Суть проблемы
Долевое строительство это выгодный способ получить свои квадратные метры с хорошим дисконтом, но и крайне рисковый на сегодняшний день в РФ. Суть заключается в том, что застройщик привлекает для строительства деньги частных инвесторов (дольщиков) и впоследствии расплачивается уже отстроенной квартирой. Участие в долевом строительстве это своего рода кредитование бизнеса частными лицами, если так удобно для понимания.
Чаще всего, застройщик начинает привлекать средства дольщиков еще когда строительство даже не начато, подключение к долевой застройке на ранних этапах дает максимальные преимущества дольщику. Но к сожалению, в нашей стране долевое строительство связано с огромными рисками, нередко средства дольщиков тратятся не на застройку а банально разворовываются, расходуются нецелевым образом, а сроки договоров нарушаются. Неприлично высока вероятность «остаться» с носом, что приводит к росту социальной напряженности в обществе. И это вполне понятно, зачастую контроля со стороны государства недостаточно, что позволяет мошенникам обманывать граждан.
Что планируется внедрить
Буквально вчера (04.06.18) министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что в ближайшие два года вся система строительства перейдет на финансирование посредством эксроу-счетов.
Президент России Владимир Путин во время совещания с кабмином призвал сформулировать понятные и прозрачные правила взаимодействия банков с государством в рамках механизма долевого строительства с применением эскроу-счетов.
Новая система взаимодействия должна обезопасить сделки долевого строительства и защитить права и финансы дольщиков. И гарантией безопасности дольщиков станут банки, а не юристы и суды с застройщиками.
Что такое эксроу счета
С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ).
Если говорить понятным языком, суть счета заключается в том, что в договоре долевого строительства появляется третья сторона (банк). Дольщик вносит деньги не на счет застройщика, а на некий счет в банке, с этого счета деньги смогут перейти застройщику только после подтверждения выполнения определенной части договора. Т.е., вариант, когда застройщик просто берет деньги и пускает их куда-то по своему усмотрению, нарушая договор, почти исключается.
О перспективах
Появление третьей стороны в договоре предполагает и некий интерес этой третьей стороны, т.е. банка, это комиссия за открытие счета, внесение изменений в договор, арбитражные функции и т.д. Однако, предполагается, что услуги банка не станут существенным бременем для инвестора, но смогут с высокой степенью гарантировать его безопасность.
Можно предположить, что повышение безопасности долевого строительства при использовании новой системы финансирования привлечет много новых игроков рынка и снизит рентабельность сегмента для инвесторов (дольщиков), но это разумная плата за риск. На сегодняшний день застройщики привлекают дольщиков крайне выгодными предложениями, которые часто нереальны и в результате наряду с более высокой выгодой получаем огромный процент обмана.
Мы надеемся, что внедрение новой системы позволит сделать рынок долевой застройки намного более честным, ведь на сегодняшний день он во многом похож на относительно честную, но все же лотерею.