Спорным вопросом при заключении контракта на переуступку прав аренды является участие собственника. Он должен быть уведомлен о смене арендатора, важно его согласие. Иначе он сможет оспорить эту сделку. Договор переуступки права аренды земельного участка необходимо заключать в соответствии с законодательством. Между физлицами этот контракт заключается с участием нотариуса и регистрируется в контролирующем органе.
Когда невозможно переуступить аренду
Перед тем как оставлять документ, необходимо учесть, что он будет незаконным в ситуациях:
- отсутствия в договоре аренды разрешения на цессию;
- земля должна была использоваться для сельскохозяйственных нужд, но на ней было построено жилое здание;
- на наделе возведены самовольные постройки на земле без разрешений, не отвечающие строительным нормам;
- есть задолженность по оплате аренды.
Если земля используется не по назначению, то необходимо сначала пройти процедуру его изменения – перевести предназначение надела из категории «только для сельского хозяйства» в ИЖС. Самовольные постройки придется снести или привести в надлежащий вид. Задолженности нужно погасить. Так как часто переуступка происходит именно из-за имеющихся долгов, то существуют и иные способы решения проблемы.
Новый арендатор может погасить долг или увеличить сумму договора о переуступке на его сумму, то есть фактически выкупить право аренды.
Читайте также: Основания и порядок изъятия земельных участков
Цессия и субаренда: в чем разница
В отличие от субаренды, прежний арендатор после заключения контракта цессии выходит из соглашения. Он не будет нести ответственность за новое физическое лицо, которое фактически пользуется участком. Кардинальное отличие от субаренды следующее:
- право передается полностью, прежний арендатор не будет иметь возможности использования земельного надела;
- при цессии у прежнего арендатора не сохраняется ответственность за исполнение пунктов контракта найма;
- уступка предполагает неограниченный переход цессионарных прав.
Таким образом именно уступка в случае земельного участка является лучшим выходом, как для арендаторов, так и для собственников. При ней в соглашении остаются две стороны, а прежний наниматель выходит из него.
Договор аренды позволяет компенсационную передачу недвижимости, поэтому при заключении цессии можно получить единым платежом определенную сумму. Многие проводят процедуру переуступки именно за эту возможность. Как правило, необходимость заключения контракта возникает, когда наниматель участка не может своевременно оплачивать аренду и имеет задолженность.
Особенности заключения договора
Для составления контракта между физическими лицами необходимо иметь на руках документы:
- бумаги на право собственности;
- зарегистрированный по всем правилам контракт на аренду;
- справка об отсутствии ареста и обременения;
- паспорта сторон.
Из этих бумаг будет взята информация об участке, его собственнике и первом арендаторе. Это необходимо для первой части, где подробно описываются стороны соглашения и его объект:
- общая площадь;
- кадастровый номер;
- место расположения, адрес;
- наличие или отсутствие обременения.
- разрешение на последующий выкуп;
- сроки найма;
- условия продления договора и расторжения;
- способы целевого использования надела.
Следующая часть контракта отдается под особые условия, права сторон и их обязанности. Эти основные положения оформляются в стандартном виде с помощью пунктов и подпунктов. Как правило, в этой части контракта цессии содержится информация:
- текущий уровень арендной платы и сумма компенсации;
- перечень прав и обязанностей, которые переходят к новому нанимателю из прежнего контракта, а также вновь образованных (по желанию собственника);
- обязанности третьих лиц, связанные с цессией;
- ответственность за несоблюдение пунктов договора;
- действия в случае форс-мажорных ситуаций;
- сроки действия контракта;
- спорные ситуации, пути их рассмотрения и решения.
Обратите внимание, что срок действия договора не должен превышать аналогичный показатель первого контракта. Например, первый арендатор оформил с собственником контракт до января 2020 года, следовательно, в цессии он не может указать срок действия до декабря 2020 года (или до любой иной даты, превышающей изначальную). При запрете выкупа и субаренды нельзя включать эти пункты в контракте на переуступку.
Читайте также: Как делается межевание земельного участка
Завершает заключение договора подписание акта передачи документации. Основной документ при цессии – изначальный контракт аренды со всеми приложениями. Его нужно отдать новому нанимателю. Если права от одного лица другому переходят на срок, превышающий 1 год, то необходимо зарегистрировать сделку цессии в Росреестре (МФЦ). Проводится регистрация при наличии предварительного соглашения, основного контракта и квитанции об оплате пошлины (для физ. лиц она равна 2 000 рублей).
