На сегодняшний день каждый арендодатель коммерческой недвижимости сталкивался с проблемой если не поиска нового арендатора, то, как минимум, необходимости снижения ставки аренды для существующего. Мы ответим на вопрос: как правильно вести собственнику в этой ситуации?
Значительное увеличение числа современных торговых центров переманило интерес торговых арендаторов к себе, в то время как всё больше встроенных торговых помещений формата street-retail остаются без арендаторов.
Формат street-retail – разновидность коммерческой недвижимости, которая предназначена для розничной и мелкооптовой продажи товаров либо услуг. Подобные объекты ориентированы на пешеходный трафик и отчасти на импульсные покупки.
Поэтому, в данном случае, торговые центры и для покупателя, и для большинства арендаторов наиболее привлекательны, чем встроенные помещения. Первой аудитории – покупателям – важную роль играет тот факт, что в одном месте и под одной крышей можно найти разнообразные магазины, можно выбрать фуд-корт и вкусно поесть, а для второй – арендаторов – торговые центры предлагают мощный пешеходный трафик, уютное и «цивилизованное» расположение.
Получается, street-retail «вымрет»? Отнюдь. Теперь это значит, что собственникам данных помещений необходимо срочно принять новые условия рынка и не совершать распространённых ошибок.
Ошибка №1. Нежелание разобраться в потребностях арендатора
В агентство недвижимости часто обращаются собственники в предотчаянном состоянии, после безуспешных самостоятельных попыток найти арендатора. Причина такого состояния, в основном, заключается в том, что в переговорах с потенциальными арендаторами собственники уделяют потребностям арендаторов лишь второстепенное внимание.
Ошибка №2. Завышенная арендная ставка
В сложившейся экономической нестабильности, собственникам непросто ориентироваться в реальных ценах сделок, поэтому они продолжают руководствоваться «вчерашним» уровнем ставок, и не хотят идти на уступки потенциальным арендаторам по цене. Все это приводит к простою помещения и растущим потерям собственника (как денежным – упущенной выгоды и эксплуатационных затрат, так и временным).
Ошибка №3. Отказ в перепрофилировании помещения
Собственники сужают круг поиска арендаторов, они целенаправленно ищут тех, кто подходит под текущее функциональное назначение помещения. Сегодня, в ситуации с острой конкуренцией и нехваткой арендаторов, необходимо думать на перспективу и рассматривать возможность перепрофилирования помещения. Да, бесспорно, это затратное «дело» как с финансовой, так и временной точки зрения. Но если рассчитать и разрешить перепрофилирование для надёжного арендатора с перспективой заключения долгосрочного договора аренды, то почему бы и да! В будущем это полностью окупится.
Пиведём пример из практики агентства «Твоя столица ∙ Недвижимость для Бизнеса»: клиент подписал долгосрочный договор аренды с известной в Минске ветеринарной клиникой. Это с учётом того, что сданное в аренду торговое помещение размещается в составе БЦ. Собственник долгое время не решался на столь кардинальное перепрофилирование.
Но уже сейчас, учитывая условия договора аренды и его срока, можно с уверенностью говорить о выгодности для арендодателя. В данном примере гарантом надёжности договорных отношений выступает известность бренда арендатора и, в случае расторжения договора аренды и переезда в другое место, затратность для самой клиники.
Ошибка №4. Оценка привлекательности помещения сугубо по его расположению
До сих пор бытует мнение, в сознании каждого собственника, что помещение, расположенное на исторических улицах города Минска, таких, например, как Энгельса, Маркса, Комсомольская и других, имеют гораздо более высокую рыночную ликвидность, чем такие же помещения, только расположенные в активно развивающемся спальном районе.
Да, когда-то это утверждение было актуально, например, в 2010 году, но никак не сейчас. Стоит понимать, что в последние годы совместно активно развивались рынок торговой недвижимости и его потребители – арендаторы и посетители магазинов. Объясним так: доходы потребителей снижаются, а кушать-то хочется всегда. Именно поэтому сегодня ценятся магазины формата «у дома», а не дорогие бутики с дизайнерской одеждой.
Ошибка №5. Оценка привлекательности помещения только по интенсивности пешеходного трафика
Спорить не будем, интенсивность пешеходного трафика для торговых помещений всегда была и будет важна, но также не менее важно и окружение. Не забываем об конкурентном окружении! Радует, что уже большинство арендаторов научилось его использовать в своих целях.
Пример: очень часто можно увидеть street-retail объекты разных ценовых категорий, располагающиеся «бок о бок» или просто недалеко друг от друга. Такое размещение популярно среди объектов общественного питания и среди объектов торговли или оказания услуг (магазины, парикмахерские, салоны и т.п.).
Никому не секрет, причина – борьба за потребителя. Все посетители одного объекта – это потенциальные посетители второго. В ситуации снижающихся доходов населения, покупателям всегда предоставляют выбор по «цене». Похожую тактику используют и автопроизводители, размещая свои рекламные щиты рядом с автосалонами конкурентов.
Советы собственникам street-retail помещений:
1. Максимально детально уточните у арендатора его потребности, а при обсуждении арендных ставок – ориентируйтесь на ставки реальных сделок, заключенных за последние пару месяцев с аналогичными помещениями. Заранее обсудите с потенциальным арендаторам использование механизма поэтапного выхода на максимальную арендную ставку.
2. Не зацикливайтесь на функциональном назначении и территориальном местоположении своего помещения, потому как в текущей ситуации и первое, и второе корректируется как профилем арендатора, так и качественным окружением торгового помещения. «Просчитайте» бизнес арендатора в перспективе.
