Это вторая статья из серии «Инвестиции в недвижимость». В ней мы рассказываем правила выбора объектов.
Про типы инвесторов читайте в первой статье «Инвестиции в недвижимость. Типы инвесторов».
Главные принципы
У инвестора каждого типа своя стратегия, но есть общие принципы, которыми нужно руководствоваться при выборе объекта.
1. Локация
2. Надежный застройщик
3. Ликвидный формат
Первое. Изучите предложение
Посмотрите, какие объекты представлены на рынке в выбранной вами ценовой категории и локации. Оцените количество застройщиков в районе. Если в одной локации много конкурентов со схожим уровнем жилья и сроками сдачи – это не очень хорошо. Особенно, если вы выбрали стратегию перепродажи. Мало или нет конкурентов, разнообразное предложение по форматам – хорошо.Обязательно посмотрите существующую и запланированную инфраструктуру, транспортную и торговую. Есть метро, ходит общественный транспорт, можно добираться пешком – плюс. Уже открыты магазины, супермаркеты, аптеки и службы сервиса – еще один плюс. Рядом есть парки, кафе, рестораны, торговых центров – еще плюс.
Второе. Сравните одинаковые объекты
Вам важно подобрать вариант по соотношению цена/качество/срок. Вот пример для тех, кто хотел бы приобрести квартиру для сдачи в аренду. На локации два жилых комплекса одного уровня и с одинаковым сроком сдачи. Но в первом доме квартиры сдаются без отделки, во втором – с отделкой. Лучше выбрать квартиру с отделкой, даже если она дороже. Готовая отделка сэкономит ваше время и дополнительные затраты. Стоимость материалов и работ для застройщиков дешевле, чем для частных заказчиков. Еще один плюс – комфорт жильцов: значительный ремонт не придется делать никому из соседей. После получения ключей нужно будет только установить мебель и можно заселять квартиросъемщиков. Чем раньше пройдет заселение, тем раньше инвестиция начнет приносить доход.
Третье. Изучите застройщика
Репутация застройщика – решающий пункт. Это важно, чтобы инвестиция не обратилась провалом. Всегда обращайте внимание на опыт и историю компании. Посмотрите, какие дома уже сданы и насколько вовремя, обратите внимание на качество, посмотрите группы дольщиков.
Четвертое. Успейте на старт продаж
Если вы хотите купить квартиру для перепродажи, то вам важно следить за стартами продаж. На этом этапе самые низкие цены. К концу строительства квадратный метр дорожает сразу из-за нескольких факторов. Во-первых, за счет стадии строительства. Во-вторых, из-за общего роста цен на рынке. С момента вывода в продажу и до заселения проходит около трех лет, за это время условия на квартиры заметно меняются. Например, за прошлый год средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге выросла на 9,6% до 114,6 тыс. рублей за квадратный метр. В-третьих, к концу строительства большая часть квартир уже реализована, и предложение заметно меньше.
Пятое. Распоряжайтесь грамотно
Если вы решили перепродать квартиру, сделайте это до ввода в эксплуатацию и получения ключей. Главное – найти правильный момент, когда планировки, как у вас, в продаже у застройщика уже не будет, а спрос, наоборот, сохранится. Если собираетесь сдавать в аренду, позаботьтесь о будущих жильцах: купите необходимую мебель, технику и сделайте квартиру уютной.
В следующей статье рассказываем про сервисы, которые делают инвестиции проще, рассказываем в материале «Инвестиции в недвижимость. Сервисы для инвесторов».
