Третий квартал на рынке новостроек московского региона стал временем стресс-теста для застройщиков: переход на новую модель строительства и замедление активности покупателей на фоне дорогой ипотеки, казалось, могут пошатнуть позиции даже крупных игроков. Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин придерживается другого мнения. В интервью «Миру Квартир» он рассказывает о том, как девелоперам удалось адаптироваться к новой модели и когда можно ожидать возобновления роста спроса и цен.
Прошло три месяца с начала перехода к новой модели жилищного строительства. Как к ней адаптировались вы, ваши покупатели, рынок в целом? Можно ли уже без страха покупать квартиры через эскроу-счета?
Пожалуй, главным итогом третьего квартала стал в целом успешный переход застройщиков на новую модель работы в строительстве. Точнее говоря, адаптация их текущих и новых проектов к этой схеме. По данным «Дом.рф», в Москве 90% проектов строящегося жилья (по площади) вписались в реформу, то есть либо власти разрешили завершить их по старым правилам ввиду высокой готовности, либо под них получен банковский кредит и открыты эскроу-счета.
На мой взгляд, 90% за три месяца – это явно позитивный результат, который свидетельствует о том, что локальный армагеддон на рынке новостроек не состоялся.
Нет ни одного пострадавшего от реформы дольщика.
У нас в портфеле есть проекты, которые мы достраиваем по-старому, а есть и новые объекты, которые мы будем продавать через эскроу-счета. У наших клиентов новая схема не вызывает никаких опасений. В целом клиенты хорошо осведомлены о том, как работает новая модель.
Но давайте признаем, что замедление спроса все же имело место. В июле-сентябре показатели были хуже, чем весной и в тот же период прошлого года.
Действительно, замедление рынка ощущалось в третьем квартале, но едва ли оно было связано с реформой. Конечно, какая-то часть покупателей взяла тайм-аут до выяснения сути новых правил, но я думаю, что таких было меньшинство. В офисах продаж мы видим, как правило, людей, которые самостоятельно изучают вопрос, прежде чем идти к застройщику.
Спрос сокращался из-за ипотеки, причем мы имеем дело в основном со статистическим эффектом – летом отражаются в регистрации весенние сделки, а тогда ставки по ипотеки были вызывающе высокими (до 10,5%), во всяком случае по сравнению с летом прошлого года. К тому же мы обратили внимание на восстановление сезонного фактора – летом было не так много клиентов из-за отпусков, тогда как в прошлом году этого не ощущалось. В итоге показатели оказались хуже.
А что сейчас происходит с ипотекой? Заемщики вернулись на рынок жилья? Пора ли идти за кредитом на квартиру?
Все лето ставки планомерно снижались благодаря смягчению политики Центробанка. Наблюдая слабый экономический рост, финансовые власти решили снизить стоимость займов, что и отразилось на ипотеке. Если еще в апреле, придя в банк, вам предложили бы заём под 10,3-10,5% годовых, то сейчас можно рассчитывать на 9-9,3%. Кстати, недавно установленная ключевая ставка (6,5%) – самая низкая с начала кризиса 2014-2015 гг.
Это дает надежду на то, что ипотека и дальше будет становиться более доступной.
Не исключаю, что к концу года ставки по жилищным кредитам снизятся до диапазона 8,5-9% годовых. Однако никаких гарантий от резкого ужесточения кредитно-денежной политики никто дать не может, поэтому если вы раздумываете об ипотеке сейчас, то берите кредит без отлагательств – в будущем его можно рефинансировать по более низкой ставке.
Вы почувствовали повышение активности покупателей в последнее время на фоне снижения ставок?
Оживление определенно есть, люди настроены оптимистично, хотя, конечно, такого ажиотажа, как в прошлом году, на рынке нет. Причина – быстрый рост цен, вызванный в том числе и факторами, действующими за пределами отрасли (девальвация рубля прошлого года, реформа, фискальная политика). Имела место и более бескомпромиссная ценовая политика застройщиков.
По итогам третьего квартала средний «квадрат» в массовом сегменте новостроек Москвы вырос на 2,2%, достигнув 172 тыс. рублей, а с начала года – на 6%. В бизнес-классе рост за квартал составил 1% (до 238 тыс. рублей), а с начала года – также 6%. Впрочем, в 2015 году цены также продолжали расти на фоне обвала спроса, поэтому со временем динамика цены станет более адекватной. Во всяком случае сейчас, конечно, она способствует «охлаждению» активности клиентов.
Будут ли расти цены в этом году и дальше?
Сейчас наступает «высокий сезон». Ипотека подешевела. На этом фоне можно ожидать роста спроса. К тому же грядут предновогодние скидки, традиционно мобилизующие покупателей.
Скорее всего, динамика цен до конца текущего года сохранится, хотя нельзя исключать, что цены будут расти медленными темпами.
В любом случае едва ли можно ожидать их обвала, поэтому я бы рекомендовал не медлить с покупкой.
Но ведь есть еще и фактор конкуренции. Если вы говорите, что застройщики в целом справились с переходом, это значит, что меньше проектов и «игроков» на рынке не станет. Не приведет ли конкуренция к снижению цен, как это было в 2016-2017 гг.?
Действительно, проектов новостроек на рынке не становится меньше. В массовом сегменте московских новостроек сейчас можно найти 91 проект, а в бизнес-классе – 94. После интенсивного «вымывания» квартир в прошлом году, сейчас их на рынке стало больше. Однако профицита нет, и в целом застройщики справляются с конкуренцией.
К примеру, мы в ближайшее время выводим в продажу два новых проекта бизнес-класса: «Level Стрешнево» и «Level Донской». По названиям вы можете догадаться об их расположении. Северо-Запад Москвы и часть ЮАО, прилегающая к центру, – одни из самых сложных мест с точки зрения конкуренции. Но мы понимаем, что наши проекты дадут клиенту нечто новое, мы знаем, в чем мы лучше «соседей». Тем более что дальнейшее снижение ставок по кредиту приведет к дополнительному расширению охвата аудитории.
Поэтому в целом я оптимистично смотрю на конец 2019 года и не вижу причин, по которым застройщики стали бы применять демпинг в ликвидных проектах.
