Сегодня невозможно представить, как муниципальное образование может обойтись без сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Они являются информационной основой как для принятия управленческих решений, так и для предоставления гражданам и бизнесу государственных и муниципальных услуг практически всех видов.
Муниципальные образования имеют возможность получать необходимые им для работы данные из Росреестра на безвозмездной основе при электронном взаимодействии. Сведения предоставляются в виде выписок или кадастровых планов территории.
Кадастровый план территории (далее - КПТ) содержит основные характеристики земельных участков и объектов капитального строительства, имеющих прямую связь с землей (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, но не помещений, расположенных в перечисленных видах ОКСов). На основе КПТ муниципальное образование может получить актуальную кадастровую карту территории интереса (как это сделать см. в записи вебинара), которая будет необходима при проведении инвентаризационных работ, подготовке различных аналитических отчетов, например, для оценки налогового потенциала территории муниципального образования, а также для осуществления мероприятий по земельному контролю.
Однако стоит заметить, что КПТ не содержит информации о правообладателях объектов недвижимости, поэтому при необходимости получения этих сведений как по одному, так и по множеству объектов недвижимости органу местного самоуправления следует запросить из ЕГРН выписки об объектах недвижимости, содержащие информацию о правах, ограничениях и обременениях на интересующие объекты недвижимости.
Ранее (до 1 января 2017 года) информация о правах, ограничениях и обременениях содержалась в отдельном государственном информационном ресурсе – едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) - и предоставлялась в виде выписок из ЕГРП. Сведения об объектах недвижимости и их характеристиках содержались в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН), и предоставлялись в виде кадастровой выписки или кадастрового паспорта объекта. После вступления в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации» сведения ЕГРП и сведения ГКН были объединены в общую базу – ЕГРН. Теперь для получения всех сведений об объекте недвижимости достаточно заказать всего одну выписку – выписку об объекте недвижимости или выписку об основных характеристиках и правах (состав сведений в этих выписках, в целом, схож, в том числе в части прав, но выписка «об объекте недвижимости» содержит более полную информацию об объекте и описании его местоположения).
Однако переход к ЕГРН сопровождался рядом технических особенностей, о которых получатели указанных выписок, как правило, ничего не знают. К сожалению, к 1 января 2017 года информационные системы Росреестра оказались не готовы к исполнению требований нового закона и предоставлению тех выписок, которые так необходимы всем. Сведения в виде выписок об объекте недвижимости должна была предоставлять новая учетно-регистрационная система Росреестра (ФГИС ЕГРН). Активно регионы подключались к ней в течение прошлого года вплоть до августа. После этого переход был приостановлен.
Сейчас в половине субъектов нашей страны внедрена и действует новая информационная система ФГИС ЕГРН, в половине субъектов работают старые информационные системы – АИС ГКН и ПК ЕГРП. В половине субъектов, относящихся к первой группе, можно заказать в электронном виде и получить необходимые выписки. Пример отображения выписки об объекте недвижимости из новой системы ФГИС ЕГРН представлен на скриншоте ниже (печатное представление строится сервисом визуализации выписки Росреестра, который также доступен на сайте Росреестра в Личном кабинете).
Давайте рассмотрим ее детально. Для начала обратим внимание на название выписки и наименование органа, который ее выдал.
Как мы видим, это выписка об объекте недвижимости, предоставленная подразделением Росреестра Калининградской области. Сравним, какая информация о правах содержится в этом документе и его печатном представлении:
Мы видим, что сервисы визуализации Росреестра в данном случае отображают некоторые данные о правах, раздел 2 сформирован, однако мы не видим наименования правообладателя, несмотря на то, что эта информация содержится в полученном нами электронном xml-документе.
Теперь поговорим о другой половине страны.
Во второй половине субъектов РФ необходимые выписки запросить тоже можно (так как это предписано законом), однако формируются они по гибридным схемам старых кадастровых выписок и кадастровых паспортов, просто дополненных блоком данных из ЕГРП (т.е. в регионах со старыми системами современная выписка из ЕГРН представляет из себя «сшитые» вместе кадастровый паспорт/выписку из ГКН и выписку из ЕГРП).
Мы видим аналогично визуализированный документ «выписка об объекте недвижимости», выданный подразделением Росреестра. В данном случае в выписке сформирован раздел 2 «Сведения о правах».
Обратите внимание, что xml-документ содержит сведения о правах и из ГКН, и из ЕГРП. Отметим, что в печатную версию выписки, в раздел 2 «Сведения о правах», транслируются сведения из ЕГРП.
Точно такие же «сшитые» выписки предоставляются во всех регионах при обращении с запросом к информационному ресурсу ЕГРН (т.е. регионы, работающие с новой системой Росреестра, тем не менее тоже могут получать подобные «сшитые» выписки, если запрос сведений осуществляется не в подразделение Росреестра, а к информационному ресурсу, автоматически генерирующему ответные документы в виде выписок).
По неизвестным нам причинам в информационный ресурс в блок сведений из ЕГРП данные зачастую не выгружаются, т.е. несмотря на то, что сам по себе необходимый раздел в выписке присутствует, он не содержит на самом деле никаких данных о правообладателях объекта недвижимости.
Давайте посмотрим на печатные представления выписок, полученных из информационного ресурса в отношении все того же объекта, расположенного в Калининградской области. Первое, на что стоит обратить внимание - наименование органа, выдавшего выписку, и ее вид:
Теперь посмотрим и сравним печатное представление с содержимым электронного документа. Мы видим, что сервисы визуализации не находят и не отображают из выписки нужные нам данные о правообладателе, но если мы откроем саму выписку в виде xml-документа без использования сервисов визуализации, то обнаружим в ней интересующие нас сведения в разделе прав, содержащихся в ГКН.
Итак, давайте подведем итоги, для того чтобы однозначно ответить на многочисленные вопросы о том, какую же выписку следует запросить, чтобы увидеть информацию о правообладателе объекта недвижимости.
Конечно, лучше запрашивать полные выписки, которые подготавливают непосредственно в подразделениях Росреестра, однако у таких выписок есть несколько недостатков:
- их получение займет у вас значительно больше времени, чем получение выписок из информационного ресурса, что является весьма весомым обстоятельством в том случае, если муниципальное образование ставит перед собой цель провести массовые работы по аналитике;
- из представленных ранее скриншотов видно, что сервисы визуализации этих выписок Росреестром пока не доработаны (например, мы видим данные о праве, но не о правообладателе);
- выписки, формируемые в новой учетной системе, не всегда соответствуют xml-схеме, используемой для их подготовки, поэтому с данными выписками нельзя быть уверенным в том, что сведения в печатном представлении точно соответствуют данным электронного документа (на примере ниже сведения о правообладателе "right_holders" находятся в подразделе ограничений/обременений "restrict_records", из-за чего сервис визуализации не может корректно отобразить ни права, ни ограничения/обеременения):
Таким образом, при работе с выписками из информационного ресурса ситуацию можно описать так:
- Мы получаем электронную выписку в формате xml, просмотр которой в виде печатной формы (т.е. как на бумаге) осуществляем с помощью специальных сервисов визуализации Росреестра
- Сервисы визуализации Росреестра настроены на отображение в разделе 2 выписки (в разделе со сведениями о правах) данных из блока ЕГРП (т.е. того блока, который очень часто выписках из информационного ресурса пуст), поэтому при построении печатной формы, мы видим, что сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют
- Однако поскольку эти выписки «гибридные» и представляют из себя сшитые выписки из ЕГРП и данные ГКН в виде кадастровых выписок или паспортов, на самом деле внутри полученного xml-документа могут содержаться сведения о правах, поскольку ранее данные о правообладателях вносились и в ГКН.
- К сожалению, Росреестр не может настроить сервисы визуализации таким образом, чтобы они подтягивали в раздел 2 выписки сведения о правах из ГКН (т.е. из той части xml-документа, что представляет собой старую кадастровую выписку или паспорт). Это объясняется тем, что в ряде случаев эти сведения могут быть уже устаревшими. Несмотря на это, при проведении нами сравнительного анализа по составу сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН различных видов, на примере выборки, состоящей из нескольких сотен объектов, в целях установления наиболее подходящего вида выписки для осуществления муниципалитетом работ по массовой аналитике, было выявлено, что в большинстве случаев старые сведения ГКН соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРП, и тем данным, которые были в конечном счете переданы в новую информационную систему ФГИС ЕГРН.
- На основе полученных нами результатов при проведении анализа структуры и содержания выписок как тех, что представляются автоматизированной системой информационного ресурса, так и тех, что формируются регистраторами вручную в новой учетно-регистрационной системе ФГИС ЕГРН, было принято решение об отображении в сервисе «ТехноКад-Муниципалитет» сведений о правах на основе сведений ГКН. Эта информация приводится как в детальной информации об объекте недвижимости, так и в отчетах, необходимых для проведения аналитики в отношении всех объектов, расположенных на территории муниципального образования.
Итак, с помощью «ТехноКад-Муниципалитет» вы сможете ознакомиться с информацией о правах на объект недвижимости, если работаете с этими данными внутри сервиса, а не скачиваете выписки для их последующего просмотра сервисами визуализации Росреестра.
Вывод: если вам необходимы сведения на небольшое количество объектов недвижимости, то рекомендуем вам запрашивать полные выписки из ЕГРН, подготавливаемые регистраторами (для регионов со старыми системами АИС ГКН и ПК ЕГРП это заявка «Сведения по объектам недвижимости»; для регионов, работающих с новой информационной системой ведения ЕГРН – заявка «Сведения по различным данным об объекте недвижимости», тип запрашиваемых сведений «Выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости об объекте недвижимости»).
Если вам необходимы сведения об объектах недвижимости в отношении большого перечня объектов, то рекомендуем запрашивать сведения из информационного ресурса («посредством доступа к ФГИС ЕГРН» в названии заявки), так как они будут предоставлены быстрее, а разницы между их содержимым и содержимым полных выписок практически не будет, вполне вероятно, при проведении массовых аналитических работ этими расхождениями можно будет пренебречь.
__________________
Подписывайтесь на канал Кадастр + Регистрация Online, чтобы быть в курсе новейших технологических решений в сфере кадастрового учета и регистрации прав, а также важнейших изменений нормативно-правовых актов! Ждем Вас!
