В мая 2018 года цены на недвижимость в России резко пошли вверх, многие поспешили вытащить денежные сбережения и побежали инвестировать в бетон.
Давайте внимательно присмотримся к тому, что действительно происходит на рынке недвижимости.
Многие средства массовой информации играют в этой истории значительную роль, но часто сообщают сведения не соответствующие действительности. К примеру, некоторые СМИ заявили, что в прошлом году цены достигли исторического максимума в рублях. Однако данные аналитического портала IRN.ru доказывают обратное.
На графике видно, что исторический максимум в рублях достигался в 2014 году, до начала 2018 года цены во всех валютах падали, и только в 2018 году в РУБЛЯХ цены начали расти.
Но если посмотреть на другие валюты, в которых после 2014 года россияне продолжают копить деньги, то цены продолжают падать, так как за последний год курс доллара к рублю изменился с 55 до 65 рублей за 1 доллар (красный цвет на графике), евро изменился с 69 до 76 рублей за 1 евро.
ВЫВОД ПЕРВЫЙ:
СМИ сообщают о росте цен на недвижимость часто абсолютно ложную информацию.
Почему цены растут у Застройщиков. Никакие изменения законодательства тут не играют никакой роли. По данным консалтинговой компании Ernst & Young себестоимость возведения зданий в России в 2018 году составляла 41 290 рублей за 1м2. То есть строительные работы и строительные материалы не позволяют строить жилье ниже этой отметки. И если кто-то из застройщиков предлагает вам купить жилье по такой цене за 1м2 задумайтесь, сможет ли он построить жилье дешевле.
В Москве и Санкт-Петербурге из-за высокой стоимости земельных участков и услуг подрядчиков себестоимость квадратного метра такова, что продажа квартиры ниже отметки 65-70 тысяч рублей за 1м2 убыточна.
В прошлом году подорожал доллар, стоимость строительных материалов находится в прямой зависимости о курсовой разницы. Поэтому Ernst & Young отмечает, что уже в 2018 году себестоимость закупки материалов значительно поднялась по отношению к 2017 году.
Напомним, что в 2018 году подорожало топливо и нефтепродукты.
Застройщики поднимают цены, что логично. Но как можно поднимать цены на вторичные дома 1970-1980 годов постройки специалисты объяснить не могут.
ВЫВОД ВТОРОЙ:
Новостройки дорожают не из-за высокого спроса, а из-за роста себестоимости строительства.
Проанализируем чем был обоснован рост цен на недвижимость. В 2018 году в России прошел чемпионат Мира. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и в других городах начали резко расти ставки на арендное жилье. Сложно было объяснить собственникам, что Чемпионат Мира слишком краткосрочное событие. Все хотели заработать. Одновременно с этим ипотечные банки опустили ставку на кредит под покупку недвижимости до 8,5-9%. Многие россияне напуганные ростом цен на аренду и законом об измении правил продаж новостроек поспешили оформить ипотечный займ и купить квартиру. Однако данный всплеск спроса был скоротечным и уже ко апрелю 2019 года спрос пошел на убыль.
Смотрите внимательно! Это график из данных Центробанка РФ о денежных накоплениях и наличной массе у физических и юридических лиц.
В начале 2018 года население сберегало денежные средства (Зеленая стрелка). Шел рост накоплений. В июне график накоплений пошел вниз, то пошли значительные инвестиции в крупные покупки (синяя стрелка). Теперь смотрим на Красную стрелку. Смотрите внимательно!!! Такой странный зигзаг связан с тем, что одни граждане продавали недвижимость и выодили деньги на счета, а потом тут же покупали недвижимость и деньги со счетов снимали. Такая активность наблюдает редко и уложилась в короткий период с Октября 2018 по январь 2019. А вот уде весной 2019 года все успокоилось и граждане не торопятся тратить деньги, а оставляют их на счетах.
ВЫВОД ТРЕТИЙ:
Ажиотажный спрос на недвижимость был скоротечным и уже пошел на убыль.
Давайте присмотримся внимательно, а какой класс жилья пользовался спросом. Все ли типы недвижимости дорожали?
Выясняется, что дорожали только самые плохие квартиры. То есть покупки совершались только в эконом сегменте. Поэтому, когда владельцы недвижимости думают, что цены растут везде и повсеместно это заблужение.
ВЫВОД ЧЕТВЕРТЫЙ:
В 2018 году пользовалось повышенным спросом только дешевое жилье в спальных районах.
Что будет с ценами дальше?
Ожидать роста цен дальше не стоит. Этому есть несколько объективных причин.
1. Очень высокий спрос на коротком периоде привел к тому, что многие уже решили свои задачи.
2. Реальные доходы россиян не растут. Поэтому многие перестают надеяться на хорошие перспективы и предпочитают копить. Уже во в апреле 2019 года банки отметили снижение выдачи ипотеки на 20%. Значит количество сделок в 2019 снизится.
3. Обещанного изменения в законодательстве в реальности не произойдет.
Хоть застройщики и обязаны перейти на новые правила с 1 июля 2019 года, на самом деле уже в апреле Минстрой разрешил большинство запущенных проектов продавать по старым правилам. Так как осенью 2018 года были напущены огромные объемы строительства, то этого запаса строящихся квартир хватит еще на 2 года.
4. Спрос на панельные дома 1960-1990 годов постройки в спальных районах городов падает постоянно. Молодежь не хочет жить в квартирах с кухней с 6-7 метров с крохотными прихожими и санузлами. Такие квартиры покупают только при расселении. Поэтому это жилье и дальше будет дешеветь.
ВЫВОД ПЯТЫЙ:
Если вы владеете квартирой старом фонде и полагаете, что это хороший инструмент сбережения средств, то спешим вас расстроить, это жилье никакой рост спроса точно не коснется. Оно будет дешеветь как в долларах, так и в рублях.
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
