Рынок жилья в Екатеринбурга на подъеме. Объем жилья в стадии строительства вернулся к пиковым показателям 2014 года. Для покупателей это означает, что выбор квартир на рынке в ближайшие месяцы будет достаточно широкий.
К новым рекордам
Участники рынка создали для себя достаточно серьезный резерв из разрешений на строительство. И по многим из них вышли на строительные площадки. Впрочем, мы не исключаем, что после стартовой активности часть из них будет находиться в спящем режиме, ожидая завершения продаж по предыдущим очередям.
При этом пока сильного перенасыщения рынка не происходит. Рост предложения происходит вслед за ростом продаж и продавцам пока удается поддерживать разумный баланс спроса и предложения по многим территориям.
Не только метры. Качественный рост рынка
Важным изменением 2018 года стал рост качественного разнообразия. Мы часто критиковали наш рынок за однообразие и маркетинговые ширмы, за которыми прятались все те же унылые проекты. Но, сейчас признаем, что на смену адаптации старых проектов приходит пора более глубокого осмысления возможностей места на этапе проектирования. Число запросов на исследование территории и маркетинговую концепцию проекта заметно выросло. Логика работы над проектами стала более взвешенной и последовательной.
К концу 2018 года первые за много лет доля студий и однокомнатных квартир в предложении опустилась ниже 50%. Частично это связано с высокой активностью рынка в текущем году - компактные квартиры динамично вымывались с рынка. Частично с тем, что девелоперы пересматривают свои подходы к проектированию новых комплексов и постепенно увеличивают число семейных форматов.
Рост продаж в 2018 году отмечался во всех качественных сегментах. Но более заметный рост предложения в комфорт классе поспособствовал выходу на рынок новых покупателей. Продажи в комфорт классе росли гораздо быстрее, чем в эконом-классе.
Уходящий год для рынка жилья Екатеринбурга, действительно был позитивным для всех. Выбор у покупателей расширился. Новые проекты, которые вышли на рынок в большинстве случаев были лучше тех, что присутствовали на рынке ранее. Количество сделок значительно увеличилось. Ценовой выбор остался широким, а общее повышение цен вполне разумным. Довольны должны быть все и продавцы и покупатели, которые успели взять ипотеку на минимальных уровнях.
В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале следующего года.
Рост рынка, который настораживает
Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути.
На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними:
- рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий.
- Рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит остается риск возврата рынка к стагнации.
- Реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два. Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн. кв. м.
А в остальном, все хорошо, все хорошо.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
