Апартаменты давно уже воспринимаются как жилье и набирают популярность на рынке недвижимости. Но по закону они жильем не являются, что влечет за собой ряд вопросов, например, насчет возможности прописаться в них.
Можно ли их перевести в квартиры и что об этом говорит законодательство? Во многих ли новостройках уже это произошло? Есть ли примеры? Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», знает ответы на эти вопросы.
В российском законодательстве отсутствует сам термин «апартаменты». С точки зрения правового статуса апартаменты – это нежилые помещения, но, как правило, они приобретаются для постоянного проживания. Споры о статусе апартаментов идут не первый год. Чтобы решить проблему, Минстрой уже предлагал фактически приравнять апартаменты к жилью, то есть:
- признать апартаменты жилой недвижимостью;
- распространить на них большую часть положений Жилищного кодекса;
- предоставить право регистрироваться в апартаментах для постоянного проживания, а не только временно;
- дать возможность переводить нежилые помещения в апартаменты.
В Госдуму вносили законопроект, который устанавливал понятия «многофункциональный дом», «жилые апартаменты» и «нежилые апартаменты». Однако не все ведомства с таким подходом согласны. Минэкономразвития, например, считает апартаменты разновидностью отеля.
В итоге законопроект из Госдумы отозвали.
В 2019 году законодатели изменили подход. От попыток урегулировать общий статус апартаментов они перешли к самому волнующему вопросу – финансовым гарантиям для граждан и компаний, которые приобретают эту недвижимость на стадии строительства.
Чтобы изменить ситуацию, группа депутатов Государственной Думы разработала поправки, фактически уравнивающие в правах участников долевого строительства жилых домов и апартаментов. 19 июня 2019 года эти законопроекты были приняты в III чтении. После опубликования поправок к законам приобретатели апартаментов приобретут те же привилегии, что и граждане, купившие квартиры:
- обязательное заключение договора долевого участия;
- создание застройщиком компенсационного фонда, частично за счёт которого при необходимости будет достраиваться здание;
- возможность государственного финансирования окончания строительства;
- особый контроль средств, внесённых дольщиком, с помощью специальных счетов эскроу.
На рынке имеются примеры, когда изменение статуса таких объектов недвижимости осуществлялось застройщиками еще на этапе завершения строительства. Ярким примером может служить комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами. Но на этапе окончания строительства апартаменты в нем получили статус жилых помещений.
Также примерами являются МФК «Фили-Град», ЖК «Лица», где стартовали продажи апартаментов, но к моменту окончания строительства девелоперы сумели поменять статус апартаментов на жилье. Компания Vesper после реставрации старого особняка «Дом Гельриха» смогла перевести апартаменты в жилой фонд.
Еще одним примером может служить проект «Кутузовская Ривьера». При возведении проекта, построенного в 2007 году, компания Mirax Group превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса.
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский».
Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов. Однако ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё. И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.