Основные условия получения ипотеки в нашей стране. На что обращаем внимание, когда планируем взять ипотеку.
Возрастные ограничения – один из главных минусов российской ипотеки. Российские банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Конечно, банк может дать ипотеку, если вы моложе 25 лет. И к рассмотрению обычно допускаются претенденты с 21 года. Но в итоге далеко не все получают одобрение заявки. Например, если на кредит претендует не прошедший срочную службу в вооруженных силах юноша, он должен доказать банку, что освобожден от призыва.
С другой стороны, банки заинтересованы в привлечении заемщиков, только что создавших семью. У ведущих игроков ипотечного рынка даже есть специализированные продукты с более низкой процентной ставкой. Направленность программ подчеркивается в названии: «Молодая семья», «Ипотека молодым» и т. д. А в ряде таких продуктов на некоторый срок ставка дополнительно снижается при рождении детей. Стоит уточнить, что молодыми в этих случаях называют лиц в возрасте до 35 лет.
Есть и верхние возрастные ограничения. Кредиторы не особо жалуют заемщиков предпенсионного возраста. Практически любой банк ставит обязательное условие, чтобы на момент погашения кредита возраст заемщика не превышал 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин. На практике же проблемы с одобрением ипотечных заявок возникают уже после 45 лет. Увы, чем старше человек, тем больше вероятность, что он не доживет до момента полного погашения займа.
Это не значит, что пожилому претенденту обязательно откажут в кредите. Пожилого заемщика может ждать повышенный тариф по обязательному страхованию сделки. При этом не каждая страховая компания готова работать с клиентом в возрасте.
Дополнительным поводом не развивать ориентированные на пожилых заемщиков программы служит для банкиров то, что немолодому человеку в случае потери работы – пусть и не по его вине – достаточно сложно найти другое место с приличной зарплатой.
Идеальный, с точки зрения кредиторов, заемщик таков. Возраст 25-40 лет, состоит в браке, с высшим образованием, является сотрудником крупной компании с длительным стажем работы и высоким официально подтвержденным доходом, с недвижимостью, автомобилем в собственности, с положительной кредитной историей.
Но идеальных заемщиков на всех не хватает. Поэтому многие банки разрешают брать ипотеку не только официально женатым парам, но и состоящим в гражданском браке. Разница лишь в том, что зарегистрированные супруги получают жилье в совместную собственность, а гражданские – в долевую. Независимо от семейного положения, заемщик ипотеки – одно физическое лицо. Его супруг или супруга, в соответствии с обязательным требованием многих банков, выступает созаемщиком.
При этом банки не жалуют заемщиков-одиночек. Таким клиентам могут повысить тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказать в выдаче жилищного кредита.
Кредитная история для банка
Интересующий банки перечень данных о потенциальных ипотечных заемщиках постоянно расширяется. Аккумулируют эти данные бюро кредитных историй (БКИ).
Не надо надеяться, что, если вы до сих пор ни разу не получали кредит, у вас кредитная история отсутствует. Ведь каждый из нас предоставляет свои паспортные данные во множество инстанций, и, к сожалению, не всегда ими пользуются по назначению. Бывают случаи, когда злоумышленники оформляют кредиты на лиц, которые об этом даже не подозревают. Также при передаче информации из банков в бюро кредитных историй бывают ошибки, которые могут негативно сказываться на кредитной истории клиента. Поэтому ряд экспертов рекомендуют время от времени проверять свою историю. Тем более что раз в год бюро обязано предоставлять услугу по проверке бесплатно.
В Банке России есть специальное подразделение – Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ), которое собирает со всех БКИ титульные части, то есть ведет учет, в каком из бюро хранится кредитная история каждого конкретного россиянина. И если заемщик решает с какой-либо целью ознакомиться со своей историей, ему сначала нужно направить запрос в ЦККИ, чтобы узнать, в каком именно БКИ его история хранится. При этом он не обязан никому объяснять мотивы своего поведения.
Если есть код субъекта, это можно делать напрямую через интернет – соответствующая форма заполняется на сайте Банка России. Без кода – через любое другое БКИ, банк, почту или нотариуса.
Уточним: по закону услугу без взимания платы оказывает само бюро кредитных историй. К сожалению, на деятельность других организаций, например нотариусов, эта норма не распространяется.
Если подозрения подтверждаются и кредитная история ни в чем не повинного человека оказывается запятнанной, это дело поправимое.
Вот пошаговая инструкция по обелению своей кредитной истории. В «обидевшее» БКИ пишете заявление с перечнем недостоверных, по вашему мнению, данных, приведенных в кредитной истории. В свою очередь БКИ отправляет запрос в банк, предоставивший эти данные, с просьбой проверить, нет ли ошибки. Эта волокита занимает около месяца. В итоге БКИ либо соглашается с претензиями заявителя, либо нет. И если нет, то подсказывает жалобщику подавать судебный иск на предоставивший неверные сведения банк.
Структура кредитной истории
В норме кредитная история делится на три части: титульная (сведения о заемщике, по которым его можно идентифицировать), основная (сведения об обязательствах заемщика) и дополнительная (об источнике формирования кредитной истории и ее пользователях).
Если заемщик допускал просрочки и не смог выплатить кредит, информация об этом займе в кредитной истории остается. Есть только один законный способ удаления записей – доказать, что они не соответствуют действительности.
Но не следует считать, будто одна негативная запись, попавшая в документ несколько лет назад, делает получение кредита невозможным. Если банки отказываются выдавать заемщику в кредит суммы определенного размера из-за негативных записей, можно обратиться к кредитору за меньшей суммой. При этом чем больше после одной промашки будет добросовестно выплаченных кредитов, тем выше вероятность одобрения новых заявок. Кроме того, при благоприятной макроэкономической ситуации многие банки начинают закрывать глаза на старые грехи потенциальных заемщиков.
Что включает кредитная история? В первую очередь информацию о том, как заемщик исполнял и исполняет обязательства по кредитным договорам. Например, о прошлых и текущих кредитах, их суммах, о том, как происходило их погашение, о задолженностях и просрочках. Данные об объекте недвижимости, которую заемщик берет в кредит, не отражаются в кредитной истории. Также в нее не попадает информация о доходе, работодателе и предмете залога.
Также важно, что при уступке одним кредитором права требования по договору займа другому кредитору бюро кредитных историй, в которое передается информация, не меняется. Помимо суда кредитную историю на безвозмездной основе могут запрашивать нотариусы и регулятор.
C 1 марта 2015 года кредиторы начали передавать в БКИ сведения для формирования информационной части. Это информация о заемщике, известная источнику формирования кредитной истории (то есть кредитору), но не вошедшая в титульную и основную части кредитной истории. В ней, в частности, указываются причины отказа в кредите, сумма займа и другие факторы, которые могут оказать влияние на решение кредитора.
Пустая кредитная история – та, что не содержит сведений об обязательствах. Такая кредитная история может сформироваться, если, например, человек обратился за кредитом, но получил отказ или передумал. В кредитных историях, которые не содержат сведений об обязательствах, тем не менее есть важная информация – о том, кто и когда запрашивал кредитную историю заемщика.
Созаемщики и поручители ипотечных займов
Ипотеку не обязательно должен получать один заемщик. Созаемщиков может быть и двое, и трое. И тогда необходимая для ежемесячного погашения долга сумма вычитается из доходов не одного заемщика, а нескольких.
Подсчитав будущие расходы по ипотеке, соискатель займа обычно приходит к неутешительному выводу, что одному жилищный кредит не потянуть. Надо искать созаемщиков или поручителей.
Сами банкиры также предпочитают, чтобы заемщик делил ответственность с близкими ему людьми. Иначе клиентов-одиночек может ждать повышенный тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказ в выдаче жилищного кредита.
Уточним: поручитель – это лицо, которое обещает банку выплачивать долг, набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами. В случае дефолта по займу кредитная история поручителя окажется запятнанной, как и у самого проштрафившегося заемщика. Неудивительно, что в подавляющем большинстве случаев россияне под благовидными предлогами отказываются выступать поручителями. Исключение – родители заемщиков.
Но в целом ипотечные продукты с требованием поручительства уходят в прошлое.
Созаемщик по ипотеке, в отличие от поручителя, кроме обязанностей получает определенные права. Он не обязан делить с заемщиком бремя ежемесячных выплат по кредиту, но в любом случае становится совладельцем приобретаемого жилья.
Кстати, если заемщик состоит в браке, то, согласно условиям кредитования подавляющего числа банков, второй член семьи становится созаемщиком в обязательном порядке.
Исключением является ситуация с брачным договором. Если такой документ предусматривает раздельный режим права собственности на приобретаемую в браке недвижимость, требование к супругу обязательно выступать в качестве созаемщика снимается.
Банки обычно не возражают, чтобы созаемщиками являлись не только официально женатые пары, но и состоящие в гражданском браке. Также кредиторы не препятствуют, чтобы обязанности по займу взяли на себя родители вступивших в брак молодых людей.
Более того, часто банки идут навстречу не состоящим в родстве гражданам. Так, постепенно перестают быть экзотикой сделки, когда в складчину берут ипотеку несколько работников компании. При этом обычно соискателю позволяют привлечь до трех созаемщиков. Но у отдельных игроков лимит шире – до шести человек.
На первый взгляд, возможность привлечь к выплате ипотеки несколько человек на руку заемщику. Ведь при оценке кредитоспособности потенциального заемщика ипотеки банки исходят из того, что тратить на ежемесячные выплаты клиент должен не более половины своих доходов. А значит, в складчину можно взять в ипотеку более дорогую квартиру.
Но есть и обратная сторона. Увы, по вине созаемщиков часто происходят срывы сделок. Нередко созаемщики относятся к своим обязательствам без должной ответственности. В частности, не проявляют нужного рвения при сборе документов и не успевают подготовить необходимый пакет справок к назначенной дате. Время от времени случается, что кто-то из них вообще не является на оформление сделки.
При этом к созаемщику, который по условиям ипотечного договора участвует в гашении кредита, выдвигаются те же требования, что и к самому заемщику. И если это не «ипотека по двум документам», то собственный внушительный пакет различных справок должен представить в банк каждый участник.
Кстати, ошибки при оформлении документов оказываются чуть ли не основной причиной банковского отказа в выдаче жилищного кредита. Специалисты подсказывают, что по каждой восьмой поданной заявке отказ происходит именно из-за неверного заполнения. Таким образом, получается, что чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше вероятность ее срыва.
В целом же претенденту на жилищный кредит следует заранее знать, что решение об одобрении или отказе ипотеки принимается на основании оценки «худшего» из созаемщиков. Сам претендент может иметь идеальные с точки зрения банка характеристики, но если кто-то из граждан, готовых разделить с ним бремя кредитования, окажется «нежелательным лицом», банк в ипотеке откажет.
Какие доходы заемщика учитываются банком
Рассчитывая максимальный размер ипотечного кредита, банкиры ориентируются на текущие доходы созаемщиков. При этом в расчет может браться не только зарплата. По оценкам самих кредиторов, увеличивает объем кредитования за счет указания дополнительных доходов каждый пятый ипотечный заемщик.
Основной доход
Чем крупнее ваши стабильные доходы, тем выше максимальная сумма, которую банк даст на приобретение жилья. Таким образом, вы сможете выбрать более привлекательный объект.
Уточним: на рынке имеются специальные ипотечные продукты, вообще не требующие от клиентов раскрывать информацию о доходах. Но в таком случае банк обычно требует высокий первоначальный взнос и делает выше ипотечную ставку.
Основным документом при определении вашей кредитоспособности является справка с места работы по форме 2-НДФЛ или справка в свободной форме за подписью главного бухгалтера либо руководителя организации.
Сегодня большинство россиян пытаются найти приработки. И многие банки при оценке кредитоспособности принимают эти деньги в расчет. Различаются только правила учета таких доходов у разных банков. Поэтому, если есть дополнительные источники денег, вам необходимо заблаговременно проконсультироваться у потенциальных кредиторов, готовы ли те учесть такие суммы. Возможно, это сыграет роль в вашем выборе банка.
Вторая работа
Обычно, когда банки говорят о дополнительных доходах, прежде всего подразумевают второе место работы. Подтверждением дохода может выступать подписанная работодателем справка, копия трудового контракта, заверенная отделом кадров организации, и копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией. Одним кредиторам достаточно любого документа на выбор, другим нужен весь перечень.
Разные требования банки выставляют и к сроку существования приработка. Обычно эти условия для первой и второй работы не отличаются: и там, и там необходимый для учета стаж составляет не менее трех – шести месяцев. Отдельные банки готовы засчитывать доход не с двух, а с трех мест работы.
Доходы владельца фирмы
Кроме приработка банкиры учитывают и иные ваши доходы. Но перечень дополнительных доходов физических лиц на поверку оказывается далеко не бесконечным. А к «экзотическим» источникам прибыли кредитные организации относятся осторожно.
Так, для многих банков не будет решающим аргументом то, что у вас есть коллекция антиквариата. Пусть даже она стабильно растет в цене из года в год. Впрочем, опосредствованно, при общей оценке вашего финансового положения, наличие в собственности предметов старины все же будет учтено.
Также не гарантирует вам ипотечного кредита владение долей какой-нибудь фирмы. Для начала следует доказать, что данная собственность действительно вам принадлежит.
В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации вы дополнительно к стандартному пакету документов соискателя представляете копии учредительных документов, заверенные печатью организации.
Кроме того, в большинстве банков вам придется доказывать, что компания, акционером которой вы являетесь, приносит прибыль. Подтверждением может служить, например, налоговая отчетность.
Доходы от сдачи квартиры
Третьим рассматриваемым источником доходов являются деньги от сдачи имеющейся квартиры внаем. Опять же, эти суммы банк будет готов учесть, только если доходы документально подтверждены и уплачены соответствующие налоги.
Если же вы собираетесь сдавать квартиру, приобретенную с привлечением ипотеки, придется брать на это у банка отдельное разрешение. Имейте в виду: кредиторы дают подобные разрешения неохотно.
Доходы по обязательствам
Среди потенциальных заемщиков встречаются владельцы ценных бумаг. Таковым тоже придется подтверждать наличие активов, например, выписками из реестров владельцев ценных бумаг.
К зачету принимаются и подтвержденные обязательства по страховым выплатам. Например, если гражданин являлся вкладчиком лишившегося лицензии банка.
Наконец, в качестве будущих доходов кредитор может засчитать пенсионные выплаты. Напомним: такие выплаты начиная с 1 июля 2012 года могут получать российские пенсионеры, имеющие пенсионные накопления.
Кто дочитал, тот действительно серьезно думает о ипотеке. Существует такое понятие как выгодная ипотека ))) когда доходность от сдачи в аренду квартиры превышает проценты по ипотеке! Желаю Вам именно таких ипотек.
Материал составлен с информационной поддержкой сайта БН.ру
Подписывайтесь на канал! задавайте вопросы!
Профессиональный архитектор, руководитель девелоперских проектов, обладатель степени МВА института бизнес образования в России№1. Консультации по инвестированию в недвижимость Санкт-Петербурга. Надежда Викторовна Левина llnnvv@mail.ru
