Каждый владелец недвижимости уже получал "письма счастья" по налогу на имущество. Для кого-то это прошло незаметно, для кого-то стало шоком. Налог существенно вырос, иногда в разы по сравнению с прошлыми годами. Что произошло?
Произошло изменение базы расчёта налога. Если раньше базой была техническая (инвентаризационная, балансовая и т.д.) стоимости, то начиная с 2005 года активно используется для налогообложения кадастровая стоимость. Что за кадастровая стоимость? Чем она отличается от рыночной? Можно ли уменьшить кадастровую стоимость? Ответы на эти и другие вопросы постараюсь дать в этой статье.
Что такое кадастровая стоимость
Закон "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ (далее - ФЗ-237) определяет:
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Если говорить простыми словами, то кадастровая стоимость - это некая цифра, результат, который государство САМО получает на основании составленных ИМ ЖЕ (государством) методик.
Кто оценивает кадастровую стоимость недвижимости
Согласно тому же ФЗ-237, уполномоченный орган субъекта РФ создаёт государственное бюджетное учреждение, работники которого определяют кадастровую стоимость недвижимости по определённой процедуре на основании государственной методики.
Итак, мы определили, что:
- Кадастровую стоимость придумало государство для целей налогообложения.
- Принципы, методику и порядок расчета кадастровой стоимости определяет государство.
- Сами расчёты по оценке кадастровой стоимости делают работники государственного бюджетного учреждения субъекта РФ.
- Расчёт Вашего налога, как Вы сами понимаете, делает государство.
Иными словами, государство полностью контролирует создание базы для имущественного налогообложения и с этой базы рассчитывает налог. Хорошо это или плохо для налогоплательщика? Справедливо или несправедливо? Если несправедливо, что можно сделать? Для ответа на эти вопросы рассмотрим
Чем принципиально отличаются расчёты кадастровой и рыночной стоимостей
Точностью результата расчётов. Согласно методике МИнэкономразвития № 226 от 12.05.2017, расчёт кадастровой стоимости проводится с использованием техники массовой оценки. Это значит, что определяется, допустим, средняя стоимость одного квадратно метра недвижимости в Вашем квартале и умножается на площадь Вашей квартиры или коттеджа.
Расчёт рыночной стоимости проводится индивидуально для каждого отдельного объекта. Я совсем не хочу сказать, что методы массовой оценки плохие, а методы индивидуальной оценки хорошие. Просто, если Вы понимаете, что налог на имущество необоснованно большой, то неплохо бы пересчитать кадастровую стоимость методами индивидуальной оценки.
Варианты соотношений кадастровой и рыночной стоимости
Рыночная и кадастровая стоимости могут находиться в трех соотношениях: рыночная стоимость больше кадастровой стоимости, рыночная стоимость равна кадастровой стоимости, рыночная стоимость меньше кадастровой стоимости.
Когда рыночная стоимость больше кадастровой, ситуация благоприятная для налогоплательщика. Выгод от высокой рыночной стоимости он может получить больше (например, получить больше кредит), а налоги будет платить меньше от невысокой кадастровой стоимости.
При равенстве рыночной и кадастровой стоимостей, ситуация для налогоплательщика неплохая. Допустим, если банк или страховая компания, как Вам кажется, занижают рыночную стоимость Вашей недвижимости, всегда можно показать им официальную государственную кадастровую оценку.
При соотношении, когда рыночная стоимость меньше кадастровой, складывается неблагоприятная ситуация для налогоплательщика. При высоком налоге, выгоды от обладания недвижимостью падают. Соответственно, снижается вероятность успешной продажи объекта по рыночной стоимости. На рисунке выше показана разница примерно в 2 раза. А ведь бывают ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную в десятки раз.
И, наконец, самая нелепая ситуация, когда объект недвижимости ВООБЩЕ НЕ ИМЕЕТ рыночной стоимости или имеет отрицательную рыночную стоимость, а кадастровая стоимость почему-то есть.
Самый простой пример нулевой или отрицательной рыночной стоимости - неустроенный земельный участок в поле (например, свалка в овраге). Для того, чтобы на нём что-то построить, засеять или как-то ещё полезно использовать, надо понести значительные затраты времени и денег. А мы платим с него налоги...
Ещё пример нулевой рыночной стоимости, это когда кадастровая стоимость определена только для объекта капитального строительства (дома), а для земельного участка не определена. Таким образом, по мнению государства, набор кирпичей "висящих" в воздухе, имеет ценность и с него можно брать налоги.
Признаки того, что кадастровая стоимость может быть искажена
Посмотрите на свой объект недвижимости со стороны и ответьте для себя на следующие вопросы:
- Отличается ли Ваш объект от соседних? Отличие должно быть кардинальным. Например, Вы живёте в отдельном жилом доме, а вокруг многоэтажная жилая застройка или промзона. Если есть существенные отличия, больше вероятность погрешности кадастровой стоимости.
- Платят ли Ваши соседи такие же налоги как и Вы? На сколько они отличаются по сумме? Если есть существенные отличия, больше вероятность погрешности кадастровой стоимости.
- Как давно проводилась кадастровая оценка и менялась налоговая ставка? Чем больше срок, тем выше вероятность погрешности кадастровой стоимости.
Что делать, если кадастровая стоимость намного выше рыночной?
Уточняем рыночную стоимость своего имущества
Для начала необходимо узнать реальную рыночную стоимость Вашей недвижимости. Это можно сделать несколькими способами:
- Узнать стоимость у знакомого риэлтора.
- Получить стоимостную консультацию у независимого оценщика.
- Самостоятельно просчитать примерный уровень рыночной стоимости, руководствуясь моей статьёй об оценке для непрофессионалов.
Находим разницу между рыночной и кадастровой стоимостью и соотносим "овчинку" с "выделкой"
Если разница существенная, проводим предварительные расчёты возможной выгоды от приведения кадастровой стоимости к рыночной. Например (цифры условные), вы определили, что рыночная стоимость Вашей недвижимости составляет 5 млн. руб., а кадастровая стоимость определена в 10 млн. руб. Предположим, что налог на недвижимость составляет 1%. Значит, сейчас Вы должны платить 100 тыс. руб. в год
(10 млн. х 0,01). Если привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, то платить придётся 50 тыс. в год (5 млн. х 0,01).
Выходит, Ваши денежные затраты на уменьшение кадастровой стоимости не должны превысить 50 тыс. руб., иначе овчинка не стоит выделки. С другой стороны, один раз снизив кадастровую стоимость, Вы получаете выгоду каждый год до следующей переоценки государством кадастровой стоимости. Тогда, может, и есть резон заниматься этим вопросом.
Предположим, Вы приняли решение побороться за свои налоги и решили
Оспорить величину кадастровой стоимости
Найдите опытного юриста, специализирующегося на оспаривании кадастровой стоимости. Следуйте его рекомендациям. Если дело дойдёт до суда, не забудьте проговорить с юристом перечень подзадач, которые неплохо бы решить, оспаривая кадастровую оценку.
- Подвергнуть сомнению исходные данные, использованные при оценке кадастровой стоимости
- Подвергнуть сомнению процедуру оценки кадастровой стоимости (соответствие методологии)
- Подвергнуть сомнению квалификацию исполнителя (наличие или отсутствие государственного квалификационного аттестата по оценке недвижимости)
- Предъявить альтернативные расчёты рыночной стоимости
Альтернативные расчёты рыночной стоимости может провести независимый оценщик. Ставя задачу оценщику, расскажите ему об особенностях Вашего объекта и окружения. Какие факторы, на Ваш взгляд, снижают стоимость недвижимости. Например, свалка рядом с домом, промышленное предприятие, неудобный подъезд, отсутствие каких-то коммуникаций. При этом, доводите до оценщика правдивую информацию, не лукавя. Неправильные данные всё-равно выявятся.
И последнее. Не ожидайте, что кадастровую стоимость можно снизить, просто заплатив деньги юристу и оценщику. Не следует вестись на заверения в 100% успехе. Процедура оспаривания непростая и не всегда удаётся.
Однако, и унывать не стоит. Чем значительнее перекос между кадастровой и рыночной стоимостью, чем сильнее Ваш объект отличается от соседних, тем больше Ваши шансы на успех.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить ничего интересного.
А здесь вы можете прочитать другие мои статьи:
Что делать, если налог на недвижимость необоснованно высокий. Возможные причины перекоса кадастровой и рыночной стоимостей.
Автоматизация профессии оценщика. Обзор основных инструментов для создания отчетов об оценке
Как самостоятельно оценить свою недвижимость. Примеры расчетов в конце статьи.
Я худею! Цель - 15 кг за три месяца. Обновляемый график веса
Как оценить рыночную стоимость канала Яндекс Дзен
