1 июля в России вступили в силу новые правила долевого строительства, в соответствии с которыми все расчеты между девелоперами и покупателями будут производиться через эскроу-счета. Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как изменившиеся реалии жилищного рынка повлияют на подмосковную «загородку», где под нововведения попадают таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах (МЖД). Так, если в формате таунхаусов по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется не более трети проектов, то 90% МЖД продаются именно по такой схеме. Нововведения могут привести к уходу с рынка 20% игроков, а также к сокращению предложения в диапазоне до 7% в годовой перспективе. Удорожание себестоимости строительства способно вызвать рост цен в указанных форматах на 7–10%. При этом поддержать спрос на «загородке» могут покупатели, которые сейчас рассматривают двух- и трехкомнатные квартиры в подмосковных новостройках, но хотели бы получить больше площади и комфорта за те же 6–8 млн руб.
Долевое строительство затрагивает два формата загородной недвижимости — таунхаусы и «малоэтажку». По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, таунхаусы представлены в 9% подмосковных коттеджных поселков, МЖД — в 8%.
«Далеко не все таунхаусы реализуются в соответствии с законом 214-ФЗ, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Их нередко продают как участок с подрядом, долю собственности или как готовый дом. Таким образом, продажа по ДДУ осуществляется в паре десятков проектов, т.е. примерно в трети поселков от совокупной экспозиции таунхаусов на рынке. Что касается МЖД, там по ДДУ реализуются 90% проектов. С одной стороны, это помещает данный формат в зону риска, особенно если учесть, что малоэтажная застройка обладает куда меньшей маржинальностью, чем многоэтажная. Но с другой, таким девелоперам проще, чем застройщикам многоквартирных домов, довести свой проект до состояния 30%-ной готовности, что позволяет вести продажи по-старому. Я думаю, порядка 80% девелоперов смогут воспользоваться этим послаблением».
По прогнозам экспертов компании, вследствие реформы долевого строительства количество игроков на подмосковном рынке загородного жилья может сократиться в течение года примерно на 20%, однако выбывшими в основном окажутся мелкие девелоперы, не оказывающие особое влияние на «загородку».
«В первую очередь уйдут те игроки, для которых строительство не является ключевым направлением деятельности, — говорит Дмитрий Таганов. — Это могут быть околобанковские структуры, а также холдинги и компании одного проекта, каких в Подмосковье много. Однако все они погоды на рынке не делают».
С учетом малого удельного веса проектов у девелоперов, находящихся в группе риска, специалисты компании прогнозируют, что подмосковную «загородку» ожидает уменьшение предложения не более чем на 5–7%.
«Сейчас доля объектов с застройкой на загородном рынке составляет лишь 27%, а готового жилья насчитывается и вовсе 5%, — отмечает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — В обозримой перспективе реформа долевого строительства может сделать дефицит таких проектов на „загородке“ еще более явственным, но все-такине критичным».
Удорожание себестоимости строительства в форматах таунхаусов и МЖД способно повысить их средний ценник на 7-10%, впрочем, это еще не означает, что спрос на такие объекты упадет.
«Если цены на жилье в новостройках будут расти, как сейчас предполагают эксперты в отрасли, то все больше покупателей будут обращать свое внимание на загородный сегмент, в особенности на максимально приближенные к „квартирному“ формату таунхаусы и МЖД, — считает Антон Архипов. — В первую очередь это касается тех локаций, где стоимость квадратного метра в ЖК намного выше, чем на „загородке“, например, в Новой Москве, где ценовая разница достигает 30%».
Если говорить о целевых группах клиентов, которые могут перейти с городского рынка на загородный, то главным образом это потенциальные покупатели двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Подмосковья, желающие получить больше жилого пространства без увеличения бюджета: располагая 6-8 млн руб., они могут приобрести комфортабельный таунхаус площадью 110–130 кв. м или квартиру аналогичного метража в МЖД.
«Я думаю, что в среднесрочной перспективе переход на эскроу-счета может даже сыграть „загородке“ на руку, — подытоживает Антон Архипов. — Изменившиеся реалии рынка способны привлечь в загородный сегмент новых покупателей, а также тех застройщиков, которым будет сложно продолжать вести свою деятельность в многоквартирном формате».