Заголовок статьи – это запрос пользователя интернета, значит проблема актуальна и требует разъяснения. Что такое самовольное строительство соседа и что с ним делать, можно прочитать в статьях «Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа). Здесь же речь пойдет о желании совладельца легализовать соседское самовольное строительство.
«Легализовать», значит пройти процедуру узаконивания со всеми вытекающими отсюда расходами и последствиями. Дополнительное условие задачи – это сопротивление совладельца недвижимости (соседа) у которого с продавцом доли, говоря языком полицейского протокола, неприязненные отношения.
Представим себе, что продавец, которому позарез нужно продать свою долю, согласен самостоятельно нести все расходы, заключил договор с экспертами на обследование самовольного строения и выдачи заключения.
«Злобный» сосед просто не допустит эксертов на «свою» территорию и на этом эпопея с узакониванием закончится.
Нарушает сосед закон? Конечно нарушает! Но, звать полицию бесполезно. Участковый не будет приковывать наручниками соседа к забору или столбу, чтобы эксперты могли обследовать объект самовольного строительства. Он придет, послушает скандал, возьмет заявления и пояснения сторон конфликта и удалится, чтобы через две недели уведомить заявителя, что он может получить постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Если заявитель удосужится прочесть это постановление, то в нем обязательно будет написано, что скандал подпадает под определение «гражданско – правовые отношения», который подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства.
Что значит разрешение конфликта в суде? Это значит, что продавец должен подать иск в суд о прядке пользования имуществом. И если суд удовлетворит иск, минимум через полгода, в котором будет описан порядок допуска продавца к спорному объекту, а сосед продолжит упорствовать, вот тогда госисполнители, при условии, что продавец подал исполнительный лист, соберут комиссию, в которой будет участвовать и полиция, чтобы исполнить решение суда - насильно провести экспертов к самовольному строению.
Сможет продавец все это сделать самостоятельно или придется нанимать адвокатов?
А что делать, если потребуется устранение недостатков объекта самовольного строительства? Вряд ли госисполнители будут дежурить на объекте, чтобы обеспечивать его ремонт.
Таким образом, легализация самовольного строительства в общедолевой собственности, когда сопротивляется совладелец – это самый сложный и затратный способ узаконивания доли в недвижимости.
Можно подать иск в суд о защите своего личного имущественного права и интереса способом восстановления положения, существовавшего до нарушения, проще говоря, снести самовольное строение.
В этом случае расходы по демонтажу самовольно построенного объекта лягут на продавца, ведь вряд ли сосед захочет добровольно исполнить решение суда.
Конечно, продавец сможет в дальнейшем взыскать с соседа эти расходы, но это опять же через судебную тяжбу.
Если сопоставить по затратам времени и денег, что легче: легализировать или снести, то победителем будет снос самовольно построенного объекта недвижимости.
Пол беды, когда под снос попадает сарай, а если дело касается пристроенного санузла, котельной или жилых помещений?
Угроза сноса, подкрепленная решением суда, резко смягчает поведение соседа, который, осознав свои перспективы, сам предложит продавцу узаконить свои постройки.
Соглашаться на предложения соседа или все-таки снести объекты, зависит от планов продавца по продаже своей доли.
Здесь нужно помнить, что на легализацию недвижимости, при условии, что объекты удовлетворяют строительным нормам и правилам, потребуется, минимум, три месяца, а если для легализации этих объектов потребуется проведение ремонтных работ или их реконструкция, то в этом случае определить сроки легализации не представляется возможным. Связано это, обычно, с тем, что у соседа нет денег для выполнения всех этих работ.
Следует также помнить, что решение суда исполняется государственной исполнительной службой на основании исполнительного листа, выданного судом. Срок подачи исполнительного листа составляет один год.
Часто бывает так, что после вынесения решения суда должник начинает увещевать кредитора подождать, потому что завтра или послезавтра у него должны появиться деньги/возможности добровольно выполнить свои обязательства. Если кредитор соглашается подождать чудесного разрешения конфликта, после окончания обещанного срока должник начинает рассказывать о своих проблемах и объяснять, почему он не выполнил обещанное и заверять кредитора, что как только, так сразу. В ожидании чуда год пройдет незаметно! В итоге, будет потеряно время и потребуется решение суда о продлении срока подачи исполнительного листа, для чего нужно будет еще придумать уважительные причины пропуска этого срока.
Отсюда следует простая рекомендация: независимо от обещаний должника, в любом случае должно быть открыто исполнительное производство.
Если должник добровольно выполнит обещанное, то исполнительный лист можно отозвать, а если нет, госисполнители рано или поздно исполнят решение суда.
Третий способ решения проблемы – это выделение доли в натуре – об это мы уже писали, желающие могут ознакомиться с этой статьей.
Выбор способа решения проблемы за продавцом, а Жилищное Бюро «Альфа – Город» поможет ему воплотить свое желание в жизнь.
26.07.2019.
