О состоянии дел на рынке недвижимости, о ценах на жилье в новостройках, об изменении в законодательстве и проектном финансировании нам рассказала руководитель департамента новостроек ООО «Метро» Анна Зырина.
У каждого жителя Ярославля хоть раз в жизни встает вопрос о приобретении недвижимости. С каждым годом доля приобретаемого нового жилья растет. Но зачастую разобраться с массой предложений на рынке новостроек довольно сложно. В данной статье мы проанализируем рынок первичного жилья и разберем законодательные изменения.
Сегодня цена одного квадратного метра зависит от местоположения строящегося объекта и находящейся рядом с ним инфраструктуры. Безусловно, самая высокая стоимость жилья по-прежнему остается в Кировском районе нашего города. Она составляет порядка 85 000 (восьмидесяти пяти тысяч) рублей за квадратный метр. Если мы посмотрим на другие районы города, наиболее часто пользующиеся спросом, такие как Дзержинский и Заволжский, там средняя стоимость за метр составит порядка 44 000 (сорока четырех тысяч) рублей. Отдельно необходимо выделить Фрунзенский район города Ярославля, пользующийся популярностью у тех, кто переезжает на постоянное место жительства в наш город. Здесь средняя стоимость составляет 47 000 (сорок семь тысяч) за квадратный метр. Если же рассматривать город целиком, то средняя стоимость квадратного метра в строящемся жилье за 2018 год составит примерно 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Среди этого разнообразия цен довольно сложно выбрать идеальный вариант. Не всегда цена соответствует качеству, а заявленные характеристики — действительности. Кроме того, у каждого покупателя есть и свои критерии, определяющие его выбор. Кому-то важна внешняя инфраструктура, кому-то — количество комнат, а кому-то — отделка. В любом районе города будущий дольщик сможет подобрать для себя подходящий вариант, и дальнейшее решение будет зависеть от стоимости объекта и качества строительства.
Для того чтобы любой из нас смог приобрести понравившуюся квартиру в строящемся доме, государство и застройщики предоставляют множество условий, которые могут помочь нам в принятии положительного решения. Банки дают нам такой инструмент, как ипотечное кредитование — выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. В рамках этого инструмента есть ряд льгот, которыми могут воспользоваться различные слои населения, до этого не позволявшие себе даже мысли об улучшении жилищных условий. Не забывает о нас и государство, помогающее приобрести себе дом в сегодняшней экономической ситуации. Это и различные виды сертификатов, и программы по улучшению жилищных условий. Застройщики продают квартиры в своих домах не только по перечисленным выше программам, но и предлагают свои услуги. Это беспроцентная рассрочка, взаимозачет и многое другое. Как видите, приобрести квартиру в строящемся доме можно уже сегодня, не имея полной суммы на приобретение и не откладывая годами часть зарплаты.
Безусловно, покупая квартиру в строящемся доме, каждый из нас идет на определенные риски. В настоящий момент государство старается их минимизировать и оградить будущих собственников от возможных проблем и обманов со стороны застройщиков и потери денег участниками долевого строительства. Большинство потенциальных покупателей знает о том, что идет ужесточение законодательства, но не вполне понимает, как это сможет обезопасить тех, кто заключает договор долевого участия.
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому большинству застройщиков придётся перейти на проектное финансирование и расчёты с дольщиками через счета эскроу. Что это такое? И в чем суть проектного финансирования? Давайте попробуем разобраться в том, что нас ожидает.
Счет эскроу — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Проще говоря, это специальный счет, на который поступают деньги будущих собственников при покупке квартиры в строящемся доме. Застройщик сможет ими воспользоваться только после того, как дом будет полностью сдан. То есть исключено использование средств на этапе котлована или позже, как это делается сейчас. В случае, если дом не будет построен, то приобретатель сможет получить свои деньги назад. Отсюда возникает и проектное финансирование! Сейчас строительство домов ведется по договору долевого участия на деньги дольщиков, которыми свободно пользуется застройщик. То есть участники долевого строительства инвестируют свои денежные средства в будущее жилье. В скором будущем нас ждет ситуация, в которой застройщики будут строить исключительно на свои средства, либо обращаться в банк за финансированием своего проекта. В данном случае банк сам сможет контролировать денежные средства, направляемые на строительство, параллельно сохраняя деньги будущих собственников нетронутыми.
Обязательно стоит отметить, что данный процесс повлечет рост цен на квартиры. Прогнозы в данной ситуации строят самые разные, да и озвучивать конкретный процент роста цен очень сложно и опасно. Сложность в том, что у каждого застройщика свои финансовые планы строительства с учетом корректировок стоимости квартир. Опасность в том, что определенными цифрами можно спровоцировать рынок на необдуманные шаги, которые могут выйти боком многим участникам рынка недвижимости.
Безусловно, новая модель, по которой будет функционировать рынок новостроек, призвана защищать покупателей жилья в большей степени, нежели предыдущая. Есть определенные гарантии возврата денежных средств в случае проблем со стройкой, которых нет сейчас. И государство старается сделать все, чтобы список обманутых дольщиков больше никогда не пополнялся и как можно скорее прекратил свое существование. К сожалению, некоторые жители нашего города его до сих пор не покинули и ждут решения этой проблемы. В 2018 году был сдан не один дом, собственники которого были в перечне обманутых и спустя долгое время все же получили свои квартиры. Еще несколько проблемных домов должны сдать в этом году. Именно на решение данной проблемы и исключение ее в будущем и направлены изменения в законодательстве.
Законодательство в сфере строительства не стоит на месте. Активно подстраиваясь под рыночные условия, обеспечивает безопасность приобретения недвижимости у девелоперов. Изменение в законодательстве сократит процент «обманутых» дольщиков, но, увы, мы увидим повышение уровня цен.
