Часто приходится слышать фразу от клиентов на консультации:
"Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы мне можете предложить взамен?"
Когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сталкиваемся сразу с возражением:
"Ой нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и прочем. Дайте мне пожалуйста такое же надежное как моя недвижимость."
Мы опустим рассуждения о надежности и доходности недвижимости. Поэтому сейчас разберем на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).
Готовый арендный бизнес - это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за готовый арендный бизнес пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей.
Разница в том, что вам придется самому сдавать ежесуточно апартаменты, то есть его нельзя считать как ГОТОВЫЙ БИЗНЕС.
Основная особенность ГАБ в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже дает конкретный входящий поток денежных средств.
В таком случае есть два типа доходов:
- ежемесячные платежи от арендатора;
- возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем;
Давайте разберем на конкретном примере.
Вот один из наших партнеров купил помещение и подоготовил его к сдаче в аренду торговой сети Пятерочка.
Объект находится в Советском районе г. Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения 2 500 человек в радиусе 500 метров. Парковка на 20 автомобилей. Коммуникации центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом, в связи с автономностью данного объекта.
Помещение: 644 кв.м.
382,2 квм арендатор Пятерочка, договор до 2026 года, работает с 2016 года
262,2 квм вспомогательные помещения
Теперь экономика:
По условиям договора аренды платеж привязан не просто к ставке за 1кв.метр, а к обороту магазина - 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200 000 рублей в месяц
Фактический средний платеж за последние 6 месяцев 248 900 рублей.
За сколько можно купить такой объект?
Цена такого объекта: 22-23 млн рублей
Окупаемость 7,4 лет
Доходность 13,6% в год
Для сравнения в Москве за 22 млн рублей можно купить квартиру площадью 75-100 метров и сдавать ее за 100 000 рублей в месяц. Можно купить 4 малогабаритных квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140 000 рублей.
А как я буду все контролировать?
Такой вопрос мы слышим часто: "Я в Москве живу, а магазин вот в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"
Сразу несколько встречных вопросов:
- вы контролируете квартиру? часто?;
- что вы собираетесь проверять в работе Пятерочки, Магнита или Шоколодницы?
- платежи? так вы видите всю отчетность по контракту он-лайн;
А вдруг съедет арендатор?
Арендатор может съехать как с жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте идет доход, то какой смысл сети отсюда схъезжать. Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района, делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.
Готовый арендный бизнес - это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу ваших привычных представлений о бизнесе, тогда оставайтесь в своих квартирах и не нойте про низкую доходность.
____________________
