Рынок апартаментов ворвался в Россию и штормит инвесторов не первый год. Обещанная доходность 17-20% годовых, низкие риски, минимум усилий - и обеспеченная старость гарантированна. Но так ли радужно все на самом деле? Что на самом деле продают застройщики апартаментов сегодня на рынке и как отличить действительно доходную недвижимость от маркетинговой уловки?
Содержание
✔️ Стоит ли верить доходности апартаментов 17-20% в новом году?
✔️ Почему стоимость новостроек растет, а апартаментов - нет? Что способствует сдерживанию себестоимости доходных объектов?
✔️ В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?
К чему приведет рекордный спрос на жилую недвижимость в 2018-ом году: стоит ли ждать нового витка развития сегмента апартаментов
Рекордный спрос на жилую недвижимость в Москве, который пробил рекордные цифры в 2018-ом году, вряд ли повторится в новом году. В 2019-ом эксперты уже не ждут резкого спроса на квартиры первичного или вторичного рынка. Об этом сообщает РБК.
Также аналитики прогнозируют отсутствие заметного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.
А что при этом происходит на рынке апартаментов?
Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу.
Некоторые факты про апартаменты
- Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые.
- Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%.
- Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24.
- Colliers пока относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.
На первый взгляд, выгода очевидна: и цены доступные, и доходность выше процентов по депозиту. Но за счет чего застройщики этого класса жилья по-прежнему продают привлекательные инвестиционные продукты?
Что способствует сдерживанию себестоимости апартаментов? В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?
Покупка апартаментов - что это: доходность 20% годовых или скрытые риски?
Сейчас на рынке продают не просто квадратные метры, а инвестиционный продукт, будущий бизнес.
Покупка апартаментов на сегодня есть покупка надежды на удачный будущий проект, который в конкретной локации, в конкретный период, при конкретной управляющей компании сработает и будет приносить ежемесячный доход инвестору.
На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Объекты апартаментов в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая.
Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.
Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности. В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.
Ключевые риски вложений в апартаменты
- Если в рекламе апартаменты называть квартирами, попадёшь под статью о незаконной рекламе. Рекомендации Минэкономразвития по кадастровому учёту велят изначально считать апарт-отели гостиницами. И налоги с них берут как с гостиниц. При этом на рынке апартаменты конкурируют и с обычным жильём, и с арендным, и с гостиницами, и с депозитами.
- На этапе строительства девелопер продаёт по "долёвке" что-то не очень понятное: номера, нежилые помещения… А когда собственник получает готовый объект и думает, что делать дальше – жить или сдавать в аренду, оказывается, что без гостиничной классификации и «звёзд» здесь нечего ловить.
Может ли девелопер на этапе строительства отвечать за то, какой на этом объекте получится бизнес?
Дополнительные риски вложений в апартаменты
Главный риск для управляющей компании эксперты рынка видят в том, что управлять придётся многособственнической структурой.
Когда апарт-отель новый, нагрузка на инженерные системы, лифты, МОПы невелика.
Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт.
Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых, это аксиома. При этом на этапе продаж почему-то обещается доходность 17-20%.
Это вдобавок к тому факту, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями.
А ведь всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован?
Апартаменты конкурируют с гостиницами, но насколько это реально
Чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.
В Петербурге, например, проблема подготовки персонала отеля остается ключевой. У нас нет ни школы отельеров, ни налаженной системы подготовки персонала.
А в отельном бизнесе - условно назовем бизнес на апартаментах так - человеческий фактор играет важную роль, как и "звёздность" объекта.
Отсюда риски для инвестора: застройщик уже договорился с управляющей компанией, кто будет управлять будущим объектом, застройщик сулит доходность по расчетным прогнозам, а что будет на самом деле после сдачи объекта в эксплуатацию - большой вопрос.
Екатерина Лисовская, генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP, отмечает:
"В Петербурге появился новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Он отличается низким порогом входа для инвесторов, широким выбором инвестиционных программ, а также высоким уровнем сервиса и инфраструктуры.
Мы считаем доходность от 9 до 17% годовых достижимой для этого формата. И предлагаем инвесторам обратный выкуп, когда приобретённые на старте строительства квадратные метры можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию".
Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения "звёзд". А классификация неизбежна.
Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.
Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.
С 1 января 2019 года начался декларационный период, когда нужно сдавать декларацию в ФНС о покупке или продаже недвижимости в 2018-ом году.
Кому и как оформить налоговую декларацию о покупке или продаже квартиры до 30 апреля 2019 года написано здесь.
