Инвестиции: «при всем богатстве выбора другой альтернативы нет»?
Анна Шепелева, Директор, отдел исследований рынка CBRE
Сергей Матюхин, Генеральный директор компании KR Properties
Сокращение общего объема инвестиционных сделок инвесторы связывают не только с негативным внешним фоном, но и с отсутствием интересного продукта в рамках традиционных сегментов недвижимости. В этом контексте хотелось бы обратить внимание на «прочие» активы, доля которых пока мала.
Альтернативные секторы недвижимости привлекают все больше внимания инвесторов. Разумеется, речь в большей степени идет о западных рынках. Уже второй год это становится одной из основных тем глобального опроса, который проводит CBRE: в 2019 г. в нем приняли участие почти 1000 инвесторов по всему миру.
На глобальной арене инвесторы снижают риски и защищают доходы путем диверсификации. На фоне снижения аппетита к риску в фокус попадают т. н. core assets – устойчивые активы с низким риском, которые относятся к традиционным сегментам, это могут быть качественные офисные или торговые центры. Но стоимость таких объектов остается на высоком уровне, а их предложение ограничено. Именно поэтому инвесторы ищут доходность на вторичных рынках и альтернативные типы активов. Согласно опросу, в 2019 г. 52% респондентов проявляли готовность инвестировать в альтернативные секторы, и рассматривают одну или несколько опций для инвестирования. Если в 2000-е на альтернативные сегменты приходилось 13% в общем объеме инвестиций (в регионе EMEA), то в первом полугодии 2019 года их доля составила уже 38%.
Одним из самых развитых альтернативных секторов на западном рынке являются инвестиции в студенческое жилье, чему способствует сохранение спроса на высшее образование. Самостоятельным сегментом для инвестирования в ближайшие три года станут пансионы для пожилых людей и медицинские центры.
Дата центры - относительно новый сегмент, который при этом имеет решающее значение для многих аспектов повседневной жизни. Поскольку данные все чаще рассматриваются как наиболее важный фактор экономического роста, это очень перспективный сектор для инвестирования.
Развлечения, спорт и досуг: в течение многих лет в сфере недвижимости существовало распространенное заблуждение, что досуговые центры — это городские «большие коробки». Но этот сектор может предложить гораздо больше. Потребители увеличивают расходы на этот сегмент, а основные розничные инвесторы все чаще признают необходимость включения досуговых центров в свои портфели.
В целом, мы наблюдаем в России появление интереса инвесторов к альтернативным сегментам, однако на текущий момент это отдельные примеры или частные инвестиции.
На текущий момент довольно сложно вести статистику вложений в объекты альтернативных сегментов, тем не менее даже на бытовом уровне, мы понимаем, что в Москве есть значительный объем отложенного потребительского спроса как минимум на качественное жилье для студентов и пожилых людей, а значит у объектов такого типа будет и инвестиционный потенциал.
Не так давно, в августе 2019 г. был запущен проект городской резиденции «Идиллия» на Большой Филевской улице, д.11 для пожилых людей, реализованный компанией KR Properties. С моей точки зрения, это одно из интересных направлений развития: не только возможность «прощупать» новый сегмент, уже развитый на западных рынках, но и замечательный социальный проект. Такие проекты позволяют прогнозировать, что слоган рекламного ролика 90-х годов «при всем богатстве выбора другой альтернативы [офисам и ТЦ] нет» перестанет быть актуальным. И среди инвестиционных сделок мы будем отмечать все больше приобретений в альтернативных сегментах.
Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties:
Изучив европейский, американский, израильский опыт, мы с партнером решили открыть сеть городских резиденций для пожилых людей. В России сейчас мало качественных проектов, где практически в домашних условиях пожилые люди могли бы радоваться жизни, отдыхать, заниматься спортом и ЛФК, ежедневно гулять в парке, находить друзей и круглосуточно получать квалифицированную медицинскую помощь и уход.
Проектирование проекта заняло 1,5 года. Размер инвестиций составил 280 000 000 рублей, и это не конечная цифра, потому что мы планируем открывать резиденции по всей России.
Предоставляемая услуга действительно востребована. Ключевым драйвером является рост потенциального спроса – старение населения, «омолаживание» таких болезней, как деменция, болезнь Альцгеймера, сердечно-сосудистые заболевания, а также формирующиеся привычки и требования к уровню жизни людей в возрасте 45+.
При создании «Идиллии» мы столкнулись со многими факторами, тормозящими развитие этого рынка. Для частных пансионатов нет единых стандартов, отсутствует система оценки качества услуг, действующие ГОСТы и СанПиНы отстают от мировой практики. С введением 442-ФЗ стало возможным государственное софинансирование, но этих норм явно недостаточно. Перспективной идеей выглядит реализация проектов по различным схемам государственно-частного партнерства. Для целей строительства новых объектов государство может предоставить такие инструменты ГЧП, как концессионное соглашение, долгосрочная аренда с дополнительными вложениями инвестора или контракты жизненного цикла. Мы надеемся на улучшение условий ведения такого социально ответственного бизнеса, что в будущем позволит сделать жизнь миллионов пожилых людей лучше.
Еще больше интересный статей на нашем сайте CBRE.ru
