Вложение в недвижимость на самом деле очень даже заурядная инвестиция. Людям, которым не близки финансовые рынки и прочие инвестиционные инструменты, задумав вложить деньги скорее всего подумают, что самым надежным будет вложить в недвижимость. Конечно истина в этом есть и попробую разобрать виды данных вложений, касаемо вторичной недвижимости. А именно цель вложения, которые можно разделить на 3 вида:
1. Вложение с целью перепродажи (создавая надбавленную стоимость)
2. Долгосрочная аренда (якорная)
3. Краткосрочность аренда (посуточная)
В этой статье разберем лишь первую часть из-за обширности каждой из тем.
При правильном подходе, данная инвестиция является самой маржинальной, при равных временных промежутках относительно остальных вышеперечисленных видов. Зачастую план состоит в том, чтобы купить "убитую квартиру" по низкой цене, отремонтировать и продать уже дороже. Приведу реальную аналитику по проданным квартирам при одинаковых вводных (район, серия дома, площадь, этаж) с ремонтом и без (старый ремонт, черновая отделка). Взял 2х комнатные квартиры 1970-х годов постройки в одном районе. Квартиры без ремонта продались (что очень важно не продавались, а были проданы) по цене от 1,3 до 1,5 млн. рублей. А вот квартиры с косметическим либо современным ремонтом продались по цене от 1,8 до 2,1 млн. рублей, некоторые даже в одних и тех же домах (аналитика за последние 2 года). Получается у одних и тех же квартир в зависимости от ремонта разница в цене 500-600 тыс. рублей. На днях позвонил в пару компаний, которые занимаются ремонтом и узнал сколько стоит сделать ремонт под ключ. На что ответили при примерном расчете порядок цены с материалами будет составлять 200-250 тыс. рублей при использовании "эконом" варианта", что в нашем конкретном случае очень даже подходит, так как дизайн проекты и прочие индивидуальные решения особо не повлияют на цену квартиры. В итоге получается, что при разнице в цене в 500 тыс., затратив 250 тыс. на ремонт, продав квартиру можно заработать при сделке около 250 тыс. рублей. Казалось бы все просто купил квартиру, специалисты сделали ремонт, заработали 20% от вложений. НО не все так просто как может показаться на первый взгляд.
Фактор цены не единственный, влияющий на продажу квартиры. Еще очень важно - это ликвидность по спросу, иными словами в каких домах и каких районах чаще покупаются квартиры. Порой в некоторых районах очередь на квартиры. Прежде чем применить этот тип инвестиции. необходимо озадачится вопросом спроса. Иначе можно купить квартиру по ооочень привлекательной цене, но там где она расположена, люди порой просто не хотят жить и вложения будут не оправданны.
Как же узнать на какие квартиры и в каких районах есть спрос? Один из способов это сделать - обратится в крупное агентство недвижимости и "вежливо попросить" предоставить такую информацию, а быть может и выбрать ликвидную квартиру с их помощью. В таком случае риск приобрести неликвид, будет минимизирован.
На спрос влияет большое количество факторов: расположение вблизи определенной школы, парка, удаленность или наоборот приближенность к определенному предприятию (кому то удобно ходить на работу, а кому то наоборот неудобное такое соседство), наличие магазинов, остановок общественного транспорта. И это лишь часть. Закоренелый стереотип, но зачастую люди принципиально не покупают квартиры на первом или последнем этаже, либо угловые. Даже порой приведя человека в угловую квартиру в сильный мороз и показав на термометре температуру в квартире +25 градусов, это может не стать аргументом в пользу того, что квартира "теплая"
Резюмируя, стоит сказать. что если Вы грамотно подойдете к выбору квартиры для последующей продажи и с "холодным умом" учитывая все выше изложенные факторы, то ваше предприятие будет успешным. И квартиры будут уходить словно горячие пирожки. Конечно есть риск и форс мажорные обстоятельства, которые невозможно зарание просчитать, но если есть возможность снизить риски. то их нужно снижать!