Привет-привет. С Вами Шерягин Владимир, Вы на моем канале об инвестициях в недвижимость.
И тема сегодняшнего видео - коммерческая недвижимость, или как у нас говорят, "коммерция".
Сколько стоит, стоит ли, как окупается и кому подходит.
И, если Вам интересна эта тема, устраивайтесь поудобнее и поехали.
А начну, как всегда с терминологии и окупаемости.
А главное в этом бизнесе то, что продаются не кирпичи квадраты и материалы, а время.
Стоимость коммерческой недвижимости определяется в годах окупаемости.
Например. Вы сдаете помещение стоимостью 10 млн рублей за 100 тыс рублей в месяц чистыми.
Тогда окупаемость составит 8,3 года или 8 лет.
Что еще важно?
Скорость замены арендатора.
Предположим, арендатор съехал.
Как быстро можно будет найти нового?
И если по квартирам простой составляет недели, то в коммерции простой может составлять месяцы и даже годы.
Чем крупнее и дороже объект, тем выше риски простоев.
Суть бизнеса состоит в том, чтобы найти недооцененку, помыть почистить, подравнять документы, заселить надежным арендатором и продать за 8-11 лет окупаемости.
В среднем коммерция окупалась примерно вдвое быстрее арендных квартир.
И казалось, что так будет всегда, пока в нашу жизнь не влетел черный лебедь, имя которому ковид.
- Офисы обесценились
- Торговые центры перестали окупаться
- Стритритейл требует скидок
- Общепит уходит в доставку
До ковида ГАБы или готовые арендные бизнесы продавались за 11 лет в историческом центре, за 9-10 внутри Садового, за 8-10 внутри ТТК, за 8 внутри МКАД и за 7-8 в ближайшем Подмосковье.
Сейчас ценность представляют только супермаркеты и интернет-ритейлеры, типа Пятерочки, Дикси и Озон и Вайлдбериз.
Стоит ли покупать коммерцию сегодня?
Не рекомендовал бы, слишком неопределен контекст.
Очень странно, когда в стране дешевеет коммерческая, но дорожает жилье.
Однако общая тенденция развития говорит о том, сегодня коммерция сильно недооценена, заработал обратный перевод.
Можно найти бывшие квартиры в нежилом фонде, купить, перевести в жилое и сделать на этом до 30 годовых.
В общем, понимание того, что было, что будет, чем сердце успокоится - пока неопределено и туманно.
В России недооценено все.
Если капитал большой - сотни миллионов и миллиарды - есть смысл покупать.
Если миллионы и десятки - не рекомендую.
Лучше займитесь флипингом.
Напоминаю, что Вы на канале об инвестициях в недвижимость, с Вами Шерягин Владимир.
Если хотите узнать, как делать до 100 годовых на недвижке - с Вас подписка, колокольчик и лайк.
Хорошего настроения и доброй охоты.
#риэлтор #работа #покупкаквартиры #риэлтормосква #инвестблоггер #инвестиции
#продажаквартиры #продажадома #флиппинг #flipping
