О взаимосвязанности «первички» и «вторички», о том, что сдерживает рост цен и какие сегменты развиваются вразрез с трендами рынка, – в нашем сегодняшнем материале, подготовленном на основе обзора аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Основной момент связан с тем, что первичный рынок сегодня определяет многие процессы, в том числе и ситуацию на вторичном.
Рекорды в стадии строительства
Аналитики считают, что объём жилья в стадии строительства – более важный показатель для анализа рынка, чем объём ввода жилья в эксплуатацию. Последний не особо влияет на ситуацию на рынке, поскольку к этому моменту большинство квартир в них уже проданы, – количество непроданных квартир по всем сданным домам составляет около 15 процентов.
– В прошлом году был достигнут рекордный показатель количества строящихся домов. Сегодня в Екатеринбурге в стадии строительства (от котлована до внутренней отделки) находятся около 3 млн кв. метров жилья, – рассказал Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела УПН. – Прошлый максимум был зафиксирован в 2014-м и 2015-м годах, когда в стадии строительства находилось 2 млн 800 тыс. кв. метров. Только в прошлом году появилось 1 млн 800 тыс. кв. метров новых строек. Это тоже рекорд, который корректирует структуру рынка. Причём в эту сумму не вошли квадратные метры в домах, разрешение на строительство только получено, но их возведение ещё не началось. Около 1,5 млн кв. метров – это резерв.
Рынок может структурно трансформироваться, состав игроков может меняться, но для покупателей важен объём предложения, сформированный пятью, десятью или пятидесятью застройщиками, не важно. Этот объём в ближайшие год-два будет находиться на высоком уровне. Значит, будет сохраняться высокая конкуренция между первичным и вторичным рынками, и новостройки будут продолжать оттягивать покупателей со «вторички».
Количество регулирует цены
В декабре прошлого года в новостройках Екатеринбурга на стадии от котлована до сданных домов количество непроданных объектов составляло 22 тысячи квартир. Такой объём предложения не позволяет застройщикам существенно поднимать цены. Примечательно также, что предложение новостроек за год выросло почти на 30 процентов, а вторичный рынок, наоборот, сократился на 20 процентов.
Меняется структура предложения
Раньше на рынке новостроек преобладали студии и однокомнатные квартиры, а сейчас растёт доля 2–3-комнатных квартир. Это значит, что покупателями квартир будут семьи, у которых уже есть жильё, и им надо будет продать свою старую квартиру – в связи с этим должны увеличиться обороты на вторичном рынке.
Появление новостройки в конкретном районе, как правило, активизирует вторичный рынок в этом месте – люди выставляют своё старое жильё на продажу и покупают новое, запускают процесс ротации.
Постепенно меняется набор квартир в новостройках и география расположения объектов. Если 3–4 года назад была сильна диспропорция и новые дома в основном появлялись на окраинах города, то сейчас больше новостроек возводится в районах первого и второго ценовых поясов. Таким образом, происходит дифференциация рынка. Больше новостроек стало появляться в дорогих районах. Изначально проектируется более высокий уровень жилья, и в Екатеринбурге растёт доля комфорт-класса.
Специалисты рост и падение рынка всегда оценивают не по росту цен на жильё, а по показателю количества сделок. Они считают, что важен оборот – цены могут и не расти, но если растёт количество совершаемых сделок, значит, рынок не находится в застое.
Рост при стагнации
По данным аналитического отдела УПН, в прошлом году количество сделок на вторичном рынке выросло на 18 процентов, на первичном – на 21 процент. То есть продажи на рынке могут расти даже в условиях экономической стагнации, когда доходы населения не растут.
Главным фактором роста продаж стала ипотека – относительно невысокие ставки приводили на рынок новых покупателей. При этом в начале 2018 года граждане руководствовались снижающейся ставкой по ипотеке, во второй половине – страхами, что процентная ставка будет расти.
Рост цен на недвижимость до 2006 года превышал инфляцию, затем цены стали падать. В прошлом году впервые за много лет цены стали расти, хотя всё ещё не догоняют уровень инфляции.
– Пока мы исходим из того, что возросшие цены приведут к сокращению объёмов продаж. В этом году продажи будут ниже, цены будут повышаться, но ненамного, – сказал также Михаил Хорьков. – В метрах, штуках, сделках рынок сожмётся, в деньгах, возможно, объём рынка останется примерно на уровне 2018 года.
Что-то дорожает, что-то дешевеет
Некоторые сегменты рынка сегодня «движутся» против общего тренда. Раньше было просто – рост цен на рынке происходил синхронно, темпы могли отличаться по категориям недвижимости, но все они росли. Из-за того, что рынок новостроек меняет картину, ситуация принимает другой оборот.
– Долгое время новостройки были самыми дорогими объектами рынка, сейчас они – аутсайдеры, в то время как цены на «вторичное» жильё заметно выросли. И такое разночтение может повториться и в других сегментах. Когда застройщик района работает на низкой марже и высоком обороте, это может привести к переоценке старого жилого фонда в конкретном месте. Точно так же могут меняться и долгосрочные пропорции между разными категориями квартир. В пересчёте на квадратный метр однокомнатные квартиры стоят намного дороже, чем трёхкомнатные, и в дальнейшем разница стоимости «квадратов» в них будет уменьшаться. В целом рынок сегодня дробный, сложный, более сегментированный, – резюмировал аналитик УПН.
Светлана СОЛОВЬЁВА
