Хочу сегодня рассказать, как определить правильную цену на квартиру используя кривую Гаусса. А начну пост с того, что отправной точкой является оценка - насколько план продажи объекта недвижимости будет долгосрочным и затратным.
Долгосрочные планы имеют жуткую привычку устаревать практически в момент их подготовки. Конечно, всегда можно начать весь процесс планирования сначала, но это окажется полезным только в том случае, если вы заранее знаете, как именно необходимо пересмотреть прогноз цены в свете неожиданных обстоятельств. Например, представьте себе, что норма прибыли в первых 2 месяца оказалась на 10% ниже прогнозного уровня продаж ваших объектов недвижимости. Значит, если у вас нет особой информации, подтверждающей обратное, вам необходимо в этой ситуации пересмотреть прогноз в сторону снижения показателей прибыли на 10%.
Далее, если вы не имеете плана реализации продаж и не умеете правильно формировать продажную цену объекта недвижимости, вы не избежите многократного изменения цен в процессе продажи объекта, с ежемесячным пересмотром прогнозов в сторону снижения показателей своей прибыли и клиента! Ваша деятельность будет представлять собой случайные блуждания в рыночных дебрях.
Во-первых, инвестор (покупатель) всегда хочет владеть самым выгодным при данной цене предложением на объект недвижимости. «Ожидаемый доход» клиента от таких предложений равен математическому ожиданию, или среднему от ожидаемого дохода отдельных выбранных объектов недвижимости, входящих в его условную мечту. Поэтому распределение вероятностей значения доходности при покупки/продажи недвижимости вокруг его материального ожидания и описывается симметричной кривой Гаусса.
Во-вторых, многие вещи в природе, экономике и других областях имеют количественные данные, которые могут быть нормально распределены. Если бы кто-то изобразил эти данные на графике, он имел бы кривую в виде колокольчика (кривая Гаусса). В результате чего большинство точек данных попадало бы в середину. Чем меньше точек попадало бы в левую или в правую часть от этой центральной тенденции цены объекта недвижимости, тем дальше ожидаемые результаты продажи/покупки недвижимости были бы от этого центра. Как правило, это явление верно для недвижимости. Если бы была построена цена продажи из определенного района для аналогичных квартир, проданных за относительно короткий период времени, то они, сформировали бы туже кривую колокола (кривая Гаусса).
Решение! Кривая распределения Гаусса, поможет правильно сформировать цену продажи объекта недвижимости на старте. Метод определения цены не новинка, как утверждают местные эксперты недвижимости. Уже в 90-х годах, метод широко применялся на фондовом рынке США при определении дохода от портфеля акций, а также был имплементирован в недвижимость, при расчете ипотеки (mortgage), который и сегодня используют в расчётах заокеанские банки и брокера.
Анонс! Уважаемые коллеги, друзья и гости странички! Завтра, 30.09.2019 будет опубликован пост Часть 2. «Суть метода нормального распределение в недвижимости».
До конца октября на сайте будет опубликовано продолжение об определении цены объекта недвижимости на старте продаж. За основу будет взят зарубежный и отечественный опыт, практика определения цены объекта недвижимости, экспертный анализ. Статьи будут ориентированы на практическое применение в условиях отечественного рынка недвижимости.
