Объект недвижимости подобран, со способом финансирования разобрались, осталось принять финальное решение: брать или не брать. Примерно в такой ситуации оказываются 95% обычных людей, которые впервые в жизни покупают жилье. В конце статьи - БОНУС от меня читателям канала.
Читайте также: Как провалился "легендарный" застройщик Петербурга: новые мнения и факты о ЖК "Легенда Дальневосточного"
[Даже если не впервые, все равно, окончательное решение требует "волшебного пинка"].
Кто может поставить финальную точку? Кто готов сказать: ДА или НЕТ? Никто, только цифры и экономический расчет. Я всегда выступаю за несколько сценариев покупки: если план А не сработает, будет более спокойно, если у вас за пазухой будет план Б.
Рассмотрим пример анализа объекта "Бутово парк 2" в Москве, застройщик ГК "ПИК", корпус 19-21 (срок сдачи 4 квартал 2020)
Меня попросили рассчитать 2 ккв 52,3 кв. м для семьи. Стоимость квартиры 5,5 млн рублей. Первоначальный взнос по ипотеке - 1,9 млн. Планируют проживать в квартире 10 лет. Потом - либо сдавать, либо продолжать жить в ней, либо продавать.
Застройщика ГК "ПИК" и качество его строительства обсуждать не будем, так как все и так знают, что это эконом-класс, бывают задержки, за неделю просрочки вам никто денег возвращать не станет (если только через суд).
Просто скажем, что, как минимум, ГК "ПИК" достроит и сдаст вам жилье [почти] вовремя.
Даже если будут недочеты при приемке, то давайте будем адекватными и учтем, что это "эконом-класс", массовая застройка (где и так купят) и хаос в строительной отрасли (особенно сейчас перед 1 июля 2019 года, когда все ждут вступления в силу поправок в 214-ФЗ).
Также вот в инстаграм есть заметка одного блогера о приемке квартиры ГК "ПИК": там все в подробностях.
Приступим к анализу объекта. Сначала посмотрим, что будем делать с ипотекой и какова ее основная миссия при покупки недвижимости.
[Если кто уже это понимает, пропускайте и читайте далее расчет объекта]
Читайте также: Даже у "легендарных" застройщиков бывают провалы
2 сценария по ипотеке
- Сценарий 1
Цель: вложить средства с целью перепродажи объекта в дальнейшем. В этом случае не обращаем внимание на сумму переплаты за объект, просто берем ипотеку на максимально возможный срок и платим маленькие ежемесячные платежи.
- Сценарий 2
Цель: минимальная переплата в стоимости. Обязательно взять ипотеку с возможностью досрочного погашения без штрафа от банка и делать досрочные выплаты каждый месяц (чем больше, тем лучше).
Досрочные выплаты делать с опцией "уменьшения срока" (если вам комфортен платеж).
Если платеж слишком велик, то можно сначала снизить его до комфортного, а затем - начать уменьшать срок.
Какую ипотеку брать?
- Фиксированная ставка
- В обоих случаях брать ипотеку с возможностью досрочного погашения без штрафа от банка на случай, если вы измените сценарий.
- Если вы не планируете ничего продавать и досрочно погашать (это худший сценарий), то наиболее оптимальный срок ипотеки 7-10 лет.
На что обращаем внимание, принимая решение о покупке
Сначала принимаем решение о цели покупки: для себя или для инвестиций.
На мой скромный взгляд, надо строить взаимозаменяемые стратегии, чтобы можно было бы переключиться с плана А на план Б. К тому же, я вообще не вижу смысла брать новостройку даже [для жизни], которая неликвидна.
Все равно рано или поздно ее придется продавать. Да мало ли что! Другими словами, я обеими руками за выбор сугубо инвестиционный, даже если вы планируете жить в этой квартире сами.
Но здесь приведу две разные стратегии при выборе объекта 1) для жизни или 2) с целью инвестиций.
1 - ЖК "Бутово парк 2" для жизни
- Локация - город или область? Для детей и школьников, которых в школы берут по прописке, это важно.
- Инфраструктура - должна быть (что нынче редкость) или хотя бы строиться.
- Экологичность района - рядом кладбище устроит? а мусорка? а завод? а швейная фабрика? Хотя бы окна постараться купить в другую сторону.
- Аналитика. Можно посмотреть аналитику консультантов bn.ru, что они говорят в своих обзорах в целом о районе.
- Местные власти. На сайте Администрации города можно найти, что говорят чиновники о развитии конкретного района.
- Развитие метро. На сайте метрополитена можно найти планы и сроки строительства новых станций (в Петербурге - не забудьте прибавить сразу 5 лет к указанному сроку).
Вывод
Жить точно можно. Не надо ждать квартиру мечты от новостройки эконом-класса, но для вынужденной покупки или в качестве первой в жизни новостройки - очень прилично.
Главное, сохранить или скопить денег на отделку, так как жилье сдается только в "черновом" варианте.
Далее - решать вам, будет ли комфортно вам жить в таких условиях.
2 - ЖК "Бутово парк 2" для инвестиций: экономика объекта и рекомендации об ипотеке
Рассмотрим 3 сценария (они так и идут в таблице по порядку):
- 1 - Берем ипотеку на 2 года (просчитываем инвестицию как будто мы будем продавать квартиру по переуступке)
- 2 - Берем ипотеку на 360 месяцев, то есть на 30 лет - максимальный срок, чтобы иметь минимальный ежемесячный платеж. Не обращаем внимание на размер переплаты, ведь нам нужен маленький платеж по ипотеке. НО! Ипотеку берем с возможностью досрочного погашения.
- 3 - Берем ипотеку на самый оптимальный срок 7-10 лет, когда будет и ежемесячный платеж удобен, и переплата сносная.
Сколько нужно готовить денег?
Помним и учитываем допрасходы на нотариуса, страховку. Плюсуем все к основной сумме, чтобы понять сколько денег уйдет [в моем примере] у человека за 10 лет.
А теперь начинается самое главное: какой возврат инвестиций и какова рентабельность?
во-первых, смотрим на cian.ru диапазон цен на готовое жилье в Южном Бутово, чтобы понять, за сколько сможем продать жилье (теоретически). Видим, что цены разные от 6,5 млн до 6,9 млн. Берем среднее значение.
Помним, что "вторичка" растет на величину инфляции, ее прогнозное значение. В моем примере ее надо учитывать, так как жилье покупается на 10 лет. Но если вы берете новостройку, чтобы продать через 2 года, то органическим ростом стоимости недвижимости можно пренебречь.
Если появятся новые вводные, можно будет еще раз поменять в excel и быстро пересчитать.
Считаем рентабельность и развеиваем мифы
В экономической теории есть порядка 10-ти разных показателей, которые можно применить в недвижимости. Маржа, прибыль, чистая прибыль, доходность за период, годовая доходность.
Но больше всего споров вызывает показатель рентабельности: рентабельность бывает разной, и это НЕ доходность.
Кто-то говорит, надо брать чистую прибыль и просто делить ее на цену продажи квартиры. Можно и так, но это будет только один вид рентабельности! А есть еще другие.
Другой вопрос, надо хорошо понимать, какая рентабельность что показывает, какой смысл несет. Иначе это будет просто какой-то расчетный показатель на бумаге, который ничего не значит для вас и вашего кошелька.
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АКТИВОВ (ROI) за весь период, %
= [Чистая прибыль / Вложенные собственные средства (первоначальный взнос + платежи по ипотеке + нотариус + страховка за период инвестирования)]
ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ, % = [ROI / количество лет инвестирования]
Показатель годовой доходности можно сравнить со ставкой по депозиту и доходностью других инвестиционных активов, чтобы сделать вывод, насколько вложения в бетон и стены выгодны для вас.
Разжевываю это все на слайде.
Читайте также: Государство решило победить "серую" аренду: запускают сервис аренды Росреестра и кадастра
Вывод на основе расчета показателей рентабельности и доходности
- 1 - Берем ипотеку на 2 года (просчитываем инвестицию) = доходность 10% годовых, что весьма интересно! То есть хорошо бы такую недвижимость купить на 2 года и продать по переуступке или готовое жилье.
- 2 - Берем ипотеку на 360 месяцев, то есть на 30 лет - максимальный срок = уходим в минус (это понятно). Но этот минут меньше, если действительно жить только 10 лет при ипотеке на 30, как планируют люди, для которых я делаю расчет.
- 3 - Берем ипотеку на самый оптимальный срок 7-10 лет = самый плохой и дорогой вариант, если спустя 10 лет квартира будет продаваться.
Получается, что 1 и 2 сценарий - самые оптимальные.
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку н мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.
