петербурге достигла минимальных 8,8%. Продолжит ли она падать?
- Думаю, по итогам марта ЦБ и Минстрой торжественно отчитаются о том, что цель нацпроекта в 2020 году по средневзвешенной ставке 8,7%, достигнута. Думаю, и 8% будет в этом году с учетом всех госпрограмм.
Но зато, когда начнем резко падать, мало никому не покажется. Кризис неизбежен. Сами определяйтесь, когда он случится — до ноябрьских выборов в США или коронавирус догонит нас раньше.
Кризис на рынке на полгода создаст настоящий вакуум. Психологически людям будет сложно смириться, что они брали ипотеку под 8%, а теперь снова нужно делать это под 11%. Примерно шесть месяцев будем привыкать к новой реальности. Как раз в этот период пригодятся меры поддержки от Центробанка, такие как ипотечные каникулы.
Плюс будет торможение после 1 июля 2020 года, когда введут показатели долговой нагрузки (ПДН). Банки при рассмотрении заявок на кредиты будут оценивать реальные доходы, с которых мы платим налоги. ЦБ пытается не допустить перегрева рынка.
Заемщики с «белыми» зарплатами продолжат получать ипотеку, как раньше. А людям с неофициальными доходами и долгами банки будут закладывать в ставку резервы, которые нужно создавать для ЦБ, или же просто отказывать в ипотеке. Очевидно, что уровень одобрения по ипотеке после 1 июля 2020 года упадет.
Впрочем, возможно, примут решение отложить ПНД для ипотечного рынка. Поскольку Минстрой и банки чуть ли не в открытую обвиняют ЦБ, что ПДН сорвет достижение целей нацпроекта. Тут наблюдаем.
По идее, если бы государство захотело установить средневзвешенную ставку 6%, можно сделать это уже сейчас. На мой взгляд, Сбербанк может себе позволить такую ставку с учетом маржинальности ипотеки. Напомните, кто там акционер? Но в банке понимают, что нет смысла брать на себя все риски. Греф еще два года назад говорил, что 50% рынка для них вполне достаточно. Если Сбер снизит ставку на 1,5–2%, конкуренция на рынке просто умрет.
- Полгода назад вы говорили, что нас ждет ипотечный кризис до 2022 года. Ничего не изменилось?
Я уже второй год говорю, что на рынке ипотеки будет большой кризис в 2021–22 годах. Он происходит каждые 5–7 лет. Если посмотреть на ретроспективу, такое уже случалось в 1998, 2008, 2014 годах. Мы завязаны на мировые экономические циклы. Американский фондовый рынок растет 12 лет подряд, рано или поздно случится коррекция. Скорее всего это произойдет после выборов президента США. Обычно до этого события рынок сдерживают, а потом отпускают. С учетом короновируса и паники может «бомбануть» и раньше.
Доходы в нашей стране падают даже на фоне роста мировой экономики на 3% в год. Когда и она забуксует, у нас точно лучше не станет. И тогда об ипотеке под 8% речи идти уже не будет.
- По федеральному проекту «Ипотека», который входит в состав нацпроекта «Жилье и городская среда», предусмотрено значение средней ставки по ипотеке 7,9% годовых. При этом к 2024 году должно выдаваться 1,13 миллиона ипотечных кредитов на покупку жилья на первичном рынке. Как вы думаете, это реально?
- По итогам 2019 года должны были выдать 3,1 трлн рублей ипотеки — не получилось. По итогам 2024 планируют больше 6 трлн, то есть более, чем в два раза. Объем ипотеки можно увеличить двумя способами. Во-первых, за счет количества кредитов. Сейчас в среднем выдается 100–120 тысяч ипотек в месяц. Я закладываю, что количество заемщиков увеличится процентов на 30. Все остальное — это рост цен на недвижимость. Цифра доступная и может быть реализована с учетом стимулирующих мер от государства.
- Что будет с ценами на квартиры, исходя из текущей ситуации с ипотекой?
- Почему недвижимость в России дорожает с 2005 года. Тогда впервые появились «длинные» и дешевые деньги. В 2005 году возникли сначала потребительские кредиты под 40–50% на полтора-два года. И они пользовались бешеной популярностью, потому что не было альтернатив. Затем возникли кредиты под залог недвижимости, для которых брали поручителями, например, коллег и родственников заемщика. Их давали уже на пять лет и под 25%. Вырос платежеспособный спрос. Люди получили возможность брать больше денег в кредит. Цены на недвижимость вследствие этих «длинных» и «дешевых» денег выросли в два раза. И этот маховик продолжил раскручиваться. Чем ниже ставка и «длиннее» деньги, тем выше цены на недвижимость. 15 лет назад можно было купить офис на Невском за $ 5000. А теперь его и за $ 500 000 не купишь. Стоимость и «длина» денег изменилась.
Два главных фактора роста цен на квартиры — инфляция и ипотека.
Возьмем ситуацию октября 2019 года. Банк предлагает заемщику взять ипотеку под 11%. В месяц он готов платить, к примеру, не больше 30 000 рублей. Соответственно, может позволить себе условную студию в Кудрово за 4 млн рублей. А в феврале 2020 за эти же 30 000 в месяц он купит двухкомнатную квартиру, взяв семейную ипотеку по ставке 4,5%.
Или другая ситуация. У человека есть не больше 15 000 рублей свободных денег в месяц. Раньше он просто не мог себе позволить ипотеку. А теперь — ему хватает на все ту же студию в Кудрово. И количество претендентов на эту квартиру увеличивается в два раза. Застройщик понимает, что у него теперь два покупателя на одно жилье, и он может поднимать цены. Так, дальневосточная ипотека под 2% привела к росту к резкому удорожанию квартир в регионе.
Выноска: Снижение ставок по ипотеке при прочих равных всегда приводит к росту цен на недвижимость.
Есть временной лаг 3–6 месяцев, в который застройщики будут примеряться к новым ставкам и рассчитывать цены. Но любая квартира в новостройке через полгода однозначно подорожает.
- Как риелтору определить грамотного ипотечного специалиста?
- Есть два теста для определения правильного ипотечника. Первый — спросите у брокера, сколько у него банков-партнеров. Если говорит «сто», значит скорее всего врет, чтобы придать себе значимости. Лучше сразу развернуться и уходить. В России сегодня есть 40 банков, которые активно занимаются ипотекой, при этом ряд из них сугубо региональные. Нмаркет.ПРО сотрудничает с 25 банками, и этого достаточно.
Второй критерий — сколько сделок проводит ипотечный специалист. Если 5–6 в месяц, значит он работает только с некоторыми банками. Он не общается с ними в постоянном режиме, не аккумулирует актуальную информацию, потому что не имеет большого количества клиентов.
Кроме того, сейчас на рынке ипотечного брокериджа непонятное ценообразование. За одного и того же клиента могут взять от 3 000 рублей, до 3% от суммы ипотеки. И в Петербурге есть крупные брокеры, которые за клиента с вторичкой требуют 1%. А, например, Нмаркет.ПРО это делает бесплатно.
Еще один момент. Для каждого региона есть свои правила игры. К примеру, в Казани обычно берут 10–15 000 рублей за одобрение ипотеки. По-разному оценивается критерий сложности клиента. Например, с человека, которого не одобрили в Сбербанке или ВТБ могут потребовать 3% от стоимости кредита. Но на деле для него просто не нашлось подходящей программы. Например, у него только 10% первоначальный взнос, а Сбербанк выдает кредиты от 15%. Логично, что с такими параметрами даже подавать заявку нет смысла, по ней все равно придет отказ. Или иностранные граждане, с которыми работают шесть банков на рынке. Многие риелторы считают, что это какая-то непроходная категория, и за такого клиента обязательно кому-то нужно заплатить. Хотя мы его одобрим спокойно и бесплатно. Либо — заемщику 18 лет. Да, большинство банков работает с клиентами от 21 года. Но это не значит, что клиент проблемный. Нужно просто заранее изучить правила банка, прежде чем подавать заявку.
Нечистоплотные брокеры наживаются на таких «сложных клиентах», которым на самом деле всего лишь нужно подобрать подходящую программу. Мы же заранее скажем, куда стоит подаваться, куда нет. Для этого мы просим заполнить форму из 12 вопросов, благодаря которым сразу отсеем неподходящие банки.
- Какие акции и скидки есть для риелторов и прямых клиентов в «Нмаркет.ПРО: Ипотека»?
— У нас есть ряд банков, которые дают клиентам «Нмаркет.ПРО: Ипотека» скидки на ставку. Но я считаю, главная ценность нашего сервиса в том, что мы агрегируем полную информацию по банкам-игрокам рынка ипотеки. Наши специалисты проводят по 30–40 сделок в месяц каждый. Мы находим оптимальное решение для любого клиента, которого приводит риелтор. Не будет пустых подач заявок, потому что мы на старте отсеем неподходящие банки.
Кроме того, агенту не нужно думать, какой пакет документов подать в банк. Он заполняет стандартный формат анкеты, после чего все взаимодействие с банком мы берем на себя. Через личный кабинет можно наблюдать за статусом заявки.
У нас понятное ценообразование. В рамках бронирования можно бесплатно заявиться в любой банк. Если клиент со вторичкой — более чем в 15. Глупо платить процент там, где тебе все сделают бесплатно.
