Привет всем, друзья и коллеги.
Представляю помещение, которое можно купить для инвестиций в хостелы или посуточную сдачу, в гостиничный бизнес, короче говоря.
Почему интересны вложения в гостиничный бизнес?
С 01.10 2019 хостелы в жилых помещениях выйдут из правового поля.
Хостельеры будут искать помещения для аренды или покупки.
Попробуем спрогнозировать цену, на которую выйдут инвесторы а ходе торгов?
Конкуренция на торгах будет высокой
На просмотрах присутствовало больше 30 человек, а это значит, что в ходе торгов цена повысится не меньше, чем до 45 млн. руб.
Имеет ли смысл покупать 236 кв.м на Красина 9, строение 1 за 45 млн рублей?
Да, смысл есть.
Во-первых, здание ещё крепкое, рядом с метро Маяковская и идут работы по капитальному ремонту кровли.
Во-вторых, из-за опасений хостельеров за свой бизнес на это и похожие помещения сохранится ажиотажный спрос.
Каковы риски?
В старых зданиях по конструктивным 2 основные проблемы:
Первая с полами, а вторая с крышей.
В этом здании проблем минимум, все решено.
А в чем проблема входа в инвестиционный проект?
Проблема проекта с точки зрения инвестиций в том, что сегодня похожие проекты а нежилых зданиях раскупаются успешными
операторами посточной сдачи или владельцами хостелов.
Оценим проект с точки зрения гарантированной доходности.
По посуточной сдаче при 70 процентной заполняемости по году, за вычетом расходов успешный оператор будет извлекать не менее 495 000 чистого дохода.
Откуда взялись цифры по доходности: не менее 2500 рублей на номер, которых 9 при средней заполняемости за вычетом расходов.
Бесспорно и однозначно, за одну студию в этой местности можно получать от 3500 до 5500 в сутки.
С учётом стоимости ремонта и разделения на помещения, не менее 20000 рублей за метр, около 5 млн руб в общей сложности и прогнозируемой стоимости покупки в 45 млн. общая стоимость проекта составляет порядка 50 млн рублей.
Таким образом, проектная окупаемость - 8, 33 года. В качестве объекта для спекуляций с учётом рисков - несильно интересная.
А вот с точки зрения эксплуатации объекта гостиничного бизнеса "для себя" - вполне.
Как можно ещё извлечь доход?
Разделить помещение на арпартаменты от 15 до 25 кв метров площади и продать помещения по частям.
С точки зрения раздела и продажи помещения как апартаментов, при цене помещений не менее, чем 300 000 рублей за квадрат и суммарной выручки 60 млн руб доходность за вычетом комиссии за покупку 3 процента от 45 млн руб и продажу за 60 млн руб, 1350+1800 и стоимости ремонта и раздела а размере 6 млн. рублей:
15 млн рублей - 1350-1800-6000 тыс руб за 6 месяцев 9150 расходов при 5 млн чистого дохода:
10/45= 22 процента годовых чистыми.
Резюме. Помещение пригодно для покупки собственникам гостиничного бизнеса или для спекулятивной продажи после разделения и продажи по частям.
Если Вас интересует доходность инвестиций в размере 22 процента годовых при вложениях порядка 50 млн. рублей в этом проекте - звоните, пишите.
Удачи!
Ссылка на страницу торгов:
https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/…
