Из-за чего снижаются ставки и как сорвать банк, связавшись с кредитом на недвижимость.
В 2018 году ипотека в России отметит юбилей — двадцать лет с начала кредитования. Уже сложно представить, что на стыке нулевых по всей стране было заключено всего 17 сделок. Ведь в одной только Свердловской области в 2017 году банки оформили 22,9 тысячи ипотечных договоров.
Реклама по всем каналам кричит, что ставки падают, а аналитики отмечают удешевление жилья. Так ли это на самом деле? И кому на Урале легко получить ипотеку?
В 2019 году ставка может упасть еще…
Понимая всю важность этого инструмента, правительство и банки постоянно совершенствуют условия предоставления займов под залог недвижимости. Вслед за Центробанком планомерно снижают ставки кредитные учреждения. Сегодня ипотеку можно оформить в среднем под 9,84% годовых, а некоторые банки предлагают кредиты под 7,4%. Не удивительно, что спрос на подешевевшие банковские продукты заметно возрос.
По данным ЦБ РФ, за три квартала 2017 года в Свердловской области выдали 22,9 тысячи кредитов на покупку жилья на общую сумму 40 миллиардов рублей. Это рекордные показатели, каких в регионе не было никогда. Причем растет не только сумма кредитов, что можно было бы списать на инфляцию,но и количество выданных ссуд.
Банкиры не исключают, что ставки продолжат падать. Так, аналитики банка ВТБ отмечают, что к началу 2019 года можно ожидать размер ключевой ставки на уровне 6,5-7%, как следствие снизится и ставка по ипотеке.
25 ноября президент РФ Владимир Путин подписал изменения к федеральному закону «Об ипотеке», которые позволят заемщикам оформлять сделку с банком удаленно. В частности, закладные станут электронными и оформить их можно будет через интернет.
Минфин, в свою очередь, готовит новую государственную программу субсидирования ипотеки. Новую льготную программу ориентируют на отдельные категории заемщиков, а ставки по ней снизят до 6% годовых. По данным замглавы департамента финансовой политики Минфина РФ Сергея Платонова, детали программы пока обсуждаются, а подробности обещают раскрыть до конца 2017 года.
Не отстают от законодателей и сами застройщики, которые как никто другой заинтересованы в скорейшей продаже объектов. Для поддержания спроса девелоперы не просто устраивают акции, снижая цены на квартиры,но и берут на себя частичное субсидирование ипотечной ставки. По таким программам в Екатеринбурге работают более половины застройщиков. Схему по снижению реализует САИЖК в ЖК «Рощинский». Рассрочку при покупке первичного жилья предлагают «Группа ЛСР» на Урале и «Синара–Девелопмент». Кроме того, практически все крупные застройщики сегодня сотрудничают с банками-партнерами, которые предлагают специальные условия для покупателей конкретных объектов. Так, УБРиР дает 10% скидку на объекты «Атомстройкомплекса», банк «Российский Капитал» одобряет кредиты со сниженным первоначальным взносом на объекты «ЮИТ Уралстрой», а Сбербанк сотрудничает сразу с несколькими застройщиками.
Кредит доверия: вам могут отказать в ипотеке, если ранее вы не вступали в отношения с банком…
Однако, на пути к заветным метрам возникает гораздо больше препятствий, чем хотелось бы. Так, финансовые учреждения с недоверием относятся к заемщикам без кредитной истории. По информации гендиректора Объединенного кредитного бюро Даниэля Зеленского, таким гражданам выдают лишь пятую часть всех заемных средств. На деле заемщик без истории может остаться и без денег на покупку жилья. Так случилось с Александром Власенковым, заместителем директора строительной подрядной организации:
— В июне я женился, а на свадьбу нам подарили приличную сумму денег. Мы решили потратить их на покупку квартиры. Суммы хватало на первый взнос. Кредит решили брать на меня, так как моя должность и зарплата были намного выше, чем у моей супруги. Но из первого же банка пришел отказ. Потом второй, третий. Как позже выяснилось, проблема оказалась в кредитной истории — у меня ее не было. Как мне поясняли сотрудники банков, так часто бывает — эксперт должен принять решение выдавать или нет кредит в короткие сроки, он открывает историю потенциального заемщика и видит отказ банка. Для многих этого бывает достаточно. В итоге квартиру мы все-таки купили, но без привлечения кредитных средств.
Основанием для отказа банка могут быть даже несущественные на первый взгляд вещи. Так, по данным директора одного из офисов АН «Новосел» в Екатеринбурге Ольги Новоселовой, банки неохотно дают ипотеку на покупку комнат, а также подозрительно относятся к предложениям без первоначального взноса. Отрицательный ответ кредитор может дать и покупателю квартиры в старом доме.
Сложности порой возникают и по другим причинам. В случае с журналистом Марией Захаровой, проблема оказалась в гражданстве продавца:
— Я не планировала покупать квартиру — все получилось внезапно, поэтому вопрос ипотеки был спешный. Подавала документы сразу в несколько банков. Ставка была везде примерно одинаковая: от 9,4 до 11% годовых. Быстрее всего отношения сложились со Сбербанком. В личном кабинете я сдала электронные образцы документов. Но в последний момент ничего не получилось: мой продавец оказался гражданином Казахстана, поэтому регистрировать сделку мы пошли по всем кругам ада — через МФЦ, а уже потом, после получения свидетельства на жилье, в банке. Весь процесс — от поиска жилья и сбора документов до оформления кредитного договора — занял полтора месяца. Могли бы и раньше, все усложнялось тем, что продавец в Тюмени, я — в Екатеринбурге, а квартира — в Талице. Но, не смотря на всю серьезность ситуации,я осталась довольным ипотечником со ставкой в 9,5%.
Ипотека по карману лишь каждой четвертой свердловской семье…
Ухищрения законодателей, банков и застройщиков не случайны: череда кризисов значительно подкосила финансовое благополучие россиян,у которых сегодня просто нет денег на крупные покупки. Эксперты РИА Рейтинг проанализировали данные ЦБ РФ и Росстата и выяснили, жители каких регионов сегодня могут позволить себе приобрести типовую двухкомнатную квартиру в кредит. В тройку лидеров попали Ямал, Чукотка и Югра. Там ежемесячный платеж могут вносить 66%, 56% и 54% семей соответственно. Свердловская область оказалась только на 39-м месте — у нас ипотека по карману лишь каждой четвертой семье.
По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге средняя стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 54 квадратных метра сегодня составляет 3,6 миллиона рублей. Если семье одобрят ставку в 10,4%, и заемщики соберут 360 тысяч рублей на 10% первый взнос,то в последующие 25 лет они будут ежемесячно перечислять банку по 30 тысяч рублей. Такие траты могут позволить себе далеко не все. Если в качестве примера взять молодую семью, где муж и жена — студенты,работающие на полставки за 25 тысяч рублей, получается, что 30 тысяч рублей — это 60% семейного дохода.
