За последние годы каждый раз просила продавцов (а иногда, настаивала) не забыть забрать из МФЦ свой экземпляр договора купли-продажи после регистрации сделки. А тех, кто забрал, просила/умоляла не выкидывать его, а хранить, как зеницу ока.
«А зачем он мне?»,- вот излюбленный вопрос большей части продавцов. А чтобы доказать, откуда у вас деньги появились. Или как красиво сказала одна моя коллега, чтобы подтвердить природу происхождения денег.
И с 10 января 2021 года это стало актуально. Почему? Потому что начали действовать поправки в ФЗ-115, который иногда называют «антиотмывочным».
Как это отразится на сделках с недвижимостью?
- все сделки свыше 3 000 000 рублей ставятся под строгий контроль Росфинмониторинга. На самом деле эти сделки и раньше контролировались, но речь шла только о тех сделках, где осуществлялся переход права собственности. А теперь под контролем окажутся и сделки с новостройками, с переуступками, с арендой. И не важно, как происходят расчеты: в наличной или безналичной форме.
- все переводы и снятия денег в сумме свыше 600 000 рублей – тоже не останутся без внимания финансовой разведки. Кто будет об этом сообщать? Банки! Это их обязанность. Сначала они имеют права потребовать у клиента объяснения – откуда эти деньги появились на их счету. И они вправе удерживать/блокировать средства до разъяснений клиента. Если пояснения клиента их не удовлетворят, то банк передаст данные сведения в контролирующий орган. И тогда отчитываться придется в другом месте. Например, в налоговой инспекции. Вот здесь и может пригодиться договор купли-продажи.
- также банки теперь обязаны информировать Росфинмониторинг и об истинной стоимости сделки. Поэтому если раньше банк шел навстречу клиентам и «занижал» стоимость в договоре купли-продажи, то теперь, даже если это и будет делаться в договоре, банк все равно реальную стоимость обязан сообщить в финансовую разведку. А значит, налоги продавцу заплатить придется.
А с учетом предыдущего пункта и покупателю невыгодно занижать стоимость. А вдруг через три года ему захочется или придется продавать этот объект недвижимости, который не является у него единственным объектом недвижимости, то реальный способ уменьшения налогооблагаемой базы для него будет вариант «Доходы минус расходы». А в случае изначального занижения он сам себе поставил «подножку».
-кстати, покупателям тоже нельзя расслабляться. Если вы получаете зарплату в несколько тысяч рублей, а покупаете дорогую квартиру (или дорогой автомобиль), то ожидайте вопросы от налоговой инспекции.
Вот так все и начнут платить налоги. Тем, кто хочет зарабатывать на инвестициях, надо будет делиться с государством.
Не хотите платить налоги? Не надо. Закон это позволяет. Дождитесь минимально разрешенного срока владения недвижимостью (в одних случаях 3 года, в других – 5 лет) и продавайте со спокойной совестью.
Я лично ничего плохого в этом законе не вижу. Добросовестных граждан это не коснется. Они и так живут по закону и, если надо, платят налоги. Покупателям станет безопаснее и спокойнее, если в договоре будет указана полная стоимость объекта. И нам, риэлторам, станет проще работать.
