Как сохранить право пользования жильем после развода»
Освобождаясь от брачных уз бывший супруг, не имеющий прав собственности на жилье, может быть выселен по иску бывшего супруга-собственника на основании ст.31 Жилищного кодекса РФ. Защищает от выселения соответствующее оглашение между собственником и бывшим членом его семьи, но обычно после развода отношения между бывшими супругами настолько испорчены, что договориться не удается.
Казалось бы, на этом все и заканчивается, Однако бывшая супруга может и выиграть в судебном процессе по иску бывшего супруга-собственника о ее выселении. Например при следующих условиях:
1.
Если заключен брачный договор (когда супруги еще доверяли и заботились друг о друге), в котором оговорены права супругов на жилую площадь друг друга как в период брака, так и после его расторжения (ст. 42 Семейного кодекса РФ), тогда ситуация остается под контролем и после прекращения брака.
Необходимость составления брачного договора резко возрастает, когда имущество супругов пополняется не только предметами потребительского назначения, но и недвижимостью, автомобилями, предприятиями, что связано с ведением одним или обоими супругами предпринимательской или инвестиционной деятельности. То есть, когда материальная сторона жизни супругов начинает сильно влиять на роль, права и обязанности каждого из супругов в быту, тогда становится очевидной необходимость обращения за консультациями адвоката и его помощью в составлении брачного договора. Брачный договор определит договорный режим имущества супругов как режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
2.
Уверенно можно защищаться и в ситуации, когда после развода с бывшей супругой-не собственницей остается несовершеннолетний ребенок. Так после вступления в силу Обзора законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 г., суды стали применять правило о том, что семейные отношения между родителями и детьми в части прав и обязанностей, установленных СК РФ, сохраняются и после расторжения брака между родителями ребенка. Таким образом, суды реализуя это право, сохраняют за родителем, с которым определено место жительство ребенка, право пользования жилым помещением бывшего супруга-собственника (и отца ребенка) до достижения ребенком возраста 18 лет или достижения полной гражданской дееспособности.
3.
При готовности бывшей супруги (не собственницы квартиры) предоставить суду квитанции по капитальному ремонту (реконструкции) квартиры, которые значительно увеличили ее стоимость — появляется отличная возможность просить суд использовать ст. 37 СК РФ и требовать признания квартиры совместной собственностью, принадлежавшей супругу до вступления в брак либо полученную во время брака супругом в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
4.
Для случаев, когда бывший супруг-собственник продает квартиру и новый собственник требует выселения бывшей супруги продавца, с которой был заключен письменный договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) — наниматель может использовать ст.675 ГК РФ, по которой «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжение такого договора». Однако надо помнить, что такой договор заключается только на пять лет, а преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок «уничтожается» правом наймодателя изменить прежние условия, т.е. сделать найм не выгодным.
При этом, даже при несоблюдении простой письменной формы (см. ст. 162 ГК РФ) сторона в случае спора хотя и не может ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но может приводить письменные и другие доказательства. Такими доказательствами могут стать квитанции по оплате жилья, где бывший член семьи указан плательщиком.
5.
Еще один вариант защиты основан на использовании безвозмездного договора жилищной ссуды. Т.е. если суметь доказать, что сложившийся порядок пользования жилым помещением носил бессрочный и безвозмездный характер, то появляются основания просить суд применить нормы гл. 36 ГК РФ о ссуде. Но согласно ст. 699 ГК РФ, ссудодатель вправе в любой момент отказаться от договора, заключенного без указания срока, с предупреждением об этом другой стороны всего лишь за один месяц. Отсюда рекомендация для дальновидных — если договор ссуды заключить в письменной форме и на длительной срок — лет на двадцать, тогда расторгнуть его ссудодателю в одностороннем порядке будет нелегко.
6.
И, наконец, вариант защиты по правилу ч.2 ст. 127 ЖК РСФСР, сохраняющей право членов семьи собственника на пользование жилой площадью и при прекращении семейных отношений с собственником. Однако это касается только ситуации, когда жилищные отношения между супругами возникли до 1 марта 2005 г. и при этом, никакие новые жилищные права и обязанности в рамках этого конкретного жилищного правоотношения между его участниками не появились. В этом случае и применяются не новые нормы ЖК РФ, а ЖК РСФСР.
