Немного из теории
2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.
Теперь из практики
Говорить, что теперь в сделках совсем не нужен специалист по недвижимости, очень преждевременно. Во-первых, только по практике, меньше половины всех сделок попадают под обязательное нотариальное заверение. Во-вторых, даже продажа квартиры у Вас сейчас подлежит нотариальному удостоверению, а встречный вариант, который Вы выбрали - оформляется в простой письменной форме. В-третьих, возможна ситуация, когда в ходе продажи квартиры сформировалась большая цепочка из нескольких звеньев – и только одна квартира попадает под нотариальное удостоверение. И таких примеров разных ситуаций может быть несколько…И это мы говорим только про оформление- заключительный этап до которого нужно идти, бывает, месяцами. И именно в этом нельзя сравнивать функционал работы нотариуса и функционал работы специалиста по недвижимости.
Давайте опять разбираться.
Что входит в обязанности агента:
- Анализ ситуации клиента - выявление потребностей семьи. На этом этапе профессиональный агент уже проговаривает с клиентами так называемую-дорожную карту. Уже на первом этапе всем должно быть понятно - куда идем, каким путем и зачем.
- Далее агент готовит презентацию квартиры- делает профессиональные фото квартиры, готовит описание и выставляет квартиру в рекламу, с задачей-охватить весь рынок недвижимости. Задача, которая стоит перед агентом на этот момент - найти покупателя на квартиру по максимально выгодной для клиента цене.
- Специалист по недвижимости принимает все входящие звонки и обращения, поступающие с рекламы, и обязательно квалифицирует покупателя с целью исключения пустых, не нужных показов квартиры.
- Агент получает обратную связь от покупателей, вместе с собственниками квартиры советуются и принимают решения о дальнейших действиях.
- Риелтор отстаивает интересы клиента при торге, при снижении цены Покупателями.
- Агент договаривается с Покупателем на тех условиях, которые в первую очередь защищают интересы клиента. Обязательно составляются договора, подтверждающие стоимость квартиры, сроки выхода на сделку, условия по расчетам и условия по освобождению квартиры.
- Агент собирает и подготавливает полный пакет документов по сделке- по продаже и одновременно по покупке встречного варианта. При этом весь пакет Риелтор должен согласовать с банком, с нотариусом, со сторонами по сделке.
- Специалист по недвижимости должен договориться в ходе подготовки к сделке со всеми участниками сформировавшейся цепочки –по времени выхода на сделку, условиям передачи денег, оформлению документов в банки, сдачи документов на регистрацию.
- Агент должен согласовать место и время проведение сделки, организовать и прописать так, весь порядок действий, чтоб сделка прошла в соответствии со всеми запланированными этапами, без задержек и сбоев и с другой стороны- не наспех, каждом этапе вникая в суть вопроса.
Что входит в обязанности нотариуса при оформлении сделки
- Собрать всю информацию по участникам сделки, сделав запрос в Федеральные и местные службы: проверить дееспособность граждан, проверить их на причастность по сайту РусФинМониторинга, проверить по базам, на банкротство физических лиц, по службе безопасности, на сайте судебных приставов.
- Проверить оригиналы документов на подлинность.
- Проверить историю квартиры.
- Проверить существующие аресты и обременения на квартиру.
- Подготовить договор купли продажи.
Возникает другой вопрос - сможет ли нотариус провести сделку без агента?
Наверное может, если участники сделки сами осведомлены и подкованы в вопросе продаж и организации сделок. На практике, обойтись без опытного специалиста значительно труднее, чем кажется на первый взгляд. Многие действия агента не видны клиенту - не так много совместных встреч проходит в процессе выполнения договора, большая часть работы агента остается «за кадром», при чем у клиента идет взаимодействие только с одним человеком, но это совершенно точно не значит, что он выполняет свою работу один. Как правило - это команда таких же профессионалов, только в своей области - это рекламный отдел, аналитический отдел, юридический, отдел сопровождения, ипотечный отдел, руководитель отдела. И самое главное, чего нет у непрофессиональных участников рынка- это опыта ведения и организации сделок, ведь обычный человек к решению квартирного вопроса подходит раз в 7 лет (по официальным данным Росстата), и как же за 7 лет все меняется!
Поэтому хочется еще раз проговорить - специалист по недвижимости проведет обычную сделку, без нотариального удостоверения с той же долей ответственности, используя наработанные технологии проведения и возможностью доступов в различные специальные базы, ведь 20 лет у нас не было нотариальных сделок и опыт профессиональных участников рынка накоплен больший, чем у нотариата.
Так что риелтор, как и прежде, несет бремя по проверке законности предыдущих сделок, по определению круга лиц, права которых, возможно, были нарушены, и по оценке рисков, которые в связи с этим берет на себя покупатель.
Не обойтись без услуг агента и в случае, когда в сделке участвует несколько квартир, а обязательному нотариальному удостоверению подлежит лишь договор по одной из них.
Никакой нотариус не будет искать покупателя на квартиру или подбирать объект недвижимости для альтернативной покупки, а также вести переговоры с собственниками этих объектов о купле-продаже в интересах клиента. Он просто не имеет права это делать, так как может оказывать лишь нотариальные услуги, к которым поиск квартир и тому подобное не относятся.
Зато риэлтор — как раз тот специалист, который проводит необходимые переговоры со всеми участниками сделки. Торгуется для вас, организовывает процедуру сделки и расчета между ее сторонами.
Кроме того, как правило, риелторы очень хорошие психологи и нередко еще на просмотре квартиры выявляют недобросовестных продавцов, которые пытаются утаить «подводные камни» при продаже своего объекта.
Я не против нотариального удостоверения сделок, я двумя руками за)) Вторая проверка никому не повредит. Я лишь хочу сказать тем, кто говорит, что можно обойтись без агента- есть ведь нотариусы, за что платить риэлтору, возможно у Вас все получится, но только неизвестно каким будет результат- получится ли у Вас сэкономить время, деньги и здоровье? Уж может лучше довериться профессионалам?!!!
#купитьновостройку#метражиекатеринбург#тороповаекатерина
