Слухи о кончине рынка строящегося жилья оказались преувеличенными. Новеллы 214-ФЗ заставили застройщиков понервничать и нарастить «складские запасы» в первой половине года. Но реальность продаж говорит о размеренном росте количества сделок, а значит и выручки. Что вызывает аппетит у наблюдательных инвесторов.
На прошлой неделе управление Росреестра по Новосибирской области опубликовало официальные данные о регистрации договоров долевого участия за период 2019 года. Согласно обнародованной статистики, в регионе зарегистрировано 28 067 договоров долевого участия. Примерно 113 сделок ДДУ заключалось за один рабочий день. При этом на декабрь пришлось 2 492 договора – более 100 ДДУ в день.
Рекордные показатели 2019 года были отмечены в июне, когда количество регистраций ДДУ взлетело до уровня 5 057 штук, при среднемесячном показателе 2 339 штук. То есть, почти в два раза! Отклонение составило 46%.
Такая статистическая аномалия связана со вступлением с 1 июля 2019 года изменений 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство. Новые поправки запретили застройщикам напрямую получать деньги дольщиков по новым проектам. Строительство должно вестись за счет банковского кредитования, а средства дольщиков должны храниться на счетах эскроу.
Провокаторами этой статистической лихорадки выступили сами застройщики, которые в последний месяц действия старого законодательства дополнительно отрегистрировали на аффилированных лиц месячную норму ДДУ без оформления реальных сделок.
Тем самым, с одной стороны, они формировали необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой – на случай обязательности перехода на проектное финансирование, оставили возможность прямого получения денежных средств дольщиков, даже после вступления в действие новел 214-го ФЗ. Те застройщики, кто понимал неизбежность перехода на проектное финансирование, таким образом пытались сократить объем банковского кредита.
Факт высокой доли регистраций ДДУ без сделки с покупателем в первой половине 2019 года подтверждает статистика динамики ипотечного кредитования под ДДУ. В период года она демонстрировала довольно плавный рост. При условии, что большинство сделок со строящимся жильем проходят с привлечением ипотечных займов, график выдачи жилищных кредитов дольщикам гораздо честнее отражает реальную динамику продаж на рынке новостроек Новосибирска.
При этом, динамика годовых показателей регистрации ДДУ и ипотечных кредитов под них вполне сопоставимы. Количество договоров долевого участия в 2019 году в сравнении с 2018 годом упало на 3%, а количество ипотечных кредитов по новостройкам – на 5%. Соответственно, лихорадочная динамика регистраций ДДУ всего лишь действия застройщиков по уходу от банковского кредитования. Не более.
Хотя наша практика показывает, что при правильном формировании финансовой модели кредитная нагрузка легко нивелируется возможностями повышения цен, которые позволяет обеспечить именно новая система финансирования. Тем боле, при балансировании финмодели за счет привлечения профессиональных инвесторов.
Например, в наших новых проектах финансовые партнёры получают более 20% годовых. Такое форматирование проектов позволяет нам получить проектное финансирование под 8,5% годовых. Да и они нагружаются в полном объеме лишь на финальные транши займа.
Судя по положительной динамике цен, по росту количества сделок, по стартам новых проектов, рынок новостроек Новосибирска продолжает быть привлекательным. Привлекательным настолько, что он начинает вызывать аппетит у профессиональных инвесторов. В новой формирующейся реальности рынка новостроек, бенефициарами станут застройщики, обладающие компетенциями в области финансового анализа и стратегического маркетинга. Именно эти качества партнера, в первую очередь, интересуют профессиональных игроков.
С компетенциями поможем.
На сайте ГК «ЁЛКА девелопмент» всегда можно найти самую актуальную аналитику о рынке новостроек Новосибирска, и познакомиться с предложениями по участию в наших проектах для профессиональных инвесторов.
И, приятного всем аппетита, к инвестициям.
