Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на анализе получения экономической выгоды от обладания объектом оценки
Анализ получаемых выгод должен отвечать на вопросы:
• Форма экономических выгод;
• Величины стоимостного эквивалента выгоды и необходимых для её получения затрат;
• Распределение выгод и затрат во времени.
В отношении недвижимости выделяют две основные формы экономических выгод:
• Вклад в чистый денежный поток предприятия;
• Арендные платежи.
При расчете используется понятие «чистый операционный доход» (ЧОД), родственное понятию «прибыль». ЧОД определяется следующим образом:
ЧОД = ДВД – ОР
ЧОД – чистый операционный доход
ДВД – действительный валовой доход
ОР – операционные расходы
Действительный валовой операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
ДВД = ПВД × (1 – КН) × (1 – КП)
ПВД – потенциальный валовой доход;
КН – коэффициент недоиспользования (отражает среднюю вакансию арендопригодных площадей за 1 годовой цикл);
КП – коэффициент потерь (отражает средние потери начисленной арендной платы вследствие неплатежей за 1 годовой цикл).
Потенциальный валовой доход определяется по формуле:
ПВД = S × АС
Sа – арендопригодная площадь (в зависимости от архитектурно-планировочных решений здания доля арендопригодной площади может сильно варьироваться, ориентировочно от 0,7 до 0,99);
АС – удельная арендная ставка (в годовом выражении, при использовании месячной ставки дополнительно вводится множитель в размере 12).
Операционные расходы делятся на:
1. Условно-постоянные (налог на имущество, земельный налог / арендная плата за землю; страхование; охрана; управление объектом и т.п. расходы, величина которых не имеет выраженной зависимости от загрузки объекта)
2. Условно-переменные (оплата коммунальных ресурсов, расходы по уборке помещений и т.д.);
3. Расходы на замещение (расходы на текущий ремонт объекта, связаны с заменой короткоживущих элементов. Эти расходы носят непериодический характер).
Чистый операционный доход оцениваемого объекта в случае измерения его как вклада в денежный поток от эксплуатации имущественного комплекса может быть определен как:
ЧОДо = ЧОДс - ЧОДпр
ЧОДо – чистый операционный доход объекта;
ЧОДс – чистый операционный доход производственной системы (имущественного комплекса), включающей оцениваемый объект;
ЧОДпр – чистый операционный доход прочих объектов, не входящий в периметр оценки.
Чистый операционный доход также может быть выражен как остаточный доход после оплаты всех иных факторов производства (данная модель используется при наличии оснований утверждать об объекте оценки как наименее экономически мобильном факторе производства):
ЧОД = В – ТЗ – МЗ – РЗ – АПпр – НР – Пок - Р
В – выручка от реализации продукта производственной системы;
ТЗ – трудозатраты на производство продукта;
МЗ – материалозатраты на производство продукта;
РЗ – ресурсозатраты на производство продукта;
АПпр – арендная плата за пользование прочими материальными активами, входящими в состав производственной системы;
НР – накладные расходы (плата за управление производственной системой);
Пок – процентные платежи за пользование оборотным капиталом, обслуживающим производственную систему;
Р – рояли за пользование нематериальными активами, входящими в состав производственной системы.
Чистый операционный доход отдельного объекта в случае относительного равенства экономической мобильности входящих в состав производственной системы материальных и нематериальных активов может быть определен как доля:
ЧОДо = ЧОДс × Во
ЧОДо – чистый операционный доход объекта;
ЧОДс – чистый операционный доход производственной системы, включающей оцениваемый объект
Во – вес оцениваемого объекта, определяемой как доля в рыночной стоимости производственной системы (имущественного комплекса), определенной иными методами оценки, или как доля в балансовой стоимости производственной системы.
В рамках анализа распределения выгод во времени можно встретить следующие типовые ситуации:
1. Линейная динамика – монотонный процесс, когда ожидается одна и та же величина ЧОД, или когда ЧОД монотонно возрастает или монотонно убывает;
2. Нелинейная динамика – когда величина ЧОД не демонстрирует никакой закономерности в своем поведении во времени или когда эта закономерность имеет нелинейный графический вид.
Для линейного случая используются методы капитализации, для нелинейного – метод дисконтирования.
Метод прямой капитализации:
С = ЧОД / КК
С – стоимость объекта оценки;
КК – коэффициент капитализации, операционная доходность от эксплуатации объекта. КК = ЧОД / С
Метод капитализации по расчетным моделям:
1. Кумулятивная расчетная модель:
КК = r + НВК
r – ставка дисконтирования;
НВК – норма возврата капитала
Норма возврата капитала рассчитывается одним из следующих методов:
- метод Ринга (линейный возврат капитала):
НВК = 1 / Тост
Тост – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки.
- метод Инвуда:
НВК = ФФВ = r / ((1+r)^ Тост – 1)
- метод Хоскольда:
НВК = ФФВ = r / ((1+r)^ Тост – 1)
2. Модель Эллвуда:
КК = r – Δ × ФФВ
Δ = Темп прироста (стоимости оцениваемого объекта) = Сn / С0 - 1
Сn – стоимость оцениваемого объекта в конце срока экономической жизни (в момент n);
С0 – стоимость оцениваемого объекта на дату оценки (в нулевой момент времени).
3. Модель анализа доходности по компонентам собственности:
КК = ККу × Ву + ККзу × Взу
ККу – коэффициент капитализации улучшений;
Ву – вес улучшений в стоимости единого объекта недвижимости;
ККзу – коэффициент капитализации земельного участка;
Взу – вес земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости;
4. Модель анализа доходности по компонентам капитала:
КК = Re × E / (D + E) + Rd × D / (D + E)
Re – стоимость привлечения собственного капитала в инвестиционный проект по девелопменту объекта оценки;
E – размер собственного капитала, привлеченного в инвестиционный проект по девелопменту объекта оценки;
Rd – стоимость привлечения заемного капитала в инвестиционный проект по девелопменту объекта оценки;
D – размер заемного капитала, привлеченного в инвестиционный проект по девелопменту объекта оценки;
Метод дисконтирования использует формулу приведения будущей стоимости к текущему эквиваленту:
С = Σ ЧОДi / (1 + r)^i + P / (1 + r)^n
i – номер года в рамках прогнозного периода, принимает значения от 0 до n;
n – последний год прогнозного периода.
Р – реверсия, стоимостное выражение финальной экономической выгоды.
Финальная экономическая выгода в зависимости от длины прогнозного периода и срока экономической жизни объекта может определяться как:
1. Финансовый результат от демонтажа изношенных улучшений, реализации годных остатков конструктивных элементов улучшений, рекультивации земель и реализации освобожденного от построек земельного участка на рынке (используется в случае прогнозирования до конца срока экономической жизни);
2. Ожидаемая цена перепродажи объекта оценки (используется в случае краткосрочного прогнозирования и наличия данных о будущем состоянии соответствующего сегмента рынка недвижимости);
3. Капитализированные чистые операционные доходы за пост-прогнозный период (модель Гордона применительно к оценке недвижимости, используется в случае ожидаемой стабилизации показателей эксплуатации объекта недвижимости в конце прогнозного периода).
