Не покупайте ТАКИЕ квартиры в новостройках, пока не взвесите все за и против. Портал METRTV.ru составил список типов квартир, покупка которых может не оправдать всех надежд будущего владельца. Это могут быть квартиры, не подходящие определённому типу покупателей, а могут быть квартиры, спрос на которые объективно невысок.
Никто не отменял одного из главных правил рынка недвижимости – на каждый объект найдётся свой покупатель. Не существует квартир, которые абсолютно никому не годятся. Тем не менее, можно говорить о существовании ряда категорий жилой недвижимости, популярность которых не 100-процентная. Следовательно, объекты из этих категорий обладают более низкой ликвидностью, вплоть до того, что их цена может падать даже на растущем рынке.
1. Студии
Когда этот формат жилья вышел на рынок, он воспринимался, как более комфортная альтернатива комнате в коммуналке или общежитии. Собственно, именно массовое появление студий несколько лет назад обрушил рынок комнат. Впрочем, есть мнение, что и сам «студийный» формат оказался неустойчивым.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
На мой взгляд, решение покупать студию для проживания на текущем рынке не слишком разумно. Особенно это касается помещений общей площадью 20-22 кв. м, которые предлагаются в некоторых строящихся проектах даже в непосредственной близости к центру города. Формат абсолютно не гибкий и не может быть адаптирован под малейшие изменения в жизни покупателя. При наличии маленьких «однушек» 32-35 кв. м с выделенной кухней я бы рекомендовал найти возможность доплатить эти несколько сотен тысяч рублей, ведь к конечном итоге это серьезно отразится на комфорте проживания.
Сегодня риэлторы часто прямо отговаривают клиентов от покупки студий.
Егор Перов, руководитель отдела ЦН «БЭСТ»:
Бывает, пожилые люди, говорят, что готовы приобрести студию. Но мы такому клиенту прямо отвечаем, что он не сможет жить в такой квартире. Молодой ещё сможет приспособиться, привыкнуть. Но для человека в возрасте проживание в студии будет откровенно дискомфортным.
Между тем, студии – это самая низкая «коммуналка». И кому-то, действительно, достаточно переехать из комнаты в общаге в студию, чтобы быть довольным жизнью еще долгие годы.
2. Квартиры в «муравейниках»
Проживание в большом и многоэтажном доме может быть вполне комфортным, но только при условии наличия сравнительно небольшого числа квартир на этаже. Если же на лестничную площадку выходят двери полутора десятков однушек, то именно такой дом может считаться «муравейником». Квартира в нём почти наверняка будет дешеветь быстрее либо не будет дорожать на фоне общего роста рынка.
Павел Сенюк, начальник отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Чем больше квартир на этаже и чем больше количество этажей, тем быстрее будет дешеветь квартира в этом доме. Формула проверенная. Жильцы густозаселённых домов сталкиваются со следующими проблемами: двора не хватает на всех, мест для парковки тоже не хватает, часто очереди перед лифтом. Также надо учесть, что коммуникации в таком доме работают с повышенной нагрузкой, следовательно, высок шанс, что они будут чаще выходить из строя и требовать ремонта или замены.
Справедливости ради надо отметить, что во двор все жильцы выходят одновременно только по причине чрезвычайного происшествия. И в это время во дворе точно не до игр. Но для лифтов в высотках, действительно, есть часы «пик». Опыт показывает, что три лифта на подъезд в 25-этажном доме при наличии 8-9 и более квартир на этаже – это откровенно мало.
Станислав Елфимов, эксперт по жилой и коммерческой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Если в доме на этаже одни однокомнатные, то почти наверняка многие из этих квартир приобретены для сдачи в аренду. А в таких арендных квартирах чаще всего живёт молодёжь – это достаточно шумный контингент.
Впрочем, не всякая молодежь шумная. Часто это, скорее, культивируемый миф со времен СССР, когда все развлечения проходили дома. Молодые, которые в состоянии снять квартиру и оплачивать ее, скорее всего, работают, устают и нуждаются в отдыхе не меньше других собственников. Гораздо чаще, шум можно услышать от семей с детьми разных возрастов.
3. Апартаменты
Ещё один тип недвижимости, приобретать которую надо «с оглядкой», – это апартаменты. На екатеринбургском рынке они появились около десяти лет назад, но и сейчас есть покупатели, которые не до конца понимают, чем апартаменты отличаются от квартиры.
Наталья Хлебникова, специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
От людей, купивших апартаменты, приходилось слышать что-то вроде: «Ну, зачем я это сделал?». Да, цена апартаментов обычно ниже, чем квартиры со сходными характеристиками. Но в апартаментах дороже коммуналка, налог на имущество, и есть одна неприятная особенность – в соседях может оказаться торговое представительство, парикмахерская или другое учреждение, генерирующее шум и привлекающее большое количество посетителей.
Однако можно встретить и иное отношение к проживанию в апартаментах. Есть люди, которым нравится жить «как будто в гостинице», в окружении меняющихся лиц и некоторой деловой суеты. Обычно прекрасно себя чувствуют жители апартаментов, в которых реализован высокий уровень сервиса.
4. Дешёвые технологии и низкое качество строительства
В момент заключения договора долёвки будущий владелец квартиры знает площадь квартиры, планировку и многое другое. Но он может только догадываться об акустических характеристиках квартиры – будет ли в ней беспокоить соседский шум. Если речь идёт о монолитном доме, то считается, что приемлемый уровень звукоизоляции обеспечит монолитное перекрытие толщиной от 200 мм. Но в жилье класса «стандарт» толщина перекрытия может быть порядка 160 мм. С межквартирными перегородками похожая ситуация: 100-150 мм газобетона для акустического комфорта маловато.
Анфиса Сардакова, руководитель отдела новостроек АН «Добродел»:
О характеристиках квартиры можно получить некоторое представление, если посетить демо-этаж. Но это невозможно сделать, если договор долёвки заключается «на котловане». Кроме того, демо-этаж оборудуется не во всех новостройках. В такой ситуации можно попросить у представителя застройщика показать разрез стены (часто в офисе есть муляж «стенового пирога») и рассказать о применяемых материалах. Покупателя должно насторожить, если менеджер даёт пространные ответы, не приводит точных названий и характеристик материалов.
Риэлторы, работающие с новостройками достаточно долгое время, обычно сами рассказывают клиентам о сильных и слабых сторонах каждого застройщика, в том числе о качестве его строительства. Хотя могут и умолчать о каких-то вещах. Впрочем, сарафанное радио проживающих в уже сданных домах застройщика обычно распространяет информацию быстро, тем самым формируя репутацию застройщика.
Татьяна Савченко, директор офиса АН «Новосёл»:
Приходилось сталкиваться с тем, что новостройки, позиционирующиеся, как комфорт-класс, возводятся по той же технологии, что и эконом-класс. Поэтому ещё до подписания договора долёвки следует узнать у застройщика, чем данный дом будет лучше, чем дом из более дешёвого сегмента. Кроме того, потенциальному покупателю имеет смысл посетить стройплощадку и посмотреть, как идёт строительство. Можно увидеть то, что после окончания строительства уже «спрячется».
На стройплощадку с собой надо брать человека, разбирающегося в строительстве. Иначе увидеть огрехи в строительстве неподготовленным глазом вряд ли получится. Или за огрехи будут приняты технологически правильные вещи.
5. Квартиры с неудобными планировками
Покупатель выбирает квартиру, полагаясь на собственный вкус. При этом, как замечают эксперты, есть ряд признаков, по которым можно определить, сумеет ли квартира удовлетворить основные требования, которые обычно предъявляются к жилью.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
При выборе квартиры следует обратить внимание на «глубину этажа» – расстояние от окна до самой отдалённой точки. Если оно очень велико, это значит, что жильцам будет не хватать естественного освещения. Лучше если квартира вытянута не в глубину дома, а вдоль фасада, тогда на каждый квадратный метр квартиры будет приходиться большая площадь окон. Квартира будет более светлой.
В последнее время покупатели жилья обращают внимание на наличие в квартире мест для хранения или на возможность их организации.
Марина Заварницына, брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»:
Даже в больших квартирах сегодня ещё встречаются маленькие прихожие. Такие варианты покупателям не нравятся. Если в прихожей нет места для шкафа-купе, значит, шкафы займут часть пространства комнат. О том, что в новых квартирах востребованы места для хранения, говорит, например, такой факт – в ЖК «Цветной бульвар» застройщик, помимо квартир, продаёт кладовки на этажах. Так вот, выбор квартир ещё есть, а кладовок на многих этажах уже в продаже нет – все раскуплены.
Впрочем, претензии высказывают не только к площади прихожей, но и к площади всей квартиры.
Насонова Анастасия, начальник отдела АН «Новосёл»:
Многие застройщики пошли по пути уменьшения квартир. Сегодня на рынке есть трёхкомнатные квартиры в новостройках площадью 70 квадратов. Но для современной трёшки этого мало. Застройщик пытается убедить покупателя, что тот берёт качественный продукт – для этого делается акцент на отделке входных групп, на местах общего пользования, на обустройстве детской площадки. Но человек живёт в квартире, а не на площадке! И об этом надо помнить, когда выбираешь жильё в новостройке.
6. Верхний этаж (не всегда в плюс)
Как ранее писал портал METRTV.ru, сегодня квартира на последних этажах новостройки в Екатеринбурге может стоить на 70% дороже, чем аналогичная квартира на низких этажах. Свою роль в формировании массового создания играют зарубежные фильмы и экология города. На уровне нижних этажей воздушные загрязнения хуже рассеиваются. Другое дело, разница в цене, когда покупка дорогой «видовой» квартиры не всегда оправдана.
Ольга Торганова, специалист по недвижимости АН «Академическое»:
Бывает, что покупатель нацелен на высокий этаж, потому что считает, раз квартира дороже, значит она лучше. На самом деле, это весьма спорный момент. Далеко не всегда ландшафт под окнами стоит того, чтобы за его созерцание переплачивать несколько миллионов. А часто бывает так, что виды со средних этажей мало уступают видам с последнего этажа.
Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков прямо говорит, что с экономической точки зрения целесообразно брать средние этажи. Этой же позиции придерживаются и другие эксперты.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
На мой взгляд, не стоит заселяться на высокие этажи пожилым людям. Дело даже не в том, что при сломанном лифте придётся подниматься пешком. Чтобы встали сразу все лифты в доме – это почти невероятная ситуация. Просто для многих людей в возрасте переезд на вершину – это стресс. Человек не привык воспринимать город с такой высоты, и адаптироваться в таком возрасте уже сложно.
7. Жильё на «вечной стройке»
Если застройщик реализует крупный проект — застраивает целый квартал или микрорайон - он почти всегда применяет следующую стратегию: квартиры в первых домах продаются по минимальной цене, но чем проект застройки ближе к завершению, тем цена выше. Одна из причин, по которым покупатели первых домов получают ценовой бонус, — это необходимость в течение нескольких лет жить «на стройплощадке». Причём, существует риск, что период проживания по соседству с башенными кранами затянется надолго.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Если застройка квартала ещё далека до завершения, перед покупкой квартиры в этом ЖК стоит поинтересоваться, насколько пунктуально застройщик реализовывал свои предыдущие проекты, насколько ритмично вводились в строй первые дома квартала. И уже на основании этого принимать решение о покупке. В Екатеринбурге есть проекты застройки, реализующиеся уже более трёх лет и ещё далёкие от завершения. Люди, купившие квартиры в первых домах, будут жить на стройке 10 лет и более. Причём, есть ещё один момент — в конечном итоге застройщик может не выполнить всех обещаний. И жилой комплекс, например, останется без подземного паркинга или других элементов инфраструктуры.
Вообще, изменения в проект могут вносить как добросовестные застройщики, так и прохиндеи. И, по большому счету, никто из застройщиков сегодня не застрахован от банкротства, когда стройка растянется на годы, в течение которых власти будут искать замену, а покупатели продолжать ждать. Это может случиться. Но пусть это случится не с вами.
8. Неподходящая локация новостройки
Еще одна ситуация. Жилой комплекс может быть сам по себе хорош: и по цене, и по качеству. Но не подходить покупателю из-за его работы или наличия детей.
Марина Заварницына, брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»:
Жилой комплекс «Светлый», возможно, неудачный выбор для семьи с детьми. Там нет детских садов и других детских учреждений. Семье, в которой есть или планируются дети, придётся в более или менее отдалённом будущем переезжать из «Светлого». Либо кому-то из родителей надо будет весь день собирать своих детей по школам, секциям. Впрочем, определённые категории горожан, например, пенсионеры, могут чувствовать себя в «Светлом» комфортно.
А между тем, наличие детских садиков на территории жилого комплекса не всегда гарантирует счастливую жизнь молодым родителям.
Ольга Торганова, специалист по недвижимости АН «Академическое»:
Академический считается микрорайоном для семей с детьми. И садики здесь есть, но по факту местным детям в них не попасть. Родители возят дошколят в соседние районы.
Кстати, некоторые риэлторы считают, что Академический и соседний с ним район Широкой речки не очень подходят тому, кто должен приходить на работу утром в определённое время. В начале и в конце рабочего дня дороги, соединяющие упомянутые районы с центром города, обязательно встают в «мертвых» пробках. В аналогичной ситуации в обозримом будущем окажутся жители УНЦ и отдалённых кварталов Уктуса. Зато жильё здесь подойдёт для фрилансеров.
9. Квартира, негодная в качестве «семейного формата»
Считается, что основной признак квартиры семейного формата – наличие в ней одной или более комнат, в которых можно сделать изолированные детские. Но, есть мнение, что список требований к семейной квартире должен быть более широким.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Семья с детьми решила купить квартиру в ЖК «Татлин». Но здесь на каждом этаже расположено по 17 квартир, причём большая их часть – студии и однокомнатные. А дворовое пространство каждой отдельной башни высотой более 30 этажей, прямо скажем, не слишком впечатляет своими габаритами. Скорее всего, такому покупателю не будет комфортно в таком доме.
Однако большое количество семей с детьми покупают даже студию. Просто потому что у них есть потребность в собственном жилье за минимальные деньги. И, к слову, живут в студиях вполне дружно. Счастье от метража не зависит. Впрочем, если в семье ещё нет детей, возможность их появления все-таки неплохо бы учитывать при выборе квартиры.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
Если квартиру приобретает семейная пара, ей лучше сразу оценить, годится ли эта квартира для семьи с ребёнком. Например, если приобретается «евродвушка» – квартира с одной спальней и кухней-гостиной – то хорошо, если есть возможность трансформировать кухню-гостиную в два изолированных помещения. То есть, в квартире можно оборудовать детскую.
Но все эти устойчивые и навязываемые мифы, каким должно быть жилье, разбиваются о конкретную житейскую ситуацию.
Ольга Торганова, специалист по недвижимости АН «Академическое»:
Девушка купила в ипотеку двухкомнатную квартиру. Как она сама пояснила, двушка ей нужна была «на перспективу». Но очень скоро владелица квартиры поняла, что ей приходится нести большие расходы по ипотеке ради ненужной второй комнаты. В результате квартиру она продала и переехала в однокомнатную. Решила, что когда возникнет необходимость, тогда и подумает о расширении жилплощади.
Ранее по теме:
