Причина популярности инвестиций в недвижимость понятна. Это не «виртуальные» акции, которые нельзя потрогать руками. Но так ли здесь всё безупречно? Действительно ли это выгодно? Предлагаю разобраться и сделать выводы на основе цифр и фактов.
Вариантов инвестирования в недвижимость существует довольно много. Сегодня в качестве примера возьмём самый простой – покупку квартиры для сдачи в аренду.
Все расчеты приведены на примере реального кейса. Клиент планировал купить квартиру в Реутове Московской области в шаговой доступности от метро Новокосино. Он подобрал двушку в недавно построенном доме. Квартира с отличным ремонтом и полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой. Стоимость 10,8 млн. руб. Сдать её можно примерно за 55 000 рублей в месяц.
Большинство людей думает так: «55 000 рублей в месяц — это круто!»
Более продвинутые инвесторы посчитают возврат на вложенный капитал в процентах годовых.
55 000 × 12 × 100 / 10 800 000 = 6,1%
6,1% годовых это много или мало? Каждый решает для себя сам. Но это ещё не всё.
Дьявол кроется в деталях
Мало кто помнит о дополнительных расходах, которые обязательно появятся при сдаче квартиры в аренду, и которые снизят итоговый уровень рентабельности. Давайте рассмотрим их детально.
1. Коммунальные платежи. Как правило арендатор платит только за воду и свет по счётчикам. Всё остальное оплачивает хозяин квартиры. В среднем выходит примерно 5 000 рублей в месяц.
2. Налог на недвижимость. В среднем это пока 6 000 рублей в год. Платить их обязательно, и они повышаются.
3. Ремонт квартиры и замена бытовой техники. Опыт подсказывает, что отделка со временем ветшает, краски тускнеют, а паркет предательски отколупывается от пола. Жильцы, платившие 55 000 рублей, через несколько лет уже не захотят платить такую сумму за потрёпанную квартиру. Выходит, квартиру нужно “освежать”.
Примерно раз в 10 лет придётся менять и технику. Она морально устареет и будет часто ломаться.
Получается, что на косметический ремонт нам понадобится 100 000 рублей раз в 5 лет, а на замену бытовой техники — 150 000 рублей раз в 10 лет.
4. Эксплуатационные расходы. Здесь я имею в виду засор канализации, потекший кран или сломавшийся замок. Это будет постоянной статьёй ваших расходов. Трудно предсказать размер бедствия, всё индивидуально. Но важно понять одно: у вас живут люди, для которых всё ваше добро – чужое. Трепетного отношения к вашему имуществу вы точно не дождётесь. А устранять проблемы придётся вам. Заложим на это минимум 6 000 рублей в год (и это я еще поскромничал).
5. Страхование. Я настоятельно рекомендую страховать своё имущество и гражданскую ответственность перед третьими лицами: никогда не знаешь, что может произойти. В среднем это может стоить 7 800 рублей в год.
6. Налог на доходы физических лиц. Платить или не платить налоги – это, конечно, личное дело каждого. Но я, как эксперт по личным финансам, настоятельно рекомендую налоги все-таки платить. Чтобы спать спокойно.
По ставке 13% налог составит 7 150 рублей в месяц.
7. Простои. Они обязательно будут, потому что жильцы имеют свойство съезжать. Допустим, жильцы будут меняться раз в 2 года, и простой между жильцами будет всего 1 месяц. Это означает, что в среднем вы недополучите 27 500 рублей в год.
Подведём итог. Расчёты показали, что от 55 000 рублей, которые планирует получать собственник квартиры, после вычета всех расходов останется всего 36 290 рублей. Это составляет 4% годовых на вложенные 10,8 миллиона рублей!
Таблица 1. Расчет возврата на вложенные инвестиции
Многие сейчас скажут: “Это всё так, но квартиры растут в цене. К доходу от сдачи в аренду можно прибавить рост её стоимости!”
Действительно, когда-то так и было, но последние годы цены были нестабильны, и сегодня недвижимость стоит столько же, сколько стоила 10 лет назад.
Рисунок 1. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве (в рублях)
Если посмотреть на цены в валюте, картинка еще хуже — за 10 лет цены упали более, чем в 2 раза!
Рисунок 2. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве (в долларах США)
Почему же цены в последнее время снижаются? Просто ресурс для повышения цен на квартиры уже исчерпан. В рейтинге недоступности недвижимости Россия занимает одно из лидирующих мест. Если на западе двушку можно купить за 3-6 годовых зарплат, то в России на это уйдет 21 годовая зарплата! При таком раскладе подниматься ценам уже некуда.
Вывод первый
При сдаче квартиры в аренду приходится взять на себя большое количество обязанностей: искать жильцов, взимать арендную плату, выселять за неуплату, постоянно решать мелкие (или крупные) эксплуатационные проблемы, периодически делать косметический ремонт, проводить замену бытовой техники и мебели, подавать декларации и уплачивать налоги и т.д. и т.п.
Получается, что пассивным доходом это не назовешь. Фактически, это небольшой бизнес, который требует к себе внимания.
Вывод второй
Если доход от сдачи квартиры в аренду меньше, чем по депозиту в банке, и на рост стоимости самой недвижимости надеяться не приходится, то тогда совершенно не понятно, зачем заниматься таким бизнесом. Пожалуй, лучше отнести деньги в банк под проценты и ничего не делать.
Вывод третий
Прежде чем сделать ту или иную инвестицию или запустить тот или иной бизнес, нужно тщательно все просчитать, взвесить все «за» и «против».
Хотите узнать куда инвестировать действительно выгодно? Записывайтесь на бесплатную консультацию.
