Процедура перераспределения земельных участков установлена в ЗК РФ, в частности регламентируется ст.11.7 ЗК РФ. Согласно ЗК РФ, перераспределение земельных участков - это процедура образования нового земельного участка, путем присоединения к существующему участку новой земли/иного земельного участка.
п.1 ст. 11.7 ЗК РФ устанавливает, что при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
1. Основные типы процедуры перераспределения земельных участков
1.1 Когда собственниками участков являются физические или юридические лица.
В данном случае заинтересованным лицам необходимо провести комплекс кадастровых работ (будут описаны ниже) и подписать между собой соглашение о перераспределении земельных участков.
1.2. Когда собственниками выступают физическое/юридическое лицо, а с другой стороны - муниципальное образование.
Наиболее распространенная, но и более сложная процедура. Включает в себя согласование проектной схемы перераспределения с отделом архитектуры муниципального образования.
2. Порядок действий
Не важно к какому типу перераспределения вы относитесь - к 1.1 или 1.2, Вам необходимо будет провести комплекс кадастровых работ для осуществления данной процедуры. Он включает в себя следующие этапы:
1. Поиск кадастрового инженера, занимающегося процедурами перераспределения земельных участков.
2. Проведение геодезической съемки земельного участка/земель планируемых к добавлению к Вашему земельному участку.
3. Заказ и получение ПЗЗ (правила землепользования и застройки) из Администрации МО на территории которого расположены земельные участки. В ПЗЗ содержатся разделы min и max размеров земельных участков. Иными словами ПЗЗ указывает, какой максимальной площади может быть земельный участок на данной территории.В связи с чем, участок планируемый к увеличению путем перераспределения - не может превышать максимально установленного размера участков.
Срок предоставления ПЗЗ по заявлению гражданина составляет 1 месяц по ФЗ №59-ФЗ.
4. На основании полученной съемки и ПЗЗ, подготавливается схема перераспределения земельных участков.
4.1. В случае если перераспределение осуществляется между физ лицами или юр лицами - стороны приходят к соглашению и подписывают соглашение, которое потом включается в межевой план и отправляется на регистрацию в Росреестр.
4.2. В случае если одной из сторон является муниципальной образование, то подготовленный проект схемы направляется в Администрацию МО на согласование. Процесс согласование проходит в течении 1 месяца по ФЗ №59-ФЗ.
5. В случае согласования схемы перераспределения земельных участков, Администрация МО выдает постановление об утверждении схемы перераспределения, на основании которой кадастровый инженер подготавливает межевой план нового (увеличенного) земельного участка.
6. Данный межевой план отправляется в Росреестр на регистрацию. После окончания процедуры регистрации, выдается выписка из ЕГРН на новообразованный земельный участок с присвоением нового кадастрового номера. При этом - старый номер еще не аннулирован и будет висеть в базе.
7. После вышеуказанных пунктов, на основании новой выписки из ЕГРН - подается обращение в Администрацию МО с просьбой заключить соглашение о перераспределении.
УЧИТЫВАЙТЕ - перераспределение это выкуп земли у муниципалов. Стоимость может варьироваться в зависимости от действующих локальных нормативных актов.
8. Администрация выдает вам квитанцию на оплату. После оплаты приносятся подтверждающие документы обратно муниципалам и они выдают Вам подписанное и заверенное соглашение о перераспределении.
9. Данное соглашение относится в Росреестр на регистрацию права собственности.
10. После окончания регистрации, Росреестр выдает Вам новую выписку из ЕГРН, в которой собственником новообразованного земельного участка уже являетесь Вы. Процедура перераспределения завершена.
Нюансы:
Перечислим основные нюансы:
1. Процедура перераспределения (когда с другой стороны муниципальное образование) - это процедура подразумевающая выкуп земли у Администрации. Стоимость зависит от локальных НПА.
2. Если земля которую Вы планируете добавить к своему земельному участку находится под каким-либо обременением, либо находится в специальной зоне генерального плана (территориальная зона), либо относится к землям иной категории - то процедура перераспределения не пройдет. Администрация просто выдаст Вам отказ.
3. Иногда Администрация может выдать Вам отказ без грамотной мотивировки или с ошибочными доводами - тогда необходимо обратиться в суд в порядке КАС РФ, для оспаривания данного отказа.
4. Границы планируемого к образованию участка, не должны пересекать границы иных смежных участков - иначе Администрация при согласовании данной схемы выдаст отказ.
5. В случае если ПЗЗ не разработано, то применяется федеральное законодательство (например в отношении сельскохозяйственных земель) либо региональное законодательство. Но по практике, в каждом конкретном случае решение остается за Администрацией муниципального образования.
6. Срок процедуры перераспределения обычно составляет от 4 месяцев. Быстрее в силу технических особенностей процедуру сделать невозможно.
Основным критерием успеха является подбор кадастрового инженера, которой еще на начальном этапе может Вам сказать - стоит этим заниматься или нет.
С Уважением к Вам,
Регент
