Эксперты рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти об итогах 2019 и прогнозах на 2020
Минувший год для игроков рынка недвижимости был необычным. Все ждали, что переход на эскроу-схему совершит революцию и разделит реальность на «до» и «после». Однако до конца года ничего фатального не произошло, вопреки страшилкам аналитиков. Эксперты уверены, основные перемены еще впереди.
Начало года для застройщиков выдалось нервным. «2019 в строительном секторе ожидали, как год больших изменений. До апреля девелоперы не понимали, что будет, — вспоминает Евгений Колганов, соучредитель федеральной системы бронирования жилья Нмаркет.ПРО. — Законодательные акты творились с двухнедельным опозданием. Буквально — сначала вышел указ о том, чтобы застройщики начали работать с 1 апреля по эскроу. А следом новость, что нормативы для этого выпустят только 22 апреля. Все ждали, что 1 июля рынку придется перейти рубикон, что и произошло».
Что поменялось после отказа от ДДУ
1 июля 2019 года рынок новостроек официально перешагнул с ДДУ на проектное финансирование и использование эксроу-схемы. И хотя крупные застройщики получили возможность достраивать большинство проектов по старым правилам, некоторые изменения все же произошли.
«Многие регионы страны, и Петербург в меньшей степени, столкнулись с техническими сложностями во взаимодействии с госорганами. Росреестр не регистрировал сделки у некоторых застройщиков», — рассказывает Евгений Колганов.
По его словам, застройщики использовали грядущий переход на эскроу как маркетинговый рычаг. «Покупателей стимулировали быстрее делать выбор и приобретать квартиры по старой схеме. Эффект был разный. Кто-то сделал отличные продажи, у других они остались на плановом уровне. Сказать, что рынок взорвался нельзя. Мы не заметили резких скачков спроса ни до 1 июля, ни после него. А вот цены выросли сильнее, чем мы в Нмаркет.ПРО предполагали, планируя 2019 год. По итогам второго полугодия средняя цена по нашим сделкам, которых минимум 10% от всего рынка продаж, поднялась на 7%. За год эта цифра составила 9%, ее подтверждают и другие официальные источники», — анализирует Евгений Колганов.
Директор по экономике и финансам компании «Мегалит — Охта-групп» Алексей Плюта подтверждает, что покупатели торопились приобрести жилье по старой схеме. «Новости о предстоящем переходе на эскроу-счета и ожидания повышения цен подогревали спрос, а за ним и действительно стоимость квадратного метра. В частности, по нашему проекту ЖК «Приморский квартал» в 2019 году мы перевыполнили план продаж на 16%. При этом рост цен в зависимости от корпуса составил 10–15%», — отмечает эксперт.
Некоторые застройщики переоценили осведомленность покупателей об изменениях законодательства. Как оказалось, многие клиенты ничего не знали об отмене ДДУ, поэтому это событие никак не повлияло на их интерес к новостройкам. «Переход на проектное финансирование прошел спокойнее, чем ожидалось, — утверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу «Ленстройтрест». — Главным опасением было то, что право достраивать по старым правилам получат единицы, а остальным придется в один день перейти на схему с эскроу-счетами. Мы беспокоились, что покупатели начнут отказываться от сделок в традиционном формате. Но этого не случилось. На спросе законодательные нововведения не отразились: выяснилось, что большинство наших клиентов не осведомлены о новых правилах оплаты строящегося жилья».
Кроме того, застройщики боялись, что банки обеспечат проектное финансирование только «избранным» компаниям. Но все оказалось не так страшно. «В начале прошлого года девелоперское сообщество смущал список из 18 критериев определения кредитоспособности застройщика, заявленный ЦБ РФ в 590-м постановлении. Но на практике банки проявили некоторую лояльность и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора», — рассказывает Ян Фельдман.
По сравнению с 2018 годом, в 2019 в эксплуатацию сдали меньше домов. По данным Росстата, объем ввода жилья сократился на 12,1% в Петербурге, и на 7,8% в Ленобласти. За год в городе продали около 4,3 млн м2 жилья. Аналитики предвещали, что эта цифра составит 4 млн. «Показатели ввода жилья по итогам 2019 года говорят о том, что пессимистичные прогнозы в среднесрочной перспективе не оправдались. И это вполне ожидаемо. Сейчас вводятся в эксплуатацию проекты, которые были начаты несколько лет назад. В реализации также в основном объекты, для которых сохранена старая схема продаж», — говорит Алексей Плюта.
«За 2019 год объем продаж Нмаркет.ПРО в Санкт-Петербурге вырос на 12,5% по сравнению с 2018 годом. Это показатель нашего успеха, доверия со стороны партнеров. Но, я считаю, что мы могли достичь роста на 18–20%. К этому будем стремиться в 2020 году, развиваясь как полезный инструмент для профессионального игрока рынка недвижимости», — уверяет Евгений Колганов.
Главные тенденции 2019
В ушедшем году спрос покупателей сместился от малогабаритных студий в сторону более просторных и удобных евро-двушек и трешек. Клиентов все больше интересуют семейные квартиры. «Из ключевых тенденций 2019 года я могу выделить тренд на оптимизацию жилого пространства и повышение его функциональности. У потребителей есть четко выраженный запрос на разнообразие планировочных решений, максимально подходящих под индивидуальные потребности. Исходя из анализа предпочтений наших покупателей и критериев, влияющих на их выбор, мы наблюдаем повышенный интерес к крупногабаритным квартирам с качественными планировками. Наиболее удачные из них раскупают еще на нулевом этапе строительства», — делится Алексей Плюта.
Ян Фельдман отмечает по итогам года тренд к сокращению предложения и росту стоимости квадратного метра. Евгений Колганов добавляет еще одну тенденцию — возвращение интереса к вторичке на фоне удорожания первички. «В Нмаркет.ПРО есть неформальный внутренний индекс, по которому мы оцениваем желание риелтора продавать новостройки, а не другие виды недвижимости. В 2019 году мы наблюдали существенное оживление вторички. Риелтор обычно отправляет новому клиенту пять коммерческих предложений по его потребностям. Пять лет назад из этой пятерки три презентации были о новостройках. Тогда государство активно поддерживало новые проекты, и население проявляло к ним большой интерес. В 2019 году соотношение новостройки и вторички в этом наборе снова стало 50 на 50. И в 2020 оно сохранится», — уверен эксперт.
В Нмаркет.ПРО заметили еще одну тенденцию. К Петербургу и Ленобласти в последние три месяца 2019 года проявляли большой интерес региональные застройщики. «Крупные девелоперы из регионов хотят закрепиться на рынке города и Ленинградской области. Это связано с тем, что Петербург в последние годы показывает отличные результаты по импорту покупателей. К нам активно переезжают из других городов и приобретают жилье. С Нмаркет.ПРО региональные девелоперы консультировались в части ценообразования, выбора планировочных решений, покупки участков под строительство. Так, скоро на северной границе Петербурга появится интересный проект с большим ассортиментом и интересными ценами», — обещает Евгений Колганов.
Петербург против Ленобласти
По данным Нмаркет.ПРО в 2019 по сравнению с 2018 предложение новостроек выросло на 14%, а в Ленобласти упало на 19%. Эту тенденцию подтверждают и в «Ленстройтрест». «Строительство жилья в Ленинградской области становится менее привлекательно. Проекты, реализуемые здесь, сложнее с точки зрения маржинальности. С одной стороны, локация не позволяет повышать рентабельность за счет увеличения цен. Разница стоимости квадратного метра в городе и области, в схожих по формату проектах, может доходить до 40%. С другой стороны, ограничения высотности в регионе до 12 этажей, вынуждают строить меньшее количество квадратных метров», — комментирует Ян Фельдман.
По его словам, участки под жилое строительство в области требуют больших затрат на подготовку площадки, создание дорог, прокладку сетей. Но жилье без инфраструктуры не привлекает покупателя.
«В ближайшей Ленобласти потенциал к повышению цены имеют качественные жилые комплексы в формате квартальной застройки, обеспеченные необходимой инфраструктурой для комфортной жизни. Спрос на проекты в Ленобласти в перспективе будет определяться платежеспособностью покупателя и его возможностью взять ипотеку», — рассказывает спикер.
Серьезный спад продаж в Кудрово, одной из самых популярных локаций в соседней с Петербургом Ленобласти, подтверждает руководитель отдела бронирования Нмаркет.ПРО Александра Чиркова. «Большинство домов в Кудрово уже сданы, и места под новую застройку почти не осталось. Потенциал для строительства есть с другой стороны КАД, в районе Новосаратовки и Янино. Там много свободных земельных участков, и в скором времени появятся новые жилые комплексы», — уверяет эксперт.
Какой район Петербурга самый популярный у покупателей
Приморский район стал безусловным лидером по количеству проданных квартир за 2019 год. По данным Нмаркет.ПРО, 25,6% от всего объема продаж за минувший год приходится на эту локацию. Причем, с 2018 года этот показатель вырос на 3%. На втором месте Московский район с 13% сделок, на третьем — Невский и 11,5%.
По словам Александры Чирковой, Приморский район сочетает в себе все, что нужно покупателю: большой выбор планировок и цен, социальную и транспортную инфраструктуру. Именно поэтому первенство за ним сохранится и в 2020 году.
«На рынке новостроек предложение часто рождает спрос. Клиенты обычно выбирают не конкретный район, а набор удобств для себя. Например, транспортную доступность — возможность выехать в час-пик и не застрять в пробке. Либо наличие станции метро. Для людей с семьей важна социальная инфраструктура — поликлиники, детские сады, школы.
В Приморском районе сейчас строится больше всего жилых комплексов. На выбор любые классы жилья: есть и эконом, и комфорт, и бизнес. Развязки в Приморском районе в последние годы строились очень активно. Открываются новые станции метро. Социальных объектов полно. Со всех сторон эта локация привлекательна для покупателя. Плюс северные районы города считаются более экологически чистыми. Большое количество зеленых зон, близость к курортной зоне. Думаю, Приморский сохранит первенство по объему продаж и в 2020 году. В районе есть дома разной степени готовности, в том числе огромное количество стартов продаж. Эти ЖК будут сдаваться в 2022–23 годах. Там достаточно много новых пятен, а это значит, что будут новые старты», — прогнозирует эксперт.
На второе место, как и в 2018 году, вернется Невский район, считает Александра Чиркова. «В локации много бывших промзон с той и с другой стороны Невы, которые застройщики уже выкупили для строительства жилья. В основном, это будут квартиры классов эконом и комфорт. Многим покупателям, особенно молодым, важна близость к центру города, где сосредоточены офисы и учебные заведения. Людям необходимо быстро добираться. С этой точки зрения Невский район также удобен, как Московский и Фрунзенский», — полагает спикер.
А Московский район, по мнению эксперта, ждет уменьшение объемов продаж. Строящиеся дома сдадутся, а для новых проектов места почти не осталось. Перспективнее с этой точки зрения Фрунзенский район. Застройщики в скором времени возьмутся за промзоны Обводного канала, до которых всего 10–15 минут до центра на автомобиле, а рядом находится станция метро.
Следующий в очереди на рост Красногвардейский район. «Новые проекты активно появляются в районе Муринской дороги. В скором времени начнется застройка исторической части Красногвардейского района, в пешей доступности от моста Александра Невского и метро «Новочеркасская». Очень удобная локация по всем параметрам — от близости к центру города до огромного количества социальных объектов. На месте исследовательского института «Буревестник» стартует строительство крупного жилого комплекса. В районе Магнитогорской продолжается застройка классом повыше», — перечисляет Александра Чиркова.
Как риелтору получить вознаграждение от застройщика за сутки
Один из минусов новой эскроу-схемы для риелтора — появление новых звеньев в цепочке купли-продажи квартиры. Это неизбежно затянет процесс получения вознаграждения от застройщика.
«На эскроу-схему в ближайшие год-полтора перейдут 60–70% процентов рынка и 100% крупнейших девелоперов. Эксроу-схема забирает все финансовые инструменты от застройщика и передает банку. Эти деньги банк будет пускать в оборот, поэтому ему потребуется время, чтобы вывести их и передать застройщику. По оценкам Нмаркет.ПРО, эскроу-схема приведет к задержке операционного взаимодействия застройщика с его контрагентами. То есть риелторы будут ждать свои выплаты дольше, чем сейчас. В Петербурге застройщики итак не слишком радуют риелторов быстрыми расчетами по итогам сделки. С того момента, как риелтор выполнит все обязательства перед застройщиком, до получения им денег в среднем проходит два месяца.
Я думаю, что эта цифра с введением эскроу-схемы существенно увеличится. Но Нмаркет.ПРО придумал, как помочь риелторам и ускорить этот процесс. Мы ставим перед собой цель в ближайший год выйти на модель взаимодействия с риелторами по всей стране, при которой они смогут получать вознаграждение от Нмаркет.ПРО через 24 часа после завершения сделки. С 17 февраля этого года запускаем такую схему работы в тестовом режиме по Петербургу», — говорит Евгений Колганов.
Мы ставим перед собой цель в ближайший год выйти на модель взаимодействия с риелтором, при которой он сможет получить вознаграждение от Нмаркет.ПРО через 24 часа после завершения сделки. С 17 февраля эта модель работает в Петербурге.
Что будет в 2020
«В 2020 году рынок останется в той же модели, в которой мы закончили предыдущий год. Объемы продаж вторички и первички остановятся на соотношении 50 на 50. Наш минимальный прогноз роста цен на новостройки, который мы заложили во все планирование, составляет 7,5%. Эскроу сейчас в самом начале пути, мы все только учимся с ним работать. И появление нового звена в цепочке продажи обязательно приведет к удорожанию всего процесса. Но это цена, которую нужно заплатить за уменьшение рисков покупателя», — считает Евгений Колганов.
Алексей Плюта отмечает, что рынок находится в некотором напряжении, а застройщики продолжают осторожничать. «Несмотря на ударные показатели продаж, рынок находится в состоянии ожидания. Об этом свидетельствуют рекордно низкие показатели вывода новых объектов. Часть застройщиков отказалась от планов по анонсированию новых проектов до момента, пока схема работы с проектным финансированием не будет отлажена», — напоминает эксперт.
При этом никакого коллапса на рынке спикер не прогнозирует: «В 2020 мы не видим причин для падения продаж. Сегодня на рынке остаются сильные игроки, реализующие проекты с продуманной концепцией и вооруженные четкой стратегией продаж. Так что, ожидаем, что год будет интересным с точки зрения конкуренции между проектами».
Цены по мнению эксперта в ближайшие годы будут только расти. «В перспективе 2–3 лет скачок цен неизбежно произойдет, когда большинство девелоперских компаний перейдут на проектное финансирование. Нагрузка на застройщика по обслуживанию проектного кредита достаточно высока. Помимо процентной ставки, существует единовременная комиссия за выдачу займа (в среднем 1% от всей суммы). Есть и другие платежи: комиссии за невыбранный лимит, за операционное сопровождение и другие. Общая стоимость всех комиссионных может доходить до 2% годовых.
Новые дополнительные издержки бизнеса в конечном итоге отразятся на стоимости квадратного метра. Банки, принимая решение о выдаче кредита застройщику, «прогоняют» финансовую модель проекта через стресс-тест. Самый простой способ удержать маржинальность проекта — поднять конечные цены для потребителя. Рост может составить 15–20%», — предполагает Алексей Плюта.
Причин для катастроф не видит и Ян Фельдман. «В 2020 году продажи по рынку в целом будут умеренно расти. Год должен пройти без серьезных потрясений. Обвал показателей ввода жилья рынку также не грозит. Объем ввода квадратных метров, который прогнозируется сейчас, исходя из выданных разрешений на строительство, останется на сопоставимом с прошлым годом уровне», — считает эксперт.
Однако, по его мнению, в нынешнем году на рынок выйдет меньше ЖК, чем в прошлом. «Есть объективные предпосылки к тому, что объем предложения на первичном рынке будет ниже показателей 2019–2018 года. Последствия перехода на эскроу дадут о себе знать, количество новых проектов ощутимо сократится», — прогнозирует Ян Фельдман.
Эксперты сходятся во мнении, что в 2020 году ипотека остается основным драйвером рынка недвижимости. Новые инициативы властей — маткапитал за первого ребенка и индексация этой выплаты — также должны поддержать рынок. «Самым действенным инструментом повышения спроса сейчас остается удешевление ипотеки. И все программы правительства, которые на это направлены, и определяют спрос, и сохраняют его», — уверен Евгений Колганов.
