Существуют 3 основные подхода к оценке недвижимости. Часть из них подходит для оценки жилой недвижимости при продаже или покупке, а часть не очень. Вот как можно оценивать недвижимость, в упрощенном для неискушенного обывателя виде:
1. Расходный или затратный подход к оценке недвижимости
Расходный подход к оценке означает, что мы оцениваем общие затраты на постройку/приобретение и улучшение недвижимости. Такой способ больше всего подходит для застройщиков при получении кредита у банка. Или для страховых компаний, которые оценивают стоимость материалов и работ для восстановления недвижимости в случае наступления страхового случая. Попытки так оценить недвижимость у семьи, которая владеет недвижимостью больше 3 лет может дать ошибочный результат, так как рынок сильно "вырос" или "упал" за время, прошедшее с ее покупки.
2. Доходный или маржинальный подход к оценке недвижимости
Оценка соотношения затрат на приобретение и улучшение недвижимости и дохода, который она приносит, например от сдачи объекта в аренду. Обычно такой подход к оценке недвижимости используют инвесторы, цель которых заработок от перепродажи, аренды, управления или использования недвижимости для нужд собственного бизнеса. Для оценки квартиры этот метод подходит в случае, если вы ее покупаете для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду.
3. Рыночный или как его еще называют, сравнительный подход к оценке недвижимости
Оценка в сравнении с конкурентами на открытом рынке, о которых есть точная информация о цене. Цене сделки. Поэтому он так и называется. В профессиональной среде агентов по недвижимости такой метод принято называть СМА - Сравнительный Маркетинговый Анализ. Любопытно, что на английском аббревиатура и смысл такие же. СМА это Competitive (иногда Сomparative) Marketing Analysis. Этот способ позволяет определить цену недвижимости "в моменте" на существующем на сегодняшний день рынке. Иногда при рыночной оценке используются элементы первых двух методов. Например сколько нужно вложить в квартиру, чтобы она стала больше похожа на квартиры конкурентов.
Именно Сравнительная оценка больше всего подходит для оценки как продаваемой, так и приобретаемой недвижимости для обычной семьи.
В следующей статье я расскажу, как именно стоит проводить такую оценку и готовить СМА, который поможет принять правильное решение.
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
