12 января 2021 года.
Наверное, было бы правильно подытожить все эти рассуждения о целесообразности инвестирования в офисы тем, что является фирменной «фишкой» моего канала – финансовый расчет конкретного проекта.
⚙️ Собственно достижимо ли значение доходности 1️⃣5️⃣%, о котором так любят писать застройщики доходных бизнес-центров в рекламе? Я взял один из рекламируемых объектов: в БЦ Stone Towers (башня В) продается помещение площадью 69,8 м2 за ₽23,2 млн. (₽332 т./м2) Вот на основе этого предложения и был сделан расчет. Описывать выводы долго не буду, все финансовые расчеты
👉 содержатся здесь👈 https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dEt7COPkazgdYi2uZ5lOVMcUxE0Q_7UNLybD6hvOS4k/edit#gid=584524556
🔔Спойлер: ну не получается 15% доходности! Увы...
📉Дело в том, что за офис, который можно будет сдавать в аренду только в 2024 году, необходимо заплатить сейчас, в 2021 году. Т.е. деньги де-факто не будут приносить доход почти 3 года. Это сильно бьёт по IRR. Положение может быть частично спасено рассрочкой платежа, но не окончательно.
🔻Кроме того, предпосылки по ставке арендной платы, принятые для целей расчета, довольно консервативны, но они в основе своей имеют реальные объекты-аналоги. Конечно, можно тешить себя надеждой о сдаче в аренду офиса в этом проекте по ставке 50 т.р./м2/год, но реальность несколько скромнее.
⚠️ Я нисколько не принижаю уровень, инвестиционную привлекательность и качество проекта Stone Towers, но к сожалению, нетвёрдые рекламные обещания доходности «до 1️⃣5️⃣%» сейчас выглядят слишком оптимистично. Возможно, ближе к сдаче БЦ в эксплуатацию этот ориентир окажется достижим. В моем расчете показатель IRR не превысил 5.37% годовых.
