Все чаще на просторах объявлений по продаже квартир в Москве можно встретить довольно любопытные предложения. "Квартира в Москве за 2,8 млн, в старом обжитом районе рядом с метро" Что же это за невиданная щедрость?
Если присмотреться, то у всех объявлений наблюдаются общие черты. Это первый или второй этажи, обязательно формат студии с очень малой площадью. В тексте объявления будут расхваливать местоположение, свежий ремонт и пешую доступность от метро, уводя внимание от сути такой недвижимости.
Что же это за недвижимость и откуда она появляется? В реальности это многокомнатные квартиры, например трех или четырехкомнатные, в каждой комнате которых делают отдельную студию. Допустим, в квартире 3 комнаты. 11, 16 и 17 квадратных метров. Вот в итоге и получатся три отдельные "студии" 11, 16 и 17 квадратных метрах соответственно. В каждую комнату проводят коммуникации, канализацию и устанавливают микро кухню. Потом делают легкую косметику и получают из одной квартиры - три.
Потом настает время продажи. Тут возможны два варианта. Первый, все перепланировки согласованы, квартиры оформлены как раздельные жилые помещения. Это лучший вариант, однако стоит понимать, что юридически, из большой квартиры делают коммуналку, где покупатель приобретает комнату. Не квартиру, а комнату в коммуналке. Со всеми вытекающими минусами, а именно:
- Продать можно только после обязательного предложения выкупа остальным собственникам коммуналки. Причем если кто-то из них согласится, то продать другому лицу будет нельзя.
- Сдать в аренду выйдет сильно ниже самой дешевой нормальной квартиры из-за чрезмерно малой площади и ущербных сан. узла и кухни.
- Перепродать такой объект на рынке сложно. Коммуналки интересны покупателям под полный выкуп и объединение. Просто комната мало кому нужна.
Второй вариант, перепланировка не узаконена и/или комнаты не выделены в отдельную собственность и покупатель станет не владельцем квартиры, а всего лишь доли в квартире. Это даже не коммуналка. Если смотреть пример трехкомнатной ранее квартиры, то выходит, что три абсолютно незнакомых человека купили по 1/3 квартиры. Причем по закону, каждый из них имеет право пользоваться всей площадью квартиры. Стоимость доли на рынке Москвы сильно меньше ее арифметического значения на калькуляторе.
Кроме того, этот формат имеет минусы сам по себе.
- Это всегда первый этаж. Обусловлено тем, что согласовать некоторые перепланировки реально только на первом этаже. Очень редко второй, если первый - нежилой. Но это редко, так как первый нежилой этаж встречается в основном в новых домах.
- Старые дома. В подавляющем большинстве случаев. Покупается старая большая квартира в плохом состоянии, в старом доме, переделывается и продается. Но дом по прежнему остается старый и лучше от этого не становится никак.
Есть случаи выкупа квартир на первом жилом этаже в новостройках, без отделки, и переделка на "студии" производится сразу. Но юридически это все равно один из двух вариантов, описанных ниже.
- Отсутствие гарантий нормальной работы канализации и слива воды. Труба от унитаза должна идти под уклоном. А если это из дальней комнаты и расстояние 10 метров до основного стояка? Поэтому не исключены проблемы с канализацией и сливом воды.
Но что же дает такая покупка? Да, она дает возможность прописки и возможность переночевать. То есть то, что дает любая доля в любой квартире или комната в коммуналке. Это не квартира.
Спасибо, что дочитали и подписывайтесь на канал!
