Задача: математически оценить варианты инвестиций в жилую недвижимость в строящихся жилых комплексах со сдачей в период 2020-2021 гг. с последующим проведением ремонтных работ и меблировки для сдачи в посуточную аренду для городов: Санкт-Петербург, Сочи. Район: центр.
Главный конкурент посуточной сдачи – отели. В связи с этим, принимаем международную классификацию звездности. Цены отелей в пересчете на 1 кв.м. номера примерно на 20% выше.
Причины выбора клиентами именно апартаментов (квартир) в посуточную аренду вместо отелей:
1.Ниже стоимость в пересчете на 1 кв.м. (учтена 20% разница)
2.Больше площадь апартаментов, тогда как в отеле немного номеров площадью от 50 кв.м. – для нескольких человек.
3.Больше разнообразие дизайнерских решений, что особенно важно для состоятельных клиентов.
Таблица 1. Уровень – «звездность» апартаментов, квартир.
Таблица 2. Возврат инвестиций для апартаментов, квартир в посуточную аренду для городов Санкт-Петербург и Сочи в центральном районе.
Все расчеты и критерии оценки приведены в соответствие к категории «апартаменты, квартиры для сдачи в посуточную аренду». Комиссии агентам за сдачу в аренду выведены за пределы таблицы и показаны только финансовые потоки владельца недвижимости.
Наиболее высокий финансовый результат в процентах для недвижимости в категории 5*: и относительно увеличения стоимости последующей продажи, и относительно рыночной стоимости аренды.
Наиболее стабильно при увеличении уровня (звездности) недвижимости ведут себя расходы на мебель, декор, легкое бытовое оборудование. Больше стоимость отделки+материалы+сантехника+двери в процентах увеличиваются при переходе от 4* до 5*, что объясняется резким скачком стоимости материалов отделки, квалификации работников и срока работы.
Для правильной оценки используем выводы международного опыта ключевых составляющих факторов повышения эффективности относительно данного вида инвестиций:
1.Наибольшая стабильность потребительского спроса наблюдается в сегменте дешевой и особенно в сегменте дорогой недвижимости, тогда как средний ценовой сегмент находится в состоянии стагнации. В отдельных экономически не устойчивых регионах стагнация наблюдается в среднем и нижнем ценовых сегментах, что обусловлено неравномерным и растущим разделением благосостояния различных слоев населения, что напрямую отражается на рынке недвижимости в сделках купли-продажи и аренды.
2.Внимание на интересные, привлекательные архитектурные и интерьерные решения – современный мировой тренд, которые при грамотном использовании создает значительное увеличение стоимости кв.м. на рынке как аренды, так и продажи недвижимости. При этом большое внимание уделяется не только самим решениям в отдельности, но и общему восприятию всех составляющих элементов, при нарушении гармонии которых происходит недооценка привлекательности недвижимости. Применительно к «звездной» классификации интерьерный дизайн, отделочные работы на 5* не могут сочетаться с мебелью (особенно – крупногабаритной) на 4*. При разрыве любого из элементов таблицы на 2 пункта (5* и 3*) резко снижается арендная привлекательность (невозможность изменить «здесь и сейчас»), в меньшей степени – привлекательность покупки данной недвижимости.
3.Относительно аренды любые решения по защите съемщиков, улучшению сервиса в течение срока аренды приобретают все большее значение. Относительно популярных городов возвратность клиента – важный фактор, обеспечивающий заполняемость и снижение стоимости привлечения клиента.
4.Среди инвесторов наблюдается тренд к поиску универсальных помещений в использовании объектов : отказ от исключительно сезонных месторасположений («только у моря», «только в самом центре»), потому как в низкий сезон объект должен быть привлекателен для иных задач. Относительно посуточной аренды: бизнес-путешественники, романтические встречи, проведение праздников. Первые два варианта являются недооцененными, спрос превышает предложение и представляет стабильный спрос.
5.Современные клиенты 3* ищут «попроще», и имеют наименьшие претензии, равно как и не готовы платить за дополнительный сервис. Клиенты 4* имеют претензию к качеству и будут всесторонне оценивать правильность своих затрат, но при этом они не готовы платить за дополнительный сервис больше наиболее распространенных цен или собственной оценки «расход-эффект». Клиенты 5* отличаются от предыдущих как финансовой состоятельностью, так и международным опытом, которое в свою очередь является следствием их финансовой состоятельности. Именно поэтому их запрос на качественные предложения является наиболее обоснованным, они умеют разбираться в местах и их составляющих как логически, так и интуитивно в виду частого нахождения в «дорогом окружении». Они готовы платить за дополнительный сервис.
В соответствие с таблицей 2, самый короткий срок окупаемости у апартаментов 5*, также как и набольшие требуемые первоначальные вложения. Соответственно, данный вариант наиболее привлекателен для инвестора при наличии достаточного уровня средств.
Интерьерный дизайн и его реализация – единственный вариант повышения привлекательности недвижимости после ее приобретения. В основе создания интерьерного дизайна должны лежать маркетинговые исследования для позиционирования. Если объект как здание (ЖК) соответствует уровню 3*, с помощью реализации интерьерного дизайна на уровне 4* его можно вывести и на уровень инвестиционного дохода близким к 4*. Также и для изначально здания (ЖК) 4* - вывести на уровень 5*, так как ROI (возврат инвестиций) на реализацию интерьерного дизайна выше, чем ROI на саму покупку недвижимости до ремонта. Рост на 2 пункта (здание 3* поднять до 5*) - практически невозможен (технически–да, но комплексное восприятие клиентом – нет), что будет перерасходом средств. Конкретное понимание того, что в интерьерных решениях относится к какому уровню является областью профессиональных знаний, изменяемых с течением времени (т.н. «динамических профессиональных знаний) и являющихся комбинацией компетенций инвестора, интерьерного дизайнера, агента по недвижимости в области как аренды, так и купли-продажи.
Понижение уровня объекта является неэффективными инвестициями, приводящих к убытку.
В соответствие с таблицей 2 все расходы на запуск объекта 5* = 6 370 $US/кв.м., тогда как при понижении на уровень 4* стоимость такой недвижимости составляет = 6 000 $US/кв.м. и цена аренды 1 кв.м. почти в 2 раза ниже. Следовательно, задача-минимум эффективных инвестиций: сохранить уровень объекта, задача-максимум – повысить на 1 уровень, а в случае объекта 5* - сохранение уровня или (при наличии компетенций и средств) создание эксклюзивных апартаментов.
