Коммерческие помещения - магазин, офис, хостел, склад - всегда давали больше дохода от аренды, чем квартиры. Может, частным инвесторам с небольшими бюджетами нужно рассматривать только их? Купить подешевле, пока дом строится, потом сдавать под мелкий бизнес, а то и открыть свой - отличная же идея? Мы решили обсудить ее с руководителем управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаной Моисеевой.
Как меняется стоимость помещения в зависимости от цикла строительства/жизни дома?
На инвестиционной стадии, то есть на ранних этапах строительства дома коммерческая недвижимость (по крайней мере, в наших проектах) растет в цене на 1,25% в месяц, или примерно на 15% в год. К моменту ввода дома в эксплуатацию этот рост прекращается, но через пять лет после заселения с учетом развития транспортной инфраструктуры стоимость коммерческих помещений может вырасти еще на 5−10%.
Этот потенциал мы сегодня используем для стимулирования спроса. Так, если раньше мы выводили в продажу нежилые помещения за полгода до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то теперь – за полтора года.
Спрос стимулируется за счет выгодной схемы бизнес-ипотеки, размер месячного платежа которой примерно сопоставим со ставкой аренды, и комфортной рассрочки.
Какова сегодня средняя доходность от коммерческого помещения, от каких факторов она зависит? Что выгоднее с точки зрения инвестора – сдавать внаем квартиру или помещение на первом этаже того же дома аналогичной площади? Сильна ли разница в налогообложении?
Средняя доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения составляет около 12−13%, но, конечно, конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта – это расположение, транспортная доступность, плотность населения, конкурентное окружение, перспективы развития локации и, как я уже говорила, универсальность.
На качество также влияет тип планировки, высота потолков, наличие витрины, места для размещения вывески, выделенная электрическая мощность и т. д. От сочетания всех этих характеристик зависит востребованность помещения у разных групп арендаторов.
Вообще, идеальный формат для арендного бизнеса – несколько небольших лотов рядом, чтобы при необходимости их можно было объединить.
В наших проектах около 30% составляют оптовые сделки – и обычно это именно несколько небольших соседних лотов.
Если денег на действительно качественный актив не хватает, а помещение нужно только для сдачи в аренду, лучше купить однокомнатную квартиру. Ликвидное маленькое помещение площадью 35 кв. метров на стадии строительства (примерно за полгода до ввода в эксплуатацию) обойдется примерно в 6,2 млн рублей. Доход будет скромнее, но и вложений, и налоговых выплат меньше. Кроме того, как показывает практика, даже ликвидному коммерческому помещению нужно более квалифицированное управление, требующее пусть не так много, но все же специальных знаний.
Налогообложение зависит от статуса владельца.
Например, если свое помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель (ИП), то он платит 13% НДФЛ и стандартный имущественный налог для физлиц. Имущественный налог на коммерческую недвижимость в 2018 году составляет 2% от кадастровой стоимости.
Насколько велика разница в привлекательности коммерческих помещений Новой Москвы и внутри МКАД?
Главное отличие в том, что внутри МКАД коммерческие помещения очень разные и по формату, и по качеству самого продукта, и по локации. Арендная ставка тоже сильно разнится, и ликвидный объект может стоить слишком дорого.
Когда люди при поиске такого помещения не обращают внимания на объекты за МКАД – это большая ошибка.
Ведь именно там сегодня идут самая масштабные жилые стройки, развивается транспортная инфраструктура, формируются новые кластеры и общественные пространства.
Понимая хороший потенциал новых территорий и еще недостаточную его раскрученность, застройщики серьезно работают над качеством и характеристиками коммерческих помещений, чтобы привлечь надежных операторов. Витрины, высокие потолки, эффективная планировка, технологии, места для размещения вывесок, помощь в продвижении объектов в мобильных приложениях, услуги профессиональной управляющей компании – все это делается для улучшения качества жизни и развития бизнеса в составе ЖК. Застройщики буквально соревнуются в инновационных подходах.
При этом арендные ставки в Новой Москве могут быть выше, чем в некоторых районах в границах МКАД.
И это тоже логично, коль скоро в активе у застройщика высокое качество, хорошая проходимость и понятный социальный срез потенциальных потребителей товаров и услуг. Так, средняя арендная ставка в наших проектах составляет 19 500 руб. за кв. м в год, что гарантирует окупаемость в рамках 8,5 лет.