Пока обманутых дольщиков, число которых продолжает расти, называют экстремистами, бедные застройщики припеваючи живут на наши с вами денежки.
Привлекать денежки для финансирования строительства застройщики могут несколькими способами:
- банковский кредит
- привлечение средств дольщиков
- привлечение средств профессиональных инвесторов
Применение банковских кредитов используется часто, но дозировано. Застройщик не сможет не выплатить банку назначенные за пользование денежными средствами проценты. Кроме того, банк реально оценивает стоимость квартир, требует передачи определенного количества квартир в залог и при возникновении проблем у застройщика - не будет выделять дополнительное финансирование. А в случае просрочки, банк точно сможет взять свое с нерадивого застройщика.
Другое дело - наивные покупатели квартир, то есть мы с вами! Среднестатистический обыватель покупает квартиру впервые в жизни, не разбирается в стройке, не может прикинуть сроки и темпы работ, юридически неграмотен и в целом не в состоянии критически оценить риски.
При этом дольщиков много, и они являются самым большим источником финансирования строительства.
Подобная ситуация сложилась у 16 корпуса ЖК "Новокосино-2". На начальном этапе строительства дом был аккредитован Сбербанком России, и использовалось проектное финансирование этого же банка. Абсолютное большинство людей при покупке квартир ориентировались на громкое, всем известное имя Сбербанка и потому доверяли застройщику.
Однако, после роста продаж, застройщик закрыл невыгодную ему кредитную линию Сбербанка, и финансирование полностью легло на плечи дольщиков.
Квартиры продавались застройщиком по рыночной цене, а учитывая вероятность просрочки, цена была даже завышена. Кроме того, на завышение стоимости жилья влияет так же и наличие в генплане социальных объектов, которые застройщики зачастую строят не в полном объеме. ЖК "Новокосино-2" не исключение, половину обещанной социалки застройщик ООО "Экспертстрой" не построил.
Собрав с населения сверхприбыль, застройщик может спокойно затягивать сроки. Процент дольщиков, готовых судиться за неустойки, не так велик. При этом большая часть из них будет обращаться в суды общей юрисдикции, которые по заявлению от застройщика о применении статьи 333 ГК РФ в несколько раз снижают неустойку. И только часть дольщиков продаст права требования неустоек юридическим компаниям или ИП. В этом случае дело будет рассматриваться в Арбитражных судах, которые более четко следуют указаниям Верховного суда, и намного реже и в меньших объемах неустойку зарезают.
Для застройщика такие просуживания неустоек через Арбитраж увеличивают финансовую нагрузку и даже могут привести к банкротству. В котором, по мнению застройщика, будут виноваты сами дольщики.
Однако, потребители лишь пытаются урвать крохи от и без того скромной доли компенсации, что им полагается, а сложившаяся правоприменительная практика поощряет нарушения со стороны недобросовестных застройщиков.
На деле же, даже по исполнительным листам, полученным дольщиками, застройщик ООО "Экспертстрой" в последнее время выплаты не проводил, ссылаясь на отсутствие денег на счетах.
Таким образом, выплаты за пользование финансами дольщиков, выражающиеся в урезанных неустойках, оказываются намного меньше процентов, которые пришлось бы выплачивать банку за пользование кредитом.
Уход в банкротство - лишь возможность скрыть сверхприбыли и незаконный вывод активов. Непроданные квартиры при этом переводятся на подконтрольные компании, чтобы уйти от исполнительного производства.
Читатель возмутится, почему же застройщики кричат о потребительском экстремизме? Банкротства застройщиков происходили и без «атак потребительских террористов в арбитраже». В подавляющем большинстве случаев эти банкротства - легальный способ избежать ответственности.
Справка о застройщике ЖК "Новокосино-2":
19 декабря 2018 года в отношении застройщика ООО "Экспертстрой" введена процедура наблюдения - первый этап банкротства.
По разным данным из стройки выведено от 3 до 4,5 млрд рублей. Выплаты по исполнительным листам в последний период перед банкротством не проводились. Большая часть квартир трех оставшихся корпусов-долгостроев продавалась и продолжает продаваться аффилированными компаниями-"прокладками".
