Сегодня я хотел бы поделить своим опытом инвестирования в жилую недвижимость. И я решил сделать статью в необычной форме, а точнее сделаю на примерах идиотского инвестирования в недвижимость и жилые квартиры в России.
Нашите в комментариях, сколько вы планируете зарабатывать на недвижимости или уже заработали! Поделитесь своей положительной или неуспешной историей.
1-й способ. ПОКУПКА ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ
Покупка под аренду - это постоянный способ инвестирования в квартиры в России, а и не только. Но "инвесторы" что-то плохо считают свою доходность или вообще не делают это! Особенно когда объект покупается под долгосрочную аренду, берут 2-шку за 8-10 млн. рублей в Москве.
Есть исключения, когда можно окупить квартиру при сдачу в аренду за 7-8 лет. Но это уже профессиональных подход, про который мы поговорим чуть позже.
Сейчас кейс выглядит так: "Я куплю квартиру в Москве, лучше внутри третьего транспортного кольца, это будет 1-2 комнатная квартира за 10 млн рублей и буду сдавать ее за 40-50 тыс рубле/месяц (долгосрочная аренда).
Плюсом зачастую еще инвестор берет строительную бригаду для ремонта и вкладывает миллиона 1-2 рублей в ремонт, так как нужно сделать “дорого-богато”, ведь делает как “себе” или “под себя”, а качество этих строительных бригад оставляет быть лучшего.
В итоге объект в лучше случае после уплаты налога на недвижимость (а в центре Москве кадастровая стоимость будет выше 200 тыс за квартиру), расходов на обслуживание квартиры, мелкого ремонта, кап. ремонта дома останется не больше 500 тыс рублей за год, т.е это 4% годовых, без учета возможного снижения стоимости квартиры по рынку или после того, как квартиру под убьют арендаторы.
2-й способ.КВАРТИРА ИНВЕСТИЦИЯ ДЛЯ ДЕТЕЙ
Второй пункт - это купить квартиру для детей, как первоначальную инвестиция для старта или особенно популярная покупка для студентов, которые только поставили в московский ВУЗ и переехали из другого города. Выглядит все неплохо, но тут вопрос в выборе. Но родители будут брать квартиру, как для себя. Возможно еще и район выберут поближе к своему дому.
Такая квартира в большинстве случаев покупается в старом жилом фонде, родители берут сразу с ремонтом и стараются сделать максимально удобно для себя, именно для себя, а не для своих детей. И в итоге переплачиваю на 10-20 процентов выше рыночной цены, плюс оплата агенту 2-3% от стоимости квартиры за оказанные услуги.
А дети, которые получают такой капитал (или получают наследство), то сразу стараются ее продать. С дисконтом или отдают на выкуп недвижимости, а это потеря 30% от рыночной стоимости. В других случаях это создание микроблаго для детей и точка развития останавливается в старой однушке.
3-й способ. Покупка "под себя" с целью перепродажи .
Такие инвесторы покупают квартиру, которая рядом к текущему дому. Например инвестор знает этот район Москвы и ему удобно добираться для просмотров квартир или ему хочется рассказать в своем круге предпринимателей, где он купил квартиру.
И тут подбор идет не от финансовых расчетов, а по личным предпочтениям. Ищет доступность к метро 5 минут, так как самы бы не ходили от метро так далеко.
А вот на самом деле в радиусе 5-10 минут - это самый конкурентный радиус поиска на рынке недвижимости и многие покупают тут, когда можно пройтись чуть дальше на 5 минут и спрос и ценник на эти квартиры значительно ниже.
Инвестор таких квартир еще вкладывает деньги в ремонт квартиры и делает такой ремонт довольно дорого. Только вот в аренде этот ремонт или убивают или просто никому не нужен. Особенно, если инвестор придумал свой "дизайнерский ремонт" и решил выделиться на рынке аренды.
Когда уже инвестор планирует вывести свои деньги, то получается не все просто. Такую квартиру можно продать за 4-6 месяцев по рыночной цене без дохода, а если нужно срочно получить наличные, то приходится обращаться к выкупу недвижимости и терять 30 процентов от первоначальных вложений.
4-й способ. Инвестирование в новостройки на этапе котлована.
Инвестирование в новостройки на этапе котлавана, особенно когда это 3-4ая очередь ЖК и сам ценник уже вырос давно.
Во-первых - это жутко рискованно, особенно в России даже с надежным застройщиком из списка ТОП-10. Плюс, если вы посчитаете доходность годовую (именно годовые, а не прибыль с перепродажи), то получиться не более 15% за год.
С одной стороны вы рады, что дом достроили, с другой стороны думаете, что заработали например 1 млн. рублей при вложении 4-х миллионов, но ждать 2-2,5 года до продажи при успешном завершении строительства дома и поиске реальных клиентов. По итогу это менее 15% год при рисках увеличения сроков строительства до 5 лет. А инфляция в РФ около 5% и итого ваша доходность не больше 5% чистыми!
Во-вторых еще есть риск, что обещанную инфраструктуру не построят и квартиры в ЖК становятся не ликвидные. Таких примеров в РФ много, а тогда вы будете только думать, как достать свои деньги обратно!
5-й способ. КУПИЛ- СДЕЛАЛ РЕМОНТ - ПЕРЕПРОДАЛ
Я сам проходил такой кейс с одной из первых квартир или как можно говорить "инвестицией". Тут с одной стороны кажется все хорошо, но если посчитать доходность и подход инвесторов, то становится все печально.
- Подбирают квартиру без особых требований, ремонт стараются сделать или максимально дешево или дорого, но зачастую не качественно и там и там, так как экономят на строительных бригадах, но сами контролировать не готовы и отдают псевдо-прорабам.
- Часто очень объединяют лоджию с балконом и не согласовывают перепланировку, со словами - так все делают. Особенно эти слова любят говорить агенты по недвижимости. Они готовы и соседние квартиры объединить.
- В таких инвестициях инвестор конечно же хочет показать в договоре при продаже квартиру стоимость покупки квартиры, чтобы избежать налога при перепродаже. И правильнее эту стоимость назвать инвестиционной, и это сразу же снижает количество клиентов, так как большая часть сейчас - это клиенты по ипотеке, которым нужна полная стоимость и квартиры без незаконных перепланировок, с качественным ремонтом и желательно частичной мебелью.
По итогу или квартира продается долго, а люди не хотят переплачивать за так называемый "ремонт" для перепродажи и понимают, что нужно еще вложить собственные деньги и искать сумму наличными на разницу между суммой основного договора и "дополнительного".
Это были мои 5 идиотских способов инвестирования в недвижимость и первая часть большого списка, так как у нас в России таких чудиков-инвесторов много и этот список только увеличивается.
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями. Подписаться можно ТУТ.
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ?
Прочитать про ошибки, при выборе недвижимости можно в статьях:"Почему люди теряют деньги при покупке недвижимости" и 10 шагов для покупки квартиры без агентов
