При крупных инвестициях в арендный бизнес владелец собственности может выбрать разные ее виды – от покупки офисов до сдачи в аренду площадей под продуктовые магазины. Они различаются не только по уровню вложенных средств, но и по уровню рисков, которые должен учитывать инвестор.
В период с 2008 по 2014 год офисные помещения пользовались большим спросом у желающих заниматься арендным бизнесом. Предприниматели брали как большие, так и малые площади, нарезали на офисы и сдавали в аренду. В тот период рентабельность этого сегмента была довольно высока – 14-15% в год, а договоры аренды заключали минимум на 3 года.
Смена курса
С 2014-2015 года картина изменилась. Технологии шагнули вперед и часто бизнес-процессы уже не требуют даже небольших офисных помещений. Более 40% новых предпринимателей ориентировано на бизнес в сети Интернет, и им не нужно держать штат в одном месте. Все сотрудники "на дому".
Крупные же бизнесмены все чаще переводят сотрудников на удаленную работу. Сюда относятся бухгалтеры, маркетологи и работники call центров. Мелкие организации все чаще пользуются услугами коворкинга, и необходимости в аренде крупных и средних офисов становится все меньше. На 2019 год из приблизительно 500 000 индивидуальных предпринимателей Москвы полные офисы арендовали всего 27%.
Новые офисные здания до сих пор вводятся в эксплуатацию по инерции с тех 2014х, т.к. само строительство занимает немалый срок.
Чтобы сдать в аренду свои офисные помещения, инвесторы вынуждены переманивать арендаторов у конкурентов в соседних офисах, предлагая более низкие цены или дополнительные бонусы в виде бесплатной парковки.
В результате - рынок перенасыщен, "размываются арендные ставки" и растет количество незанятых офисных помещений.
Торговая недвижимость
В торговой недвижимости ситуация иная. Офисы растут вверх: на небольшом земельном участке строится 60 этажей офисов. Предложений огромное количество - они размывают рынок и снижают доходность. А магазины строятся вширь (по горизонтали): невысокие одно - двухэтажные здания, если говорить про стрит ритеил.
Инвесторы, которые вкладывают средства в такие здания, защищают себя от рисков лучше, чем те, которые рассчитывают сдать множество мелких офисов. Супермаркеты, что берут их в аренду, сразу имеют дело с большими площадями в 400-800 м.кв., любят заключать договор на длительный срок – 7-10 лет и используют модель ставки с розничным товарооборотом.
В долгосрок инвестор получит доход на 20-30% больше при меньших организационных затратах, вовлеченности и рисках съезда. Ожидается, что в течение 5 лет эта тенденция станет еще заметней, поэтому мы не рекомендуем инвесторам вкладывать средства в офисную недвижимость.
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.
