Прошедший 2020 год был крайне контрастным и динамичным. По итогам года предложение на рынке жилья сократилось, число сделок стремительно выросло, а цены обновили исторические максимумы. Все это на фоне карантина, пандемии и общего экономического спада.
Разбираем основные рыночные изменения в видео, подготовленном екатеринбургским представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Рынок жилья Екатеринбурга в 2020 году прошел через несколько контрастных периодов: стагнация, спад, ажиотаж и потерю ценовых ориентиров. Льготная ипотека и недостаток предложения привели к росту цен, позволив участникам рынка поправить рентабельность жилых проектов, впервые за несколько лет.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 11 месяцев 2020 года объём предложения на первичном рынке Екатеринбурга снизился на 13%, а на вторичном – почти на 40%. В октябре-ноябре вывод новых проектов на рынок ускорился, но пока этого недостаточно для окончательной стабилизации цен.
Есть несколько моментов:
• С одной стороны – минус 13% немного. Но качественно рынок упростился. В сегменте студий выбор максимально расширился, а в группе 2-3 комнатных квартир напротив сильно сжался.
• Значительное сокращение выбора на вторичном рынке обусловлено обратным перераспределением покупателей. После того как цены на новостройки выросли покупатели начали искать выгодные варианты на вторичном.
Но к концу 2020 года строительная активность восстановилась, девелоперы динамично выводят на рынок новые проекты. Ожидаем, что в ближайшие месяцы вопрос с недостатком выбора будет решен.
СПРОС
Спрос на новостройки, начиная с лета остается стабильно высоким. По результатам 11 месяцев число сделок выросло на 35%. А на вторичном - снизилось на 7%. При этом совокупный объем продаж примерно одинаков. Такого соотношения между рынками никогда не было. Более того в летний период на первичном рынке продавалось больше квартир, чем на вторичном.
Но с середины лета активность на вторичном рынке растет благодаря более привлекательным ценам. Покупатели начали возвращаться к более дешевым предложениям "вторички", но столкнулись с другой проблемой – выбор начал резко падать. На фоне этого темпы роста цен взлетели и здесь. В последние месяцы 2020 года темпы роста цен на вторичном рынке превышают темпы повышения цен на рынке новостроек.
Ставки по ипотеке к концу 2020 года снизились до минимума. И здесь важно сказать о том, что предложение снизить ставку до 6,5% весной этого года воспринималось большинством покупателей как очень выгодное и "справедливое предложение". Но к концу года это справедливое предложение было разбито о "несправедливо высокие цены".
ЦЕНЫ
С конца прошлого года новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14%, при этом в эконом-классе цены уже выросли почти на 20% и это нивелировало преимущество льготной ипотеки. Рост цен на вторичном рынке более сдержанный – 9%, но темпы проста к концу года ускоряются.
Рост цен на рынке уже привел к тому, что покупатель ищет квартиру не лучше, а дешевле. Это серьезная проблема текущего этапа. Упрощение рынка не должно привести к остановке качественного развития рынка.
ПЕРСПЕКТИВЫ
Ожидаем, что в ближайшее время объем продаж начнет снижаться. Высокие цены ограничат спрос и рынок постепенно насытится новыми проектами. В 2021 году участники рынка вернутся к сложному рынку с высоким предложением и заметной конкуренцией в качественной и ценовой плоскости. Ждем снижения темпов роста цен до уровня инфляции.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
05.01.2021
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
