Год у нас выдался насыщенным, даже несколько драматичным. Предстоящий планируется вообще неоднозначным, и даже для кого-то судьбоносным. Сегодня подведем итоги изменения цен на рынке новостроек Новосибирска в 2018 году, и попробуем оценить потенциал их роста в году наступившем.
По информации аналитической системы «ДЕКАРТ.онлайн», где уже отражаются данные сплошного мониторинга всех предложений застройщиков, средневзвешенная цена 1 кв.м. в строящемся жилье в Новосибирске и всей Агломерации в декабре 2018 года составила более 63 000 рублей.
На помню, в декабре 2017 года, цена кв.м. была почти на 5 000 рублей ниже и составляла чуть более 58 000 рублей.
Таким образом, за двенадцать месяцев, то есть, в сопоставлении декабря 2017 и декабря 2018, прибавка составила 8,9%.
Отмечу, что такой взлет цены, фактически, нам принесли исключительно последние семь месяцев. В апреле прошлого года произошло неожиданное статистическое падение, которое вернуло рынок в целом к ценам начала года, к значению чуть ниже 58 тыс. рублей. В мае был робкий рост. А вот начиная с июня мы получили рост цены 1 кв.м. почти в 8%. Это означает, что мы наблюдаем, динамику более 1% в месяц!
Особо отмечу, что эти темпы роста цены в 9% годовых относятся к рынку в целом, с учетом цен строительных компаний, находящихся и в предбанкротном состоянии.
Если рассмотреть отдельно цены строительных компаний, входящих в так называемую «зеленую зону» нашего Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, то рост цены за прошлый год там превысил 11%.
А если взять данные по продажам ведущих застройщиков, то показатели роста иногда зашкаливают и за 15%, и за 20% годовых.
Традиционно обращу ваше внимание на сопоставление прироста стоимости 1 кв.м. в новостройках Новосибирска с данными по инфляции за тот же период, а так же, с доходностью лучших инвестиционных инструментов прошлого года.
Итак, инфляция в 2018 году, по окончательным данным Росстата, составила 4,3%. Соответственно, по сравнению с ними, цена 1 кв.м. в стройке выросла более чем в два раза.
Теперь рассмотрим альтернативы новосибирским новостройкам.
Инвесторы, решившие вложиться в наиболее ликвидные российские бумаги в начале года, получили бы доходность на уровне 11,79%. Таким ростом завершает год индекс ММВБ (с 29 декабря 2017-го по 28 декабря 2018 года).
Россияне, купившие наличные доллары в конце 2017-го и продавшие в конце декабря 2018 года, заработали бы 13% (расчеты на основе данных Сбербанка по котировкам наличной валюты). Если бы американская валюта была бы приобретена на бирже, то за год (в период с 29 декабря 2017-го по 28 декабря 2018 года) доходность составила бы 20,6% (по данным «Открытие Брокер»).
Следовательно, рост стоимости цены 1 кв.м. на рынке новостроек Новосибирска у самых надежных застройщиков сопоставим с лучшими показателями инвестиционной доходности, которая заведомо выше ставок банковских депозитов.
Вот таким ростом порадовал рынок не только дольщиков, но возвращающихся в новостройки инвесторов.
Что же нас ждет в году наступившем?
На фоне продолжающегося ползучего роста себестоимости строительства, уже проявляются эффекты от повышения НДС на 2%, например, дорожает бензин. Последние изменения 214 ФЗ обяжут многие проекты перейти во втором полугодии на банковское финансирование строительства, нагрузка которого прибавит к себестоимости еще 6-8%. Все это не оставляет шансов на умеренный рост цен.
Мое экспертное предположение, ибо теперь нет оснований для взвешенных прогнозов, что рост цены 1 кв.м. на рынке новостроек Новосибирска в 2019 году точно будет двузначным.
Такой потенциал роста и сделает рынок неоднозначным. Для каких-то застройщиков, для тех, кто его покинет, и для тех, кто найдет в нем себя, 2019-й станет еще и судьбоносным.
Однозначно лишь то, что к концу года это уже будет другой рынок новостроек Новосибирска.