С 1 января 2019 года вступил в силу федеральный закон от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Напомним, что данный закон широко анонсировался в связи с отменой понятия «дачное некоммерческое партнёрство» (ДНП) и отнесения таковых организаций к товариществам собственников недвижимости.
Проект 217-го закона полтора года обсуждался и в садоводческих объединениях. В результате удалось урегулировать многие вопросы, которые прежде были или вовсе не уточнены, или могли толковаться двояко, из-за чего создавали трудности при регистрации садовых домов, их межевании и создании, отчуждении и так далее. Например, определено, можно ли владеть участком в саду, но не быть членом действующего в нем товарищества садоводов, в чью собственность оформлять проезды, участки и помещения общего пользования, можно ли в саду пользоваться муниципальными услугами, какими и как, и прочее.
Недавно Управление Росреестра по Свердловской области собрало пресс-конференцию, посвящённую новому закону. На вопросы журналистов по государственной регистрации и кадастровому учёту садовых домов и участков ответили руководитель Управления Игорь Цыганаш и директор филиала Федеральной кадастровой палаты по УрФО Рафаэль Лутфуллин.
Сегодня для объединений садоводов установлена единая организационно-правовая форма – это товарищество. В соответствии с земельным законодательством это может быть или товарищество садоводов, или товарищество огородников. Оба отнесены к виду товариществ собственников недвижимости (ТСН). На территории одного садоводства или огородничества можно создать лишь одно некоммерческое товарищество. Это могут сделать собственники садовых или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки. Решение об учреждении товарищества принимается на общем собрании граждан.
Территориальные зоны ведения дачного хозяйства, а также дачные участки в составе иных территориальных зон, которые установлены правилами землепользования и застройки до вступления в силу закона о садоводстве, считаются соответственно территориальными зонами садоводства и территориями садоводства. Утверждённые ранее проекты организации и застройки территорий некоммерческих организаций и иные документы, на основании которых осуществлялось распределение земельных участков, являются действительными.
Территория товарищества и границы
Для установки границ территорий товариществ и участков, зон планируемого размещения зданий разрабатывается документация по планировке территории, которая до утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества: проект планировки – для территории садоводства или огородничества, проект межевания территории – только для территории огородничества.
С 1 января этого года решение о подготовке документации по планировке территории земельного участка, предоставленного товариществу, принимается им самостоятельно, а подготовка документации по планировке территории – за счёт средств товарищества самостоятельно или с привлечением сторонних организаций. Соответствующее положение внесено в Градостроительный кодекс РФ.
В границы территории садоводства или огородничества, где создано товарищество, при подготовке документации по планировке включаются участки, находящиеся в собственности учредителей товарищества, а также участки, составляющие единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам – в качестве земельных участков общего назначения – площадью не менее 20 и не более 25 процентов суммарной площади садовых или огородных земельных участков, включаемых в границы данной территории.
Другие не принадлежащие учредителям товарищества участки, за исключением выше упомянутых государственных или муниципальных в размере от 20 и до 25 процентов суммарной площади наделов, включать в границы данной территории запрещено.
Земельные участки общего назначения в СНТ и ОНТ разрешено образовывать только в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.
Участки общего назначения государственной или муниципальной собственности в границах территории садоводства или огородничества должны быть оформлены в общую долевую собственность владельцев участков в СНТ и ОНТ пропорционально площади их участков и по заявлению лица, уполномоченного решением общего собрания членов товарищества на подачу соответствующего заявления в Росреестр.
Если утверждённая документация по планировке с границами отсутствует, то территория ведения садоводства или огородничества определяется в соответствии с проектом организации и застройки территории или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков между членами некоммерческой организации. При отсутствии же таких документов – в соответствии с границами земельного участка, предоставленного СНТ или ДНП до дня вступления в силу федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В согласовании местоположения земельных участков, граничащих с участками, входящими в общее имущество товарищества, вправе участвовать представитель товарищества, уполномоченный на то решением общего собрания членов. Такое уточнение внесено в закон «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ.
Подготовка технического плана для кадастрового учёта и регистрации зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования и созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, осуществляется на основании декларации, составленной и заверенной председателем СНТ или ОНТ, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены объекты. Получение разрешений на строительство и (или) на ввод в эксплуатацию таких зданий, а также иных документов не требуется до 1 января 2024 года. Данное положение содержится в ч. 10 ст. 70 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Садовые и огородные объекты
Закон также сформулировал понятие садового земельного участка как участка для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельхозкультур с правом размещения садовых, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Садового дома как здания сезонного использования, для бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в нём. К хозяйственным постройкам отнесены сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки, в том числе временные.
Огородный земельный участок – это участок, который предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельхозкультур с правом размещения хозпостроек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая.
К имуществу общего пользования отнесены объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, которые используются исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество – проходы, проезды, объекты для снабжения тепловой и электрической энергией, водой, газом, для водоотведения, для охраны, сбора твёрдых коммунальных отходов и пр., а также движимые вещи, созданные, создаваемые или приобретённые для деятельности СНТ или ОНТ.
Существуют также понятия земельного участка общего назначения и территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Земельный участок общего назначения утверждается документацией по планировке территории и предназначен для общего использования правообладателями участков для собственных нужд, а также для размещения другого имущества общего пользования. Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд – это та территория, границы которой определяются в соответствии с утверждённой в отношении этой территории документацией по планировке территории.
Окончание следует
Светлана Соловьёва
