Спрос на приобретение апартаментов в Петербурге за год вырос на 13%. При этом покупатели заинтересованы заработать на туристах, а не использовать их как псевдожилье.
За 2019 год на рынок Петербурга был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». Для сравнения: в 2018 году этот показатель составлял 3,3 тыс., в 2017 — 5,4 тыс.
Сервисный сегмент развивается наиболее активно — за последние три года он вырос в 9 раз, хотя предложение в целом увеличилось в три раза. То есть если изначально девелоперы рассматривали этот формат просто как альтернативу для участков, где нельзя строить жилье, то сейчас апарт-отели чаще позиционируются как новый инвестиционный продукт для тех, кто хочет заработать на вложениях в недвижимость.
Такому бурному росту способствует и спрос — за год он вырос на 13%. Для собственника главное преимущество апартаментов перед обычными квартирами заключается в том, что поиск арендаторов и обслуживание недвижимости является задачей управляющей компании. В идеале собственник вообще ничего не делает сам, а только получает деньги. Сейчас, по оценке экспертов, доходность составляет, в среднем, 15-17%, после «очистки» от налогов — около 10-12%. Как поясняет Карина Шальнова, директор RBI PM (входит в Группу RBI), основной контингент инвесторов — это собственники бизнеса и предприниматели, руководители высшего и среднего звена, госслужащие, рантье. Реже — корпоративные инвесторы и юрлица.
— С популярностью апартаментов растет и конкуренция между УК, отвечающими за их обслуживание со стандартным набором сервисов: общепиты, конференц-зоны, прачечные и уборка номеров, — говорит Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). — Классический принцип формирования доходного дома сложился в Петербурге полтора века назад — первые этажи отводились под коммерцию, кабинеты профессионалов, вторые были хозяйскими квартирами, а выше — жильцы. Сегодня в таких комплексах первый-второй этаж занимают услуги: общепит, фитнес, медицина, салоны красоты, бары и кафе. На остальных этажах — номера.
Локации
Три четверти предложения сервисных апартаментов сосредоточено в трех районах: Невском, Выборгском и Московском, рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. И хотя средняя цена квадратного метра в недвижимости этого формата сейчас составляет 144,3 тыс. рублей, в зависимости от локации она может сильно отличаться. Например, в спальных районах средняя цена предложения ниже — 110,9 тыс. рублей за кв. м, в статусных локациях — таких как Московский проспект, метро «Фрунзенская», Сосновка, Черная речка — Лесная, Свердловская набережная — она повышается до 139,3 тыс. руб. за кв. м, в историческом центре — это уже 180,2 тыс. руб. за кв. м. Лидерами по спросу среди локаций являются Выборгский, Московский и Приморский районы.
Если говорить о среднем бюджете покупки сервисных апартаментов в 2019 году, то в спальных районах он был ниже рынка квартир в 1,6 раза (2,69 млн рублей), в статусных локациях в 1,7 раза меньше (4,4 млн рублей), а в центре отличался в два раз (6,08 млн рублей).
По примеру столицы
Нужно отметить, что изначально формат апартаментов пришел к нам из Москвы, где на его развитие повлиял дефицит земель под жилую застройку. Причем, по доле сервисных апартаментов, оптимизированных под сдачу в аренду с доверительным управлением, Петербург обгоняет столицу.
— Исторически сложилось так, что в именно в Петербурге был открыт первый апарт-отель в России в его классическом понимании, и этот продукт имел большой успех у инвесторов, – рассказывает Карина Шальнова. — Это дало другим компаниям возможность создавать аналогичные проекты и иметь такой же стабильный спрос у инвесторов. Ведь сегодня Петербург — лидер туристических рейтингов, причем растет поток туристов как из России, так и из-за рубежа.
Сейчас соотношение сделок «для себя» и под сдачу в аренду составляет примерно 40/60. Светлана Московченко отмечает, что в некоторых проектах доля инвесторов достигает 80%. Кроме того, появились проекты-тысячники — апартаменты с 1000 номеров и более, с расчетом на то, что они все будут заполнены и с гарантированной доходностью.
Конкуренция
Ужесточение конкуренции на рынке уже в скором времени приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных операторов, считает Екатерина Запорожченко (коммерческий директор ГК Docklands Development). Этот процесс уже запущен, только в этом году объявили о старте нескольких проектов. Приглашенным менеджерам нужно будет справиться с непростой задачей — у каждого номера свой собственник, перед каждым нужно отчитываться о доходах и расходах, загрузке, простое, стоимости номера, разнице между прибылью аналогичных номеров одной категории. Результаты, несомненно, повлияют на настроения потенциальных инвесторов.
Ввод в эксплуатацию большого количества апарт-отелей в ближайшие 2-3 года покажет, насколько успешной была концепция каждого из них, и все ли собственники получат обещанный доход.
Сергей Мохнарь, (руководитель департамента развития ГК «ПСК»), считает, что апартаменты будут динамично развиваться минимум до 2024 года. Поскольку перевод строительной сферы на проектное финансирование неминуемо ведет к подорожанию, любой рост цены требует поддержки спроса. Учитывая, что доходы населения не растут, надежды возлагают на ипотеку как основной инструмент поддержки рынка. Снижение ключевой ставки ЦБ сказалось не только на ипотеке, но и на банковских депозитах. На фоне сокращения доходности вкладов в банках (три недели назад ставка по вкладам достигла девятилетнего минимума), инвестиции в недвижимость стали более привлекательны. Обозначился интерес людей, держащих на банковском счёте относительно небольшие деньги и желающих получать больше, чем 4,5-6% годовых.
— Я полагаю, что законодательство пойдёт по пути ужесточения правил к проектированию, обеспечению инфраструктурой в соответствии со звездностью, озеленению и благоустройству территории таких объектов, — прогнозирует Екатерина Запорожченко. — Апарт-отели уже ждет тотальная «звездная» классификация, штраф за ее отсутствие может составить 2,5-4% от выручки за предыдущий год.
В целом рынок должен прийти к централизованной передаче всеми собственниками номеров конкретному отельному оператору или управляющей компании, считают эксперты. Тогда апарт-отели будут в полной мере конкурировать с традиционными гостиницами.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti
