Вступающие во втором полугодии изменения долевого законодательства уже сегодня серьезно влияют на видимую статистику рынка. Наложение взрывного роста регистраций ДДУ и стагнирующей ипотеки сигнализируют об усиленной работе застройщиков по наращиванию «складских запасов», которые помогут им плавно пройти возможные шоки нового 214 ФЗ
На прошлой неделе управление Росреестра по Новосибирской области опубликовало официальные данные о регистрации договоров долевого участия за 4 месяца 2019 года, то есть, с января по апрель.
С начала года в регионе количество регистраций прав на новостройки составило 9 634 договора долевого участия. При этом на апрель пришлось 2 662 договора. Рекордные показатели за этот период наблюдались в феврале, когда количество ДДУ составило 2 866 штук.
Но это лишь сухая статистика, а нас интересует динамика.
Рассмотрим те же показатели в сравнении с прошлогодними аналогичными периодами.
За первые 4 месяца 2018 года было зарегистрировано 7 504 ДДУ. То есть рост регистраций прав составил 29%.
Если сравнивать данные по апрелю, то сегодняшний показатель в 2 662 ДДУ, это на 38% больше чем в 2018 году, когда было зарегистрировано 1 899 договоров.
А рекордные показатели февраля 2019 обеспечили и относительный рекорд в 60% роста.
Как я уже неоднократно указывал, в этом году в регистрациях ДДУ присутствует большая доля передачи прав без оформления реальной сделки. Это связано со вступлением с 1 июля 2019 года изменений долевого законодательства, когда многие строительные проекты будут вынуждены перейти на банковское кредитование, а средства дольщиков окажутся на счетах эскроу.
То есть, застройщики оформляют квартиры в строящихся домах на аффилированных лиц. С одной стороны, они формируют необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой – на случай обязательности перехода на проектное финансирование, пытаются оставить возможность прямого получения денежных средств дольщиков, даже после вступления в действие новел 214-го ФЗ.
На подтверждение мнения о больших объемах регистраций ДДУ без осуществления сделки с конечным покупателем говорит и тот факт, что на фоне почти 30%-го роста регистраций ДДУ за первые 4 месяца, ипотечное кредитование за I квартал 2019 года выросло всего на 2%. То есть количество регистраций сделок растет в 15 раз быстрее количества ипотечных кредитов под них же.
Из 7 053 жилищных ипотечных кредитов, выданных в Новосибирской области, на долю новостроек приходится только 1 633, что составляет 23% от общего количества займов.
Но если посмотреть долю кредитов от количества ДДУ за I квартал 2019 года (7 012 шт.), то мы увидим те же 23%. Соответственно, если оперировать исключительно статистическими данными, то 3 из 4-х договора ДДУ заключаются без привлечения ипотеки. То есть 77% регистраций, если бы это были действительные сделки, должны проходить при полном расчете покупателем собственными средствами. А это уже из области фантастики. Картина на рынке совершенно обратная.
И наблюдая такую полную динамику сделок мы видим лишь подготовку застройщиков к ужесточению норм работы, когда они пытаются «подстелить соломку» на максимально возможную перспективу.
А это своеобразная гарантия рынка от серьезных потрясений.
