Ранее я писал, что моя главная (но далеко не единственная) рабочая обязанность в ТРИНФИКО заключается в поиске новых инвестиционных возможностей на рынке недвижимости и в оценке перспективности реализации проектов. Иными словами мне и моим коллегам нужно найти инвестпроект, который с одной стороны соответствует высокой планке целевой доходности, установленной в компании, а с другой подходит под множество специфических критериев, относящихся именно к деятельности ТРИНФИКО. Проекты должны соответствовать стратегической линии развития инвестиционной активности компании на рынке: в основном сейчас мы смотрим проекты редевелопмента сектора жилья и апартаментов. Кроме того проекты должны:
▶️ быть рискованы ровно настолько, насколько это приемлемо для Клиентов (инвесторов);
▶️ соответствовать внутренним компетенциям компании;
▶️ находится только в пределах РФ, а желательно в Москве, Петербурге или Сочи.
Есть ещё ряд не менее значимых ограничений, которые также существенно сужают контуры поиска. Однако несмотря на наличие всех этих критериев мы продолжаем смотреть по сторонам и "ловить тренды". За последние полгода мы с коллегами по возможности глубоко изучили, проанализировали и проработали множество новых инвестиционных идей.
Вот их неполный перечень:
1️⃣ Площадки для организации мероприятий. Некоторые сложные объекты недвижимости могут быть частично или полностью перепрофилированы в залы для проведения свадеб, корпоративов, конференций, выставок и т.д. Счастливый случай и facebook познакомили меня с суперпрофессионалом этого рынка Kirill Belkov, который оказал неоценимую поддержку в деле исследования возможностей редевелопмента помещений с целью организации залов для мероприятий. Мы поняли как работает этот бизнес, смогли оценить уровень затрат и рисков подобных проектов, определили источники прямой и косвенной выручки. К сожалению, мы по ряду причин не сумели продвинуться в реализации пилотного проекта, однако я очень надеюсь, что мы плотно посотрудничаем с Кириллом в будущем.
2️⃣ Коворкинги. Сейчас это у всех на слуху, многие инвесторы смотрят на этот рынок и оценивают такие проекты. Мы в ТРИНФИКО никак не могли остаться в стороне и посчитали проект организации коворкинга. Наш вывод: бизнес очень тяжелый, требующий особых компетенций, вложений даже не столько денег, но и энергии. Чтобы снижать риски необходимо запускать крупные проекты в нескольких локациях одновременно и тратить большие ресурсы на продвижение своих продуктов и услуг, думать о дополнительных источниках посетителей, в общем гореть этой темой. В Москве рынок уже насыщен игроками, океан далеко не голубой, он краснеет ежедневно. Пока тоже скорее не наша история, но все может измениться.
3️⃣ Фуд-холлы. Ещё одна яркая и модная история, хотя ее популярность уже явно снижается. Эта тема тоже при ближайшем рассмотрении оказалась весьма и весьма непростой. Для успеха нужно иметь большое помещение или даже здание в центре города, желательно в локации с высокой проходимостью. Большие капитальные затраты на ремонт, необходимость обеспечения помещений повышенными мощностями электричества и кондиционирования, тренд на укрупнение фудхоллов - все это усложняет анализ проектов. В Москве океан уже красный, игра в фудхоллы становится дорогой и непредсказуемой. Успех крупных проектов типа "Центрального Рынка" или "Депо " подтверждает, что это история больших цифр и больших рисков. Первостепенная задача доверительного управляющего - обеспечение сохранности денег инвесторов. Увы, но с моей точки зрения в теме фудхоллов она может оказаться невыполнимой, что конечно же неприемлемо.
4️⃣ Инвест-отели / апарт-отели / доходные апартаменты. Не сказать, что мы открыли для себя что-то новое, ведь эти проекты и так находятся в зоне нашего пристального внимания. Однако с течением времени целесообразность и своевременность реализации этой идеи находит все больше и больше подтверждений. Я обязуюсь написать отдельный пост, посвященный этим проектам и своему к ним отношению.
5️⃣ Ну и ещё мы глубоко просчитали проекты по организации self-starage (склады индивидуального хранения), и тут опять вывод такой, что на рынок лучше выходить сеткой, а не с одиночным проектом. Сам бизнес self-starage непростой, если нам и делать такой проект, то только в партнёрстве со специализированным оператором.
К чему весь этот отчёт о проделанной работе? Да к тому, что мы в ТРИНФИКО занимаемся очень важной и полезной деятельностью - мы "челленджим" проекты и идеи, развеиваем мифы и боремся с заблуждениями, сбрасываем покровы и приоткрываем завесы. Многим кажется, что фудхолл, коворкинг или зал для мероприятий - это "золотая жила". А многим - что это провал и потеря денег. В отличии от этих "многих" нам не кажется, мы посчитали, изучили и думаем, что знаем (вот именно в такой формулировке) хотя бы часть правды о новых инвестиционных идеях рынка недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет нам лучше сфокусироваться на том, что соответствует инвестиционной стратегии ТРИНФИКО.
Мне видится, что это важное достижение!
